前期物业管理是住宅小区物业管理的一个重要组成部分，实践中发生的前期物业管理纠纷案件，多数表现为业主拒交前期物业管理费用，而业主拒交物业费的原因有不少是由于物业买受人(业主)不承认前期物业服务合同对自己的效力。
2004年底，福建省福州市中级人民法院民一庭就民事审判实务疑难问题以内部文件形式发布了《民事审判参考意见》，其中有两个问题是专门针对物业管理纠纷案件。关于建设单位选聘物业管理企业，并以建设单位名义与物业管理企业签订前期物业服务合同的效力问题，福州市中级人民法院的《民事审判参考意见》第十个问题的第2小题认为，如果“业主未承诺接受前期物业服务合同约定的义务，此时，因业主未与物业管理企业就物业服务合同达成一致的意思表示，业主与物业管理企业之间不存在合同关系，物业管理企业只能起诉建设单位而不能直接起诉业主。”
市中级法院的这一指导意见，严重误导了基层法院的审判工作，导致法院在处理建设单位、物业管理企业及业主之间的关系上产生了极大的混乱。许多业主认为只要他们没有在前期物业服务合同上签字，就可以不受前期物业服务合同的约束，因此可以不交纳物业管理费。2005年福州曾经有一家物业管理企业根据前期物业服务合同到福州市某基层法院起诉业主，要求业主交纳物业管理费和违约金，而业主则以自己不同意前期物业服务合同为由拒绝交纳物业管理费。主审法官在开庭前向物业管理企业阐明了市中级法院的指导意见后，物业管理企业只得委屈地撤诉了，至今不敢向任何一个欠费业主起诉要求交纳前期物业管理费。
福州市中级人民法院《民事审判参考意见》中对前期物业服务合同对物业买受人的效力问题的认定是值得商榷的。笔者认为房地产开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同对物业买受人来说当然是有法律效力的，物业买受人不能以未对前期物业服务合同作出明确承诺为由而拒交前期物业管理费用。理由如下：
第一、前期物业服务合同是物业服务合同的一种，建设单位(开发商)是以业主当然代表人的身份签订前期物业服务合同，因此前期物业服务合同可以认定具有集体合同的性质，当然适用于所有的物业买受人。首先，国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条明确规定建设单位(开发商)有权选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同。建设单位(开发商)在自己开发建设的房子卖完之前，它首先是一个大业主。在业主购房的过程中，或者说在首次业主大会成立之前，物业管理工作就已经开始。作为物业的最主要产权人之一，建设单位(开发商)有权利、有义务，也有条件去选择物业管理企业来承担自己所开发建设的物业的管理责任;其次，建设单位(开发商)与物业管理企业签订物业服务合同时，建设单位(开发商)不仅仅是代表自己，而且是代表了众多的潜在的物业买受人与物业管理企业签订合同，其性质和业主委员会与物业管理企业签订合同是一样的，都具有集体合同的性质。实践中，我们不可能让每一个单个的物业买受人都去与物业管理企业签订前期物业服务合同，否则就乱套了。我们都知道，物业服务对同一小区的每一个业主都是同等的，但由于没有业主委员会的存在，每个业主对物业公司的选择和物业公司的服务及收费是难以有相同看法的，这样是很难使每一个业主与物业管理企业都签订内容统一的前期物业服务合同。这样一来，统一的前期物业服务合同就难以存在，前期物业管理工作也就必然搁浅。缺乏物业管理的生活住宅小区，必然各方面都比较混乱，这显然会损害到物业买受人的合法权益。因此，为维护物业买受人的合法利益，我们只能由代表与物业管理企业签订物业服务合同，而这个代表在业主委员会成立之前只能是已经存在的第一个业主——建设单位(开发商)。也就是说，作为业主当然代表人身份的建设单位(开发商)与选聘的物业管理企业签订的前期物业管理合同是为了全体物业买受人利益的，当然应适用于全体的业主。
第二、前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，当然适用于物业的买受人。国务院的《物业管理条例》第二十五条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。” 其他一些地方省份的物业管理条例也作出了类似的规定。如《上海市居住物业管理条例》第四十二条第二款规定：“新建商品房住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。”实践中，前期物业服务合同作为房屋买卖合同的一个附件已经是通行的做法了。既然前期物业服务合同是房屋买卖合同的一个附件，那么，只要房屋买受人在房屋买卖合同上签字，也就是说，只要房屋买受人认同了买卖合同的效力，附件的内容也就生效了。根本就不需要买受人单独对前期物业服务合同作出承诺。
第三、虽然国务院的《物业管理条例》没有用通俗的话语阐明前期物业服务合同对业主的约束力，但在第七条关于业主的义务中要求业主要“按时交纳物业服务费用”，在第六十七条中还规定了：“违反物业服务合同，业主逾期交纳物业服务费用的，……，物业管理企业可以向人民法院起诉。”这里所讲的物业交费所依据的物业服务合同，因为《物业管理条例》没有明确指明是仅指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，所以自然包括了建设单位(开发商)与物业管理企业签订的前期物业服务合同。也就是说建设单位(开发商)与物业管理企业签订的前期物业服务合同对业主是具有法律约束力的。在一些地方省份的物业管理条例中也明确规定了在房屋售出之后的前期物业管理费用应当由物业买受人承担。如《上海市居住物业管理条例》第四十六条、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第十八条第二款等。
第四、物业买受人拒绝交纳前期物业管理费用是违背法律的公平和等价有偿原则的。商品交易中的基本原则包括等价有偿和公平原则。提供前期物业管理服务的物业管理企业作为营利性企业法人，在提供物业管理服务时自然要求得到相应的报酬，而这种服务是针对整个小区的业主，也就是说每个业主都是物业服务的受益人。比如说保安巡逻、卫生打扫、绿化等。既然每个业主都得到物业管理企业提供的物业服务，自然应该交纳相应的物业管理费用，如果说部分业主可以不交前期物业管理费用，那么这不仅对物业管理者来说是不公平的，而且对那些已交纳物业管理费用的业主来说也是不公平的。
当然，前期物业服务合同在物业买受人购买物业后就直接关系到买受人的切身利益，然而买受人在选聘前期物业管理企业时不享有表达自己意志的权利，所以实践中会存在前期物业服务合同的内容损害了物业买受人的合法权益的现象，遇到这种情况，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉。如果物业管理企业未按照前期物业服务合同约定的内容履行义务构成违约的，业主自然可以拒交相应的物业管理费用。但业主不能单独以自己未对前期物业管理服务合同作出承诺为由，拒绝交付物业管理费用。
综上，笔者认为，物业的买受人在购买住房时，买卖合同生效的同时，前期物业管理服务合同也当然生效，而不能认为前期物业管理服务合同必须经过物业买受人的明确承诺才对其生效。福州市中级人民法院《民事审判参考意见》中对前期物业服务合同对物业买受人的效力问题的认定，不仅不符合法律的规定，而且会成为业主拒交物业管理费用的借口，不利于化解前期物业管理纠纷。
(本文同文作者：童建炫，原载于《现代物业》2007年第01期)
