《北京市物业项目交接管理办法》
随着物业服务市场化进程的不断推进，业主自主选择物业服务企业的意识逐步提高，物业项目交接活动日益频繁。但各类物业交接矛盾纠纷也随之而来。如何通过规范统一的交接内容和交接程序来逐步规范交接行为?物业公司拒不撤出物业管理区域或强行接管物业项目等违法违规行为应当怎样认定?住宅小区的“真空”状态会直接影响到业主的基本生活秩序，这种紧急情况要如何应对?
2010年10月19日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市物业项目交接管理办法》(以下简称《办法》，内容见本期第67页)，该文件将于2010年12月1日起正式施行。此文件是《北京市物业管理办法》的重要配套政策，是落实《北京市物业管理办法》有关物业项目交接原则性规定的具体实施细则。其内容主要包括如下几方面：
定义物业项目交接活动，明确物业项目交接类型和内容。物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。从定义可以看出，根据物业项目交接主体的不同，将物业项目交接分为建设单位与全体业主之间的交接、物业服务企业与全体业主之间的交接两种主要类型。交接内容包括对物业共用部分的查验交接以及对物业管理相关资料的移交和承接两大方面。
明确不同情形下的物业项目交接程序，规范交接行为。针对不同物业项目的交接类型，明确具体的交接程序，厘清业主、建设单位和物业服务企业在物业项目交接活动中各自的权利义务和责任。《办法》对业主共同决定解除前期物业服务合同、不再接受事实服务、物业服务合同到期后不再续聘原物业服务企业而选聘新物业服务企业，以及物业服务企业决定不再提供事实服务，或者物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同等不同情况下，业主与建设单位或物业服务企业如何进行交接作了具体的程序性规定。
明确界定“拒不撤出”和“强行接管”行为。业主通过业主大会决议或者共同决定形式合法解除前期物业服务合同或解聘物业服务企业后，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。建设单位、物业服务企业逾期不撤出物业管理区域的行为，即构成拒不撤出。强行接管行为包括两种情形：第一，从权利角度判断，如果物业服务企业未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，即可认定为强行接管;第二，从行为角度判断，新的物业服务企业虽经合法程序选聘，但如果原物业服务企业尚未撤出时，新物业服务企业未经协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而强行进驻物业管理区域，那么，新物业服务企业也构成强行接管。
规定应急物业服务相关内容。文件规定了三种情况下，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处、乡镇人民政府会同相关部门组织提供应急物业服务，保障业主基本的生活秩序。应急物业服务方式根据辖区实际情况确定，如果本辖区已经建立应急物业服务队的，可以组织应急物业服务队，也可以采取聘请物业服务企业的方式提供应急服务。应急物业服务是为了应对紧急状态，解决业主的燃眉之急，因此从内容方面看，应急物业服务仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务期限一般不超过3个月。从交费主体看，应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。
此外，《办法》同时规定了物业服务企业出现不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管时，将由房屋行政主管部门按照本市物业服务企业信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。
《关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知》
《物权法》确立了业主的建筑物区分所有权，赋予业主行使共有和共同管理的决策权。《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及《北京市物业管理办法》等法规规章也对业主对相关共同事项的决策权作出了规定。但在实践中，由于业主普遍缺乏自治意识，通过集体讨论和书面征求意见的方式召开业主大会会议操作困难，目前在业主大会的成立和运作过程中存在着大量的矛盾和问题。基于对这一现实的思考，北京市建委近期下发了《关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知》(内容见本期第69页)，“北京市业主决定共同事项公共决策平台”应运而生，并于2010年10月1日起正式投入使用。
决策平台启动仪式
何谓“北京市业主决定共同事项公共决策平台”?
业主决定共同事项公共决策平台(以下简称“公共决策平台”)，应当从以下两方面来理解：
一是从《物权法》相关规定来理解“业主决定共同事项”。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定了业主行使共有和共同管理权利的方式是业主共同决定。
二是从《物业管理条例》有关业主大会召开形式的角度来理解“公共决策平台”。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”公共决策平台应当视为业主行使表决权的一个载体。业主在公共决策平台上投票相当于集体讨论形式中的举手表决，或者相当于答复书面征求意见。
可以使用公共决策平台进行表决的共同决定事项有：成立业主大会、修改业主大会议事规则及管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等20项物业管理区域内需由业主共同决定的事项。
为什么要研发公共决策平台?
业主在行使共有和共同管理权利过程中遇到了很多困难，主要表现在：
一、权利行使有障碍。在业主召开业主大会会议进行表决时，有些开发商、物业服务企业受利益的驱使，干扰业主正常举行业主大会会议。尤其是业主拟解聘物业服务企业时，经常受到这样那样的阻挠。
二、传统表决方式操作性差效率低。无论是集体讨论形式和还是书面征求意见的形式，都存在着开会难的问题，对于上千户甚至几千户的小区更是如此。由于业主数量多，要想达到法定的表决权数，会期可能持续很长时间。此外，这两种表决方式还受到空间的限制。
三、业主大会决议合法有效性难以保障。由于传统表决方式的局限性，使得业主投票过程的公开性和透明性较差，经常有业主、物业服务企业对业主大会决议的真实性和有效性产生质疑。但是，即使业主大会决议是真实、有效的，任何人都无法予以证明。因此，此类矛盾纠纷极易产生又很难解决。
研发公共决策平台，提高业主决定共同事项的决策效率，破除业主投票表决的时间和空间障碍，解决业主大会决议真实、有效性争议，从根本上保障业主行使物权。从表决方式来看，公共决策平台提供互联网、电话语音、银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。业主使用“业主一卡通”进行表决，每个专有部分对应一张北京业主卡。投票期限届满时，投票人数、面积数等数据一目了然，系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。
使用决策平台的意义何在?
在无法有效规范业主决策的情况下，通过技术手段为业主提供一种便捷的决策方式，有利于从根本上解决当前由业主决定共同事项引发的诸多问题。公共决策平台为业主决定共同事项提供了一种廉价、高效、可追溯的决策方式。每套房屋将对应一张“北京业主一卡通”。决策平台为业主提供多种表决方式，为表决提供了极大的便利，无论业主身在何地，即使不懂电脑、没有手机，都可以轻松实现投票表决。投票结束后，公共决策平台系统自动按照投票面积和人数分别统计并生成带有条形码的决策书。通过公共决策平台打印的决策书具有法律效力，可作为业主大会决议使用。
公共决策平台的投入，不仅有助于解决现阶段与业主表决相关的如大会筹备、成立等难题，而且有助于减少业主大会和业主委员会在从事物业管理相关活动中产生的问题，从根源上解决所有涉及需要业主共同决策行使权利而产生的矛盾和纠纷，更可以逐步推动建立业主的自我治理意识和民主意识，具有重要而深远的意义。
(原载于《现代物业·新业主》2010年11期/总第168期)
