随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校后勤，办好高校有着十分重要的意义。
一、高校物业管理的特点
高校物业管理除了具有社会一般物业管理的特性，即服务性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有以下三个自身特点：
1、教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。
2、特定的服务对象。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的上层建筑，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式;秩序维持和学生安全显得特别重要。
3、特定的校园文化氛围。由于高等教育在我国经济建设和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。
二、高校物业管理的着力点
根据上述特点，高校物业管理应该是服从服务于“以教学为中心，以育人为宗旨”的大目标，坚持以人为本的服务理念，运用现代化的管理模式和方法，维护房屋及其设施设备的完好，为师生员工提供优质、高效、周到的服务，营造整洁优美、文明向上的良好校园环境，维护正常的教学秩序。
(一)加强房屋设施养护，确保教学和师生生活
房屋及公共设备、设施(主要包括水电暖等)是保证教学和师生生活的基本和必需的条件，必须保证其随时处于良好、可利用状态。要以专业、规范、节约为目标，运用科学的手段、规范的操作、严格的标准进行系统的养护，做到小修及时;中、大修要合理计划、规范实施。严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。完善日常管理的各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保持物业持续利用和保值增值，确保教学。
(二)提供多元化、实效性的服务
为教学和师生提供多元化、实效性的服务，这是高校物业服务特有的功能，这也是高校物业管理的特色所在。在高校未实行物业管理以前这项工作一般属于教务处的职责，这让本身主要履行确保教学质量的学校职能部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事。实行物业管理后，物业管理部门应该主动承担和履行教学服务的职责。具体的内容可以涉及协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。在具体操作中，根据教学的需要，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。为师生生活提供全方位服务，让广大师生在文明、雅致、方便的生活空间里更好地完成自己的工作和学习。主要有两方面：
一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目，比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨的、人文化的服务。
二是根据学校的情况及学生的需求适时开展各种特色活动及宣传教育活动，这不仅有利于疏通与广大师生的关系，取得师生的理解、合作和支持，而且通过活动的开展，能够提升物业管理部门的知名度和服务品牌。例如，在新生军训之前，针对新生适应力差的问题，组织举办健康咨询活动，以保证新生能以良好的心理和身体准备去迎接军训。
随着社会的进步和高校的发展，高校物业管理的内容应得到更快、更新、更广的拓展，服务项目不仅包括常规的物业服务项目和上述具有高校特色的教学后勤保障和学生多元化服务等，还应随着高校发展的要求及师生的需求不断延伸、扩展、调整和优化，努力实现先进的物业管理理念与现代学校教育、管理理论完美结合;物业服务与学校育人环境的营造有机、和谐、自然的统一，更好地实现高校物业管理目标。
(三)营造良好的育人氛围
育人是一项综合工程，它不仅是专职教师和专职思想政治工作者的责任，也是后勤工作者的义务。教育的最高境界是“随风潜入夜，润物细无声”。物业管理部门教育人的方式不是说教而主要是影响。首先，物业管理人员通过营造整洁优美、特色雅致的校园环境，让学生在环境的熏陶中得到教育和启发，增长见识、开阔视野、陶冶情操，在潜移默化中改变不良行为习惯，最终达到改变人的心灵，提高素质的目的。高校的环境营造不仅标准要高还要有特色、有内涵。其次，找到服务的切入点，针对高校实际和学生特点，实现以人为本的人性化管理，用温暖和友情滋润美化学生的心灵。再次，提升物业管理的科学内涵和人文品位，营造有文化特色的氛围。可通过在校园设置规范而又温馨的文明礼貌用语提示牌，在食堂、宿舍、教学楼等处开设一些文化宣传栏，在校园网上开设各种各样的栏目等多种渠道达到与学生的交流沟通。了解师生生活和心理需求，不断分析和探索营造文明育人环境的新途径和方式，与学校整体育人环境形成相得益彰的效果。
