对写字楼的更新改造不仅是传统的改变装修，更多的是对写字楼进行功能性的改进，提升设施设备的效能，弥补写字楼原有的不足之处，实现物业长期保值增值。
作为全球性的商业地产服务公司，高力国际于1994年进入中国内地，在写字楼升级改造、城市综合体物业服务方面有丰富的经验。在与《现代物业》的交流中，高力国际物业及资产服务部董事戴国新、高力国际物业及资产服务部副董事张玮，从高力国际改造过的项目出发，分享了在对写字楼进行更新改造过程中更高效推进项目的经验。两位董事认为，对写字楼进行改造是为了实现出租率和租金比例的提升，实现写字楼整体价值的提升。
《现代物业》：通常写字楼需要更新改造，除了建筑本身老旧之外，还有哪些动因?
戴国新：我们接管一栋楼时，会先对大楼进行调查，根据大楼的设施设备运营情况，列出一个3年至5年或者8年至10年的管理计划——“资本性支出和大修理支出计划(Capital expenditure)”。业主方会根据大厦内的使用情况，提出对写字楼改造的要求。通常来说，大楼陈旧以后租金提不上去，会影响到租客的质量和大楼的租金收入，这是促进写字楼改造的因素之一。很多大楼以后会再次进行买卖和交易，改造的目的主要是促进大楼的保值增值，改造后大楼的租金、客户质量会有所提升，租客的租期也会变长，这对大楼的品质提升和收入增加有益处。
张玮：促进写字楼改造的外部动因除了设备老化、成本比较高以外，主要是改造以后可以对大楼的租金带来提升。其次，可以对整个大楼的资本化带来提升，因为改造花费的费用可以记入大楼资本化里。如果是基金公司持有的大楼，以后买卖交易和走价也可以有一个提升的依据。
《现代物业》：在前期调查阶段，对设施设备的调查会涉及哪些项目?
戴国新：设施设备的调查包含了大楼的全部，大到电梯、空调，小到卫生间、大堂的装饰。另外我们会对大楼改造提出一些软性的建议，比如改善提升大堂的装饰、沙发、门口绿化，怎样注入现代先进元素等，这些都是属于“资本性支出和大修理支出计划”的范畴。
改造后拆除了大堂的六部手扶梯，使用空间明显增大。
业主方最终对我们的改造非常的满意。改造后结合租户的需求以及大楼业主方改造的方案，分时间分节点地帮助租户、业主把各种功能做了合理的配置。我们提供装修的基本标准，把前期的硬装做好，后期租户只要做一些隔墙，放一些设备和软装的东西就可以使用。一开始我们认为这是一个非常大的难点，因为手扶梯在整个工作区域的中心位置，在和租户沟通时他们非常抗拒，担心改造会影响到他们办公。通过耐心细致的工作，非常到位的设计，比较全面的保护措施，最终给营业厅增加了功能区域的面积，对整个大楼的改造达到了最初预想的效果。
通过这个案例，说明写字楼功能的改造要和租户密切沟通，双方要换位思考，最终才能达到比较好的效果。如果大家都站在自己的立场，甚至是有抵制的话，最终双方都得不到最佳的效果。
《现代物业》：在改造中会涉及核心区的老旧楼盘的改造，核心区老旧写字楼在盘活中有哪些特点?
戴国新：核心区的老旧楼盘主要是设施设备老化，能耗较高，造成运营成本高，而设施设备年久失修又造成恶性循环。现在我们管理下的设备一般都是一用一备的，如果有一台设备出现故障，另一台设备可以替代使用。在没有备用设备的情况下，设备故障造成的非正常的运营会减少设备的使用寿命。所以老旧写字楼的改造更多是从节约能耗出发对设备进行更新。我们在对一栋使用了20多年的老办公楼进行改造时，更新了所有的空调主机和电梯，更新以后整个大楼的能耗明显降低，用新的节能型设备替代了原有老旧设备，物业管理的能耗所占比例也有所下降。
《现代物业》：在对核心区老旧写字楼改造过程当中，有哪些问题需要特别注意?
戴国新：核心区老旧写字楼最主要是它的区位，它所在区域和租金以及租户已经不成正比，但是它占据了很好的位置。随着核心区更多新楼出现，老旧写字楼所能获得的租金和这个区域不相匹配，所以改造是势在必行的。
核心区老旧写字楼的改造，主要是要符合这个区域的价值，楼盘的价值要与周边的写字楼品质相适应，符合这个区域的定位，租金才能得到提升。
《现代物业》：改造之后的写字楼一般来说多久能够实现资金的回流?
张玮：对写字楼进行改造是为了实现出租率和租金比例的提升，而资金回流的时间要看这个大楼改造投资的总金额。从我们之前改造过的写字楼的经验来看，一般改造后写字楼的租金会提升30%～40%。比如说，我们对上海高腾大厦进行改造之前每平方米的租金在5元之内，改造后每平方米的租金可以达到7元，这几乎提高40%。东海商业中心项目在改造之前的租金是5.5元/平方米左右，改造后提高到7.5元-8元，提升了30%。租金如果按照这样的提升比例，基本上两到四年就可以实现资金的回流。
改造后的东海商业中心
戴国新：对写字楼进行改造还有一个提升写字楼整体物价的功能。比如我们改造的东海商业中心，在买下来的时候价格是4万元/平方米，改造完卖出去价格大概5万多/平方米。改造好以后写字楼平均单价上升了1万多元，当然还有其他的各种因素，但是改造可以提升写字楼的租金，这是最主要的。
(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)
