又是一年的7月即将到来，意味着又一批“天之骄子”将离开象牙塔，进入到纷繁的大千世界中。对于新兴的物业管理专业的毕业生来说，4年的大学生活给了他们什么?他们能为社会带来什么?摆在他们面前的又是什么呢?更进一步，在中国的各类大学中，物业管理教育的现状究竟如何?
为了对这些问题有更深入的了解，也为了唤起社会对物管教育的重视，《现代物业》邀请了几位知名的物管教育专家，请他们谈谈对此问题的看法。我们并不试图揭示所有的现象，解答所有的疑问，我们只是想从一个侧面展示某些状况，探讨某些问题。
《现代物业》:据您所知，您所在地区有多少大专院校开设了物业管理专业或课程?请您介绍一下各校在物业管理方面的专业和课程设置、师资力量、教学实践等各方面的情况和经验。
刘少文(深圳职业技术学院高级工程师、物业管理专业主任)：广东(华南地区)有多少大学开设了物业管理专业或课程，我没有统计，但据了解，在经济发达地区都有高校设置物业管理专业，例如深圳、广州、汕头等，深圳有职业技术学院、电视大学，广州有广州业余大学、航海专科学校等多所高校有物业管理专业。2000年在深圳开了一次物业管理教学研讨会，来自全国各地高校(主要是高职高专)的代表交流了经验。另外，每年有许多院校来人来电同我院进行交流。从交流的情况来看，各校主干课程设置大致相同，但培养定位有较大差异，深圳职业技术学院培养的是第一线管理和技术人员，有些院校培养的是中高级管理人员。大多数院校办物业管理专业只有一两年的历史，师资力量普遍较弱，大部分是从其它专业转过来的，大多没有独立实验室;虽普遍重视与企业的联系，但建立紧密联系的不多。深圳职业技术学院因开办较早(1998年招生)，同企业联系较为密切，与中海、万科、金地、长城等有名的大公司建立了合作关系，学生的校外实训得到了较好解决，科研合作也已开始。
雷懋成(重庆后勤工程学院教授、房地产硕士生导师)：重庆在西南地区起步较早，目前三峡大学、工业管理大学、重庆大学、工商管理大学、西南农业大学、西南师范大学等校开设了物业管理专业或课程。基本情况是大专多、本科少，没有硕士研究生教育，因此深层次研究不够，总的水平不高。而且，专门从事物业管理教学的师资也不够。这种现状与物业管理的人才需求不符，下一步应多开设本科教育和研究生教育。另外，各校开设的短期培训比较多，其优点是可以将实践和理论相结合。但是这种短期培训往往教材不全，教学系统性差，师资和硬件设施都不足，加上考试也不严格，因此许多学员进入学校只是为了拿一个上岗证，此风不可长。
刘洪玉(清华大学房地产研究所所长、教授)：清华大学只在工程管理专业的本科生中开设了一门物业管理的课程，名称就叫“物业管理”，还没有开设物业管理专业和房地产专业。北京只有很少的学校开设了物管专业。
清华大学房地产研究的物业管理类专业课程(40学时)是这样安排的：
1、课程目的和要求
开设本课程的目的，旨在使学生了解物业管理在我国的兴起与发展前景，物业管理的基本特点与相关法规，熟悉居住物业、出租物业之物业管理的基本内容、基本环节和基本要求，掌握物业管理公司的设立与运作方式，物业管理委托合同的内容及招标程序，物业管理收入与成本的测算方法等。通过本课程的学习，要求学生初步具备从事物业管理经理工作的能力。
2、课程内容和学时分配
(1)物业管理概述(4学时)
(2)物业管理与房地产开发(2学时)
(3)物业管理公司与业主委员会(2学时)
(4)房屋修缮管理(4学时)
(5)房屋设备管理(2学时)
(6)物业管理综合服务(2学时)
(7)住宅小区物业管理(2学时)
(8)出租物业管理的主要内容(4学时)
(9)出租物业管理中的财务与成本管理(4学时)
(10)写字楼物业管理(4学时)
(11)零售商业物业管理(4学时)
(12)工业物业管理(2学时)
(13)物业管理中的市场营销(2学时)