同时，物业管理中严格的规章制度，科学的物业管理、优质的物业服务、合理的物业收费以及学校物业管理人员良好的精神风貌、严谨的工作作风，都会对大学生形成良好的行为规范和增强自律意识产生潜移默化的作用。
(四)维护正常的教学秩序
维护公共秩序是物业管理的一项常规工作，对高校来说，更是重中之重的工作。从社会稳定和发展的角度来讲，高校是一块十分敏感的区域，维护公共秩序，保证安全直接关系到学生的切身利益，关系到教学的正常进行和学校的稳定发展。
在维护公共秩序中，一是保持高度警惕，加强平时检查，把安全防范放在第一位，及时发现和排除事故隐患，预防为主，防治结合;二是重点防范与一般管理相结合，重点区域(教学区、学生公寓)、重点部位(贵重物品存放处)、重点时段(早中晚、节假日)重点维护和防范;三是保安人员要文明执勤，既要严格执行制度又要热情为师生员工服务，帮助排忧解难，融洽关系，加强沟通、取得其积极配合，充分发挥广大师生员工在秩序维护和安全防范中的作用，实现专业防范与群防群治相结合;四是加强保安队伍及其相关管理制度建设，配备完善必要的监控、防范、通信等安全设施设备和工具，注重对值班人员进行必要的防盗、消防等技能的训练，制定较全面的处理各种突发事件的预案，最大限度地避免安全事故的发生;五是搞好与相关部门的协调配合。高校物业的安全管理是一个联动的体系，它不仅仅是物业管理部门的职责，需要与有关部门协调配合，尤其要与社会治安相结合，搞好与地方公安部门的配合，做到职责清晰、责任分明。最终通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护手段，确保公共秩序处于有序、安全、健康的状态。
三、落实高校物业管理着力点的保证措施
(一)加强管理手段建设
高校是一个为国家培养高级专业技术人才的地方，为了适应全方位、多功能、高水平育人的要求，需要先进的管理手段和优质的物业服务。为此，要加强投入，逐步配备完善高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统及专业化工具设备。充分利用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和智能化的设备系统实现物业管理的智能化、网络化、信息化，全面提升管理服务层次和效率。
(二)加强队伍素质建设
大学生思想活跃、充满着新的理念、新的信息，具有较高的文化素质，懂得如何享受学校的物业管理服务，如何接受合理、合法的物业管理和如何维护自身的权益。因此，迫切要求学校物业管理人员，必须具备较高的文化素质、较好的道德修养、较强的工作能力。在对大学生的物业管理服务中，要求工作人员使用规范语言交流、了解物业管理法规、熟悉管理服务程序、精通管理服务业务，能在“以服务为宗旨，以管理为手段”的指导思想下，应用高科技术(例如：宿舍的电子控制系统和智能化新技术等)和先进手段，根据不同的管理对象，因人制宜、因时制宜和因地制宜地实施物业管理和进行物业服务，为管理对象提供科学规范的物业管理和周到及时的物业服务。为此，把每一个员工不仅培养成技术职业人，更重要的是把他们培养成能够利用自身的言行和素养去影响和感化学生的教育者。
(三)接受国家教育主管部门的指导
高校物业管理企业与一般的社会企业不同，它具有明显的教育属性，尤其教学区、学生生活区的服务更是保证学校正常教学秩序和营造良好育人环境的基础性服务工作。高校物业管理仅在于由过去的运用行政手段管理后勤，变为从后勤工作的经济属性出发，按照经济规律，运用产业机制和经济手段管理后勤，其为教学、科研和师生服务的根本宗旨没有变。为确保高校物业管理的正确方向，高校物业管理企业理应接受国家教育主管部门和高校物业管理行业组织(中国高校物业管理专业委员会)的指导，成为在其指导下的、高等学校利用管理合同进行监管的、自主经营的经济实体。
无论是从高校分离出来的、还是从社会进入的高校物业管理企业，都必然遵循教育规律，在经营中受到国家教育政策的制约。正确认识和处理好市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系，既要引入竞争机制，又要注意适应教育工作的特点和我国国情，重视社会效益和长远利益。
高校物业管理只有针对其本身的特点，牢记宗旨，把握重心，才能站稳脚跟，赢得市场，取得效益，不断发展，在高校中发挥应有的后勤保障作用。
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(作者简介：李富(1958— )，男，河北省张北县人，北京经济管理职业学院南校区物业管理中心经理，经济师)
(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)
