三、物业费纠纷中抗辩主张的合法性判定与规制
(一)主张物业服务未达标、服务质量有瑕疵
实务中，一般情况是物业服务企业起诉业主要求给付物业费，业主以其提供的物业服务未达到法定或约定的标准，或者是服务质量不到位为抗辩理由拒绝支付或者要求降低物业收费。
业主的这种抗辩很少被法院采纳。由于物业服务项目、内容非常广泛，对应的标准也会因业主个人感受的差异而难有一致的标准，考虑到小区物业纠纷涉及业主较多，擅自在个案中免除或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量和业主整体的公共利益。法院主要看物业公司是否达到根本违约来判定，区分以下三种情况：物业服务偶有瑕疵，比如电梯偶尔无法正常运行等，一般不认定物业公司的行为构成根本违约，原则上不应调整物业费的标准;存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分，则业主有权要求扣除该部分物业费;物业服务企业服务非常不到位的情形下，个案中也存在法院将物业费标准调低的情况，但在其自由裁量权的行使相当谨慎。
(二)主张物业服务项目的价格计算依据不符
如果确实物业公司在订立物业服务合同时存在欺诈，物业服务项目的价格计算依据不符，如物业公司计算物业服务价格所依据的电梯部数、水泵台数与实不符,应依据实际数量重新计算价格。根据《合同法》规定,物业服务企业以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立的合同,业主有权请求人民法院或者仲裁机构变更。
需要说明的是，因欺诈产生的撤销权和变更权，除斥期间为1年，《合同法》第55条第1项的规定，享有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的,撤销权归于消灭。业主行使变更权须经业主大会决定,程序复杂、难度大、耗时长,业主的变更权极易因经过除斥期间而消灭，故在审判实践中,对该变更权除斥期间的起算时间，以业主大会讨论确定物业公司存在欺诈行为时作为除斥期间的起算点。
(三)主张滞纳金过高
物业服务企业在追索业主欠缴的物业服务费时，会要求业主按照合同约定承担相应的滞纳金。滞纳金的性质实际上是业主不履行合同约定所需承担的违约金，业主应予承担;若合同未约定滞纳金，物业服务企业则无权收取滞纳金。滞纳金作为违约金的一种表现形式，适用于违约金的相关法律标准。
业主依据违约金的法律规定主张滞纳金酌减一般予以支持。《合同法》第114条规定，对于约定标准过高的滞纳金，业主可以请求法院予以酌减;《合同法》司法解释(二)第29条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。值得注意的是，审判实践中，业主经法院合法传唤拒不出庭，法院将依法缺席审理，若物业服务企业按照合同约定的滞纳金计算方式主张权利时，虽约定的标准明显过高，但由于业主未出庭主张酌减，法院是否应依职权酌减原告主张的违约金，实践中观点不一，笔者认为依据公平原则，应对约定过高的违约金予以酌减。
(四)主张物业服务合同系格式合同
业主常以物业服务合同是格式合同，签署时无选择的余地，和相似区域、相同档次的其他小区的物业收费标准相比,该小区物业费偏高，该合同不是其真实意思表示为抗辩理由拒绝全部或者部分物业费。
法院在审理该类主张时，如果没有提出其他有力的理由,对业主变更物业服务价格的诉讼请求,一般不予支持。合同是平等双方意思自治的表现，法院对合同的过度干预,势必影响物业服务市场的正常运行与发展，替代性解决办法是，如果业主与物业服务企业就变更物业服务价格无法达成一致意见,可依经业主大会作出决议，请求解除物业服务合同。
(五)主张物业费不合法规确定的价格标准
针对物业费的范围及标准,主管机关一般制定一系列规范予以宏观调控。对物业服务费不符合价格标准的，业主的代表性组织业主委员会能否直接起诉要求变更物业费价格，实践中看法不一。
第一种观点认为，应由有关行政机关对价格违法行为进行处理,责令物业公司纠正价格违法行为,法院不应受理此类案件。第二种观点认为,法院应当受理,但在双方当事人对价格不能达成一致意见的情况下,法院只能以合同约定的价格违法为由,判决合同约定的价格无效，而不能主动变更价格。第三种观点认为，对于物业服务收费高于有关价格标准,业主要求降低物业收费的情形,法院应该受理并可以直接按照价格标准的“上限”确定物业收费。笔者认为，第三种观点更为妥帖。首先,法院应当受理此类变更物业服务价格的请求，行政机关的处理是针对行政违法行为,而因该行政违法行为同时侵害了业主的利益，业主当然有权请求人民法院保护其合法权益。其次，判决物业服务合同约定的价格无效不是妥善的处理办法，如果业主一方不主动要求解除物业服务合同,法院应尽可能的维持合同的正常履行,更换物业服务企业的成本较高，更换物业服务企业旷日持久的过程会对小区的正常生活造成不良影响，不符合大多数业主的核心利益，若判决价格约定无效，双方失去履行合同的依据，也会给小区物业服务带来混乱。因此，法院应直接变更物业服务价格。如在某个案中,业主委员会请求物业服务企业无条件将共用天线管理费取消，法院依据有关法规和规章，支持了业主委员会的诉讼请求，变更了物业服务的价格。