(14)物业管理中的保险(2学时)
3、实践环节的内容分配及学时分配
本课程共有课内40学时和课外16学时，每周安排课内2学时。实践环节将安排物业管理公司经理讲座一次，任课讲师帮助学生联系物业管理公司参观一次。
白丽华(天津商学院教授、工程管理系系主任)：在华北地区开设物业管理专业的学校主要有三类，一是普通高校，像北京林业大学、北京农业大学、天津理工学院、天津师范大学、天津商学院等高校;二是高职学院，像石家庄职业技术学院、邯郸职业技术学院等;三是各类职业培训或学历教学单位，像天津房地产管理局职工大学、河北广播电视大学、北京海淀大学(现代技术服务学院)等院校。目前在华北地区招收物业管理专业的各类学校有数十家。
物业管理专业招生的层次主要有三类:一是高等院校本科层次的物业管理专业，按照教育部有关规定，物业管理专业是工程管理本科专业下的一个专业方向;二是高职层次的职业技术教育，目前在校的这一层次的生源最多;三是自学考试大专层次的物业管理专业，华北各省市的自考专业都开考这一专业。
从目前各个学校招收物业管理专业的分布情况看，南方的学校多于北方的学校(以广东、上海等地区为多)，东部地区多于西部地区(以天津、北京、大连等地区为多、)，经济发达地区多于不发达地区，大城市多于中小城市。这一分布规律揭示，物业管理行业的发展，与经济的发达程度成正比。社会经济发展，社会劳动分工细化，城市管理和机关后勤管理方式的变化，就需要物业管理行业单独分离出来，用其市场化、专业化、社会化的特色来满足管理方式改革的需要。
天津商学院高职学院从2000年开始招收高职层次的物业管理专业，目前该专业共有在校高职生100多人。同时，天津商学院又是天津市高自考的“物业管理专业——物业经营方向”的主考院校，从2001年开始招收高等教育自学考试的脱产班。
天津商学院是我国高校中最早开设房地产专业的院校，但是物业管理专业是近两年才开设，并且只有高职和自考层次，没有本科层次。依托房地产本科教学的师资和设备，开设高职层次的物业管理专业，在师资力量和教学设施方面均能够满足教学的要求。
我院高职的物业管理专业围绕着房地产开发经营设置课程，主要有：建筑工程概论、房地产经济学、建筑学概论、房地产开发与经营、房屋设备维护、建筑工程造价管理、物业管理概论、物业管理实务、房地产市场营销、房地产价格评估、城市规划、小区网络管理、房地产法规、建筑环境学等数十门课程，同时还开设房地产价格评估案例、特种物业管理、房地产市场调研与分析、客户投诉与接待等技能培训课。
《现代物业》:各校是因为什么原因开设了本专业或课程?师资和生源从何而来，有什么特点?
刘少文:各校开设本专业或课程的原因是适应社会需要。社会每年对物业管理人才需求是比较大的，在深圳目前从事物业管理行业的约15万人。师资力量大部分是从学校其它专业转过来的，小部分是从企业来的。学生从全国高考或省高职考试上线学生中录取，有些院校只在本地招生。
雷懋成:开设本专业或课程的初衷是从知识结构和用人单位的角度出发，给这样一个新兴的行业提供具备专业理论和实践经验的大量人才。师资主要由原来在房地产开发经营、建筑管理、经济学等专业中进行理论教学的教师组成，同时也请了一些物业管理公司的管理人员来作讲座。
白丽华:物业管理行业快速发展的势头使人们意识到它巨大的发展潜力和对专业人才吸纳的可能性，就像有些人形容的“前途是光明的，但是道路是曲折的”，这一行业的发展，在很大程度上有赖于经过专业培训、对物业管理行业有着深刻认识的高级管理人才的推动。
各校开设物业管理专业，主要是看到物业管理行业巨大的就业空间，其次是看到这一新兴行业的发展速度和发展潜力，当所有的房屋都可以实行物业管理或都感到需要按照物业管理的模式来运营时，数十年建设所形成的存量房地产的管理、城市管理模式的创新所需要的物业管理人才的巨大需求将为就业开辟一个大市场。
