四、物业费纠纷中当事人之间权利平衡的路径
通过第二部分、第三部分对物业费纠纷案件的具象分析，发现存在上文所述问题。物业费纠纷常为物业服务企业同时起诉同一小区的多名业主，业主之间由于地缘、人缘、共同利益的关系，易结成联盟，引发群访事件，为防止出现社会问题，对业主和物业服务企业的在物业费纠纷中的权利进行明确和平衡是化解该类纠纷的必经之路。
(一)当事人明确自身的诉讼主体资格
1.业主的诉讼主体资格及限制
业主是物业服务合同的主体，是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务承担者，当业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约时，应作为被告承担相应的责任;当物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、规章及行业规范时，业主可以作为独立的个体提起诉讼。一般情况下，业主除了就个人的权利受到侵害可以起诉外，对全体业主公共利益受到侵害时，其无权以个人名义作为原告提起诉讼。但若业主委员会违反忠实与勤勉义务，怠于维护业主共同利益时应当允许。业主在业主委员会怠于行使权利[3]或业委会未依法成立的情况下，经多数业主同意或授权，可以自己的名义参加诉讼，诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担。
2.业主大会的诉讼主体资格及限制
物权法第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，业主大会可以作为被告，原告资格仅限于合法权益受到前者决议侵害的业主。原因在于：业主大会不是公民，也不是法人，没有属于自己的财产，无法独立承担民事责任。因此，对于业主大会能否以自己的名义为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉的情形，在相关法律、法规及司法解释未作出明确规定的前提下，不宜认定业主大会享有诉讼主体资格。
3.业主委员会的诉讼主体资格及限制
业主委员会是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的自治组织，具备限制诉讼主体资格。关于业主委员会的诉讼主体资格，理论实务界有三种观点:第一种观点认为业主委员会系社团法人;第二种观点认为，业主委员会没有自己独立的财产，不具有独立诉讼主体资格;第三种观点认为,业主委员会具有合法地位,有一定的组织机构和运营财产，属于我国《民事诉讼法》所规定的其他组织的一种。笔者认为,业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼,但应限于业主共同权益遭受侵害的情形。首先,由于业主具有个体分散性和意志多元性的特点，当业主的共同权益遭受侵害时,需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。[4]业主委员会作为代表全体业主意志的业主大会的执行机构,具有组织性和稳定性，可以独立行使诉讼权利。其次,部分地方物业管理法规明确承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。如《上海市居住物业管理条例》。再次,业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等的情形,应对业主委员会的诉讼主体资格限定在业主共同权益遭受损害的范围内。[5]这样既克服了全体业主为维护共同权益提起集团诉讼的困难，也可以避免集团诉讼潜在的社会不稳定因素，同时消弭了业主委员会滥用诉讼权利的空间。
(二)法院在个案中合理分配举证责任
关于服务质量标准等事项的举证责任问题，如按照“谁主张谁举证”的原则,业主认为物业管理企业的服务不符合标准,由业主举证，但由于物业服务专业性较强，普通业主关于物业服务方面的知识相对匮乏，加上业主所主张的物业服务企业的违约事实往往时间跨度常，导致取证困难。笔者认为，业主提出的物业服务质量问题属于合同履行问题，举证责任应适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定。法院根据情况区别对待,如果业主提出物业管理企业某一项或某几项服务义务未履行时,根据司法解释的规定,物业管理企业应承担其已依约履行的举证责任;如果业主承认物业管理企业履行了服务义务但提出物业管理企业在履行义务时存在瑕疵,可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。
(三)给当事人维权提供救济途径
《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”样本案件中，部分业主以该条规定为依据,称物业管理企业起诉业主交纳物业服务费用须先由业主委员会督促,否则物业管理企业无权直接提起诉讼。经过调研发现，法院对该条文的理解不同，部分法院以该条规定为依据，对于没有经过业主委员会催交的物业费纠纷，均不予立案;另一部分法院判断的标准是，如业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同的，业主委员会应当督促业主限期交纳物业服务费,逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉;物业管理企业直接与业主签订有物业服务合同的，以及前期物业服务企业依据物业管理公约向业主追索物业费的，不应适用该条文规定。
笔者认为，为了避免业主委员会怠于或难以催告，致使物业管理企业无法起诉的弊端，业主委员会的催告不应视为物业管理企业起诉的前置条件和途径。《物业管理条例》第67条立法原意主要是强调两个层次的内容。[6]第一，业主不交纳物业费的行为实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益,是对业主共同利益的侵犯，在此语境下，业主逾期不交纳物业费用的,由业主委员会出面代表全体业主督促其限期交纳,体现了业主自我管理、自我监督。第二，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为,按照《民事诉讼法》的有关规定，物业管理企业可以向法院提起诉讼。
[1]《中华人民共和国民法总则》于2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过。
[2] 以J省X市S法院审理的286件物业费纠纷案件为分析样本。
[3]业主委员会怠于行使权利的情况包括：(1)业主委员会拒不组织召开业主大会临时会议商讨诉讼事宜，或者虽然召开临时会议但不按业主大会决议提起诉讼的。(2)对于业主委员会无须业主大会单独授权即能提起诉讼的事项，当业主委员会在收到业主书面请求的一个月内，未进行处理或者处理结果没有得到业主认可又未提起诉讼的。(3)如果情况紧急、不立即提起诉讼就会给业主利益造成不可弥补的损失时，业主可无须经过上述程序直接起诉。
[4]陈伟：《物业管理法律关系研究》，http:www.ecpmi.org/xinwen/newslist。
[5]具体表现为以下几种情形: 1.物业管理企业因违反合同约定而损害业主共同权益的;2.业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业 拒绝退出的;3.物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;4.其他损害全体业主共同权益的情形。除此之外, 业主委员会不得作为诉讼主体参加诉讼。
[6]国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、住宅与房地产业司编：《物业管理条例释义》，知识产权出版社2003年版，第157页。