我院开设课程的主要构思是：第一，要求学生对房地产开发建设领域有比较深刻的认识，因为物业管理专业毕竟与房地产行业有着千丝万缕的联系，只有读懂房地产行业，才能在物业管理行业立足安身，同时为学生将来跨行业从业打下一定基础;第二，要求学生具有一定的土木工程技术知识和房屋设备知识，以利于在将来的管理服务工作中更有针对性地开展工作;第三，要求学生有比较好的沟通和协调能力，在为业主提供服务时，能够懂客户心理，有科学管理的精神、理念和技巧，能够协调和解决在管理过程中所遇到的各种问题;第四，有比较扎实的经济学知识，因为物业管理行业属于第三产业，需要从业人员有灵活的经营头脑和敏锐的市场感知能力。
因此，我认为高等院校对物业管理专业培养的专业人才的定位，首先应当是一个具有经营头脑的管理者，是一个具备物业管理全面知识的企业家，而不能将人才培养的规格定位在培养技术工人或保安员、保洁员的层面。我院第一批学生将于今年毕业，从目前来看，就业的压力并不大，但是要找到一个理想的单位还是要困难一些。因为物业管理全行业都处于一种“保本微利”的经营状态，与房地产行业相比较，学生就业最关心的工资收入水平有一定的差距。
张作祥(北京林业大学人文社会科学学院物业管理系讲师，管理学硕士):我们北京林业大学自1996年率先开办了物业管理专科班以来，在物业管理教学方面是一年一个台阶向前发展。1998年开设了高自考、高职等班;2000年在全国统招了2个班的本科;2002年开始招收物业管理研究生。目前在校人数已达480多人，其中本科生160多人(每年2班)，硕士生2人。
我系现有专职教师7人，其中教授1名，硕士生导师1名，其余教师都是中职以上职称，硕士学位以上学历，我校的物业管理已初步形成了教、学、研究室的体系，每年承担2-3项国家或北京市重大课题，并和国家建设部、中物协、各知名物业公司有着良好的沟通。
《现代物业》:您认为物业管理课程设在房地产、公共事业管理、建筑环境与设备工程等专业中合理吗?应该怎样做才合理?
刘少文:在某些专业设物业管理课程应该是合理的，因为物业管理行业是一个需要多种人才的行业，例如建筑环境与设备工程专业也是物业管理所需要的，如果该专业开设了物业管理课程，对以后从事物业管理是非常有利的。
雷懋成:不太合适，应该开设物业管理专业，以系统介绍物业管理的理念、宗旨、方针及操作实务等内容，从各方面对学生进行进行熏陶。传统的观念认为物业管理没有多少理论，不需要专门开设一个专业，只需随便进行一下培训就可以了。但是从长远看，不开设物管专业对行业的发展是不利的。就像烹调，谁都会一点，但是也必须开设专门的学校和专业，大厨师必须从专业的学校里才能培养出来。
白丽华:我认为，物业管理专业课程偏重于哪一方面，主要取决于学校的人才培养的定位和学科带头人对本专业的理解和定位。从目前来看，主要有三种类型：第一类是技术型培养模式，这样的学校大多数依托的是本校原有的建筑类、土木工程类和建筑环境类专业，师资以工程技术类为多，培养的学生具有较好的土木工程、建筑工程技术知识，在物业管理企业中可以从事技术管理工作，属于工程师型人才;第二类是管理型培养模式，这样的学校依托的是房地产、公共事业管理专业，培养的学生具备较好的房地产经营管理、公共事业管理方面的知识，有经营头脑，能够适应物业管理市场和业务内容的变化而开展经营管理业务，有市场开拓能力，属于企业家型人才;第三类是各学校根据自己的特色而设置的物业管理专业，例如，有些警察学校招收的保安型物业管理人才，电力学校招收的水电类物业的经营管理人才，商业学校招收的商业物业管理人才等。
其实，物业管理专业归类到哪一个专业并不重要，关键是看如何来设计人才培养的目标。
《现代物业》:与其他专业相比，学生就业选择有什么不同，就业形式如何?已毕业的学生有多少选择了与物业有关的工作?他们的现状如何?
刘少文:与中文、计算机应用等通用专业相比，物业管理专业的学生就业面比较窄。在深圳，就业一般集中在物业管理公司、房地产公司，大部分毕业生在基层工作。目前由于用人门槛提高，要求本科以上，大专毕业生面临较大的压力。我们学校物业管理专业已毕业两届约120人，毕业生就业率达到97%以上,部分学生被中海、万科、金地、长城、鹏基等著名物业管理公司录用。处理问题灵活、沟通能力强的学生很抢手。用人单位普遍反映毕业生动手能力较强，办事扎实，处理问题较灵活，上手快。部分学生担任了主任助理、主管，有的担任了企业中层干部。但有少数企业反映毕业生跳槽问题严重,究其原因，一方面是由于基层员工工资普遍较低，另一方面是企业无人事权，学生普遍感觉不稳定。如果物业管理工作相对稳定,中高层管理人员工资比较高，则经过几年的锻炼,毕业生一般就能得到提升,才能就会发挥出来。这需要毕业生着眼于未来,不要过分计较眼前利益,避免频繁跳槽。
雷懋成:重庆市的就业形势很不错，特别是既有较强的理论功底，又有丰富实践经验或业绩的学生供不应求，一些大的公司也开出了很优厚的条件来吸引人才。就业的特点是两极分化，有的作了公司的老总，年薪可以达到十多万元，有的作为一般的管理人员，收入较低。另外，毕业的学生转行的较多，只有少部分毕业生选择了与物业有关的工作。
白丽华:物业管理专业的毕业生可能会感觉到，毕业后想到一个名气大、收入稳定、各方面有保障的物业管理企业去就业很难。这是一个正常现象，因为物业管理是一个新兴的行业，在这一行业中，真正的竞争还未开始，企业都处于起步阶段或创业阶段，大都规模小、起点低、积累少，很少有可以一统天下的名牌企业，也很少有各方面条件都十分完备、成熟的企业，而且在这一行业中，国有企业比较少，即使有一些原房管站转制而形成的国有物业管理公司，也都面临着裁员的压力。实际上，物业管理专业毕业的学生，除了可以在物业管理企业就职外，只要有对房屋、设备进行经营管理要求的单位、机构和场所，都可以有适合的工作岗位，例如，学校的学生公寓管理和教学设备设施管理、机关的后勤管理、部队的军产管理、国有资产管理部门的经营性非经营性国有资产管理、社区管理、大型企业的厂区管理、风景名胜地的资产管理、公共设施管理、城市景观区的管理、大型桥梁机场码头等的管理等等，有些工作，名称不叫物业管理，实际内容就是物业管理。
另外，物业管理行业的新兴性，给进入这一行业的人提供了一个创业的机会，它的进入门槛低，竞争性强，相对于已经发展成熟的行业，这是一个充满机会和挑战的行业。
我院第一批学生今年毕业，因为“非典”的流行，目前跟学生联系的较少，不知就业情况如何。从前一阶段反馈的信息看，在物业管理企业就业的并不多，而在房地产开发公司就业的比较多，就业率能达到95%以上。
《现代物业》:在指导学生择业、就业时，您认为学校和老师应作些什么?各校在这方面是如何指导学生的?
刘少文:物业管理专业是一个新专业，学校和老师一方面需要利用各种渠道大力宣传，例如，组织学生参加招聘会或在招聘会上做专业介绍;另一方面需要加强与企业的联系，大力推荐毕业生。另外，对毕业生应聘技巧要进行培训，可请企业人事部经理来做一些报告。毕业生要树立正确的就业观，不要过分计较眼前利益，物业管理是一门实践性很强的工作，基层工作经验对以后的发展非常重要。
雷懋成:应该让学生在实践、毕业实习或作毕业论文时，尽量到某个小区或物业管理公司去，加强与实际的结合，做得好的通过双向选择到该公司工作。我校主要有以下做法：一、教师为学生牵线搭桥;二、在毕业实习时多和公司进行沟通;三、组织学生到人才市场去应聘。
《现代物业》:物业管理专业或该方向的相关专业学生今年的毕业生就业形势有什么变化，学校的招生计划有何调整?
刘少文:在深圳，目前由于用人门槛提高，要求本科以上，大专毕业生面临较大的压力。我们学校的招生计划与去年一样，一个班，没有调整。
雷懋成:人们对物业管理公司和管理人员的要求越来越高，而且对开发商而言，物管好也是产品的一个卖点，因此社会对物业管理毕业生的需求量比往年更大。我校的招生比去年略有增加。
白丽华:从我院的情况看，本专业的毕业生就业没有问题。不能就业的主要是两种人，一是对就业单位、工作地点、待遇有较高要求的学生，二是在语言表达方面、外观形象方面存在缺陷的学生，因为物业管理企业对员工的形象比较挑剔。
我院今年不招收物业管理的高职生，因为根据天津市教委的指示，作为普通高校的高职学院，以后以招收高职“专接本”的学生为主，今年的招生名额缩减，许多让给了其他类型的高职学院。
《现代物业》:请您介绍一下您个人在物管教育其他方面的看法和意见(建议)。
刘少文:物业管理是一个新行业，随着发展和竞争的加剧，对高素质的人才需求量也越来越大，开办物业管理教育是大有发展前途的。我们认为要办好物业管理教育，一是定位要符合当地实际情况，二要加强学生服务意识和沟通能力的培养，三是加强学生实际工作能力的训练，四是要根据物业管理的发展适时对教学计划进行调整。物业管理是一个文理兼顾的专业，招收理科生比较好。另外，就业不理想的地方，可考虑增加辅修方向。
雷懋成:希望更多的大学开设物业管理专业或课程，不仅有专科，还应有本科和研究生教育。还应该加强和国外的教师以及学生的交流与合作，认清并且缩小差距，培养新的教育理念，为社会、物业管理行业及业主服务，毕竟物业管理是从国外学习过来的。对教师而言不仅应加强在理论上的学习，也应该多增加一些实践经验，比如说到物业管理公司兼职等等。
《现代物业》:请您随便谈谈您对全国的物管教育发展情况的一些认识。
刘少文:对于全国的物业管理教育的发展情况有一些了解，但不是特别全面。物业管理教育兴起于新中国物业管理发源地——深圳，深圳职业技术学院是全国最早开设全日制物业管理专业的学校之一，第一年招生时，报考人数很多，出乎意料。开设该专业之后，每年都有五、六所学校来学校交流，有些是计划办该专业，想了解教学计划，有些是摸摸情况。根据这样一个情况，我们联络了一下，在2000年开了一个物业管理教学研讨会，会议很成功。从了解的情况来看，物业管理教育刚起步，只有几年的历史，在师资、实验室建设等方面还比较弱，教师大部分是从其它专业转过来的，实验室也依赖于其它专业。全国发展的情况也不平衡，兴办该专业的学校大多分布在发达地区。有些把专业放在建工系，有些放在管理系，反映在办学思路上有区别。实际上，物业管理应该是一种服务，但很多人理解为管理，这也反映在一些学校的教学计划上。物业管理教育目前主要还是大专教育，虽最近工程管理本科专业开设物业管理方向，但它侧重于物业资产经营管理。另外，有一些大学开始培养物业管理方面的研究生。
雷懋成:我国物业管理的水平与国外有较大的差距，社会对物业的认识程度相对滞后，也导致了物业教育的落后。比如，如果人们的环保意识不够，那么保洁的任务就较重。广东在物业管理教育上做得最好，其中主要是深圳和广州。因为广东是改革开放的窗口，受香港和国外的影响，人们的观念较超前一点，而且有一部分香港人到深圳等地居住，也促进了广东的物业管理及教育的发展。北京的高校最多，水平也最高，但物业管理教育相对落后，原因之一也有人们受传统观念的影响较深，对物业这一“伺候人”的行业有一定偏见。
刘洪玉:全国目前开设物业管理专业主要限于专科和成人教育，本科教育太少。物管教育水平的高低和社会物业管理行业的发展水平有直接关系，因为教育就是为了满足社会的需要。物业管理水平较高的地区(如深圳等)对物管人才的要求也就较高，这就促进了物管教育的发展。
(原载于《现代物业·新业主》2003年第6期/总第12期)
