二、公共住宅的管理法规
6、管理业务的履行
1)管理人的注意事项
管理主体应遵守规定的注意事项，负责公共住宅的维修、安全管理、经费、清洁、消毒、垃圾处理、管理费及经费的征收、税金代交、特殊维修准备金的征收、积累等业务。
2)管理费等的征收与使用费等的代交
采用自治管理或转由物业管理的公共住宅的入住者，为维护、管理公共住宅须缴付必要的管理费，拒绝缴纳管理费或连续两次以上延误交纳者，须对由此发生的损失进行赔偿。
管理费由一般管理费、清扫费、消毒费、电梯运营费、取暖费、热水费、维修费组成，特殊维修准备金、安全费及安全诊断实施费等应分别征收。另外，关于水力提升机等使用费，管理主体向设施租用者另外征收，电费(包括公共设施的电费)、水费(包括公用的水费)、燃气费、地区供暖方式公共住宅的取暖费与热水费、净化污水费、生活废弃物处理费、以公共住宅社区内的所有建筑为对象的保险费、以及入住者代表会议的运营费等，可代入住者缴付。
管理主体征收管理费、使用费等，应简单归纳其收入及执行内容，通知入住者。
3)特殊维修准备金
(1)特殊维修准备金适用范围
①300户以上的公共住宅;
②设有电梯的公共住宅;
③中央集中供暖式公共住宅。
以上管理主体根据公共住宅的公用部分及专有部分(整个住宅社区)、入住者的共同所有配套设施及福利设施的长期维修计划，向入住者征收并积累用于主要设施交替、保修的特殊维修准备金。
未销售公共住宅的相应特殊维修准备金，应由开发商承担，由管理主体征收特殊维修准备金时，应将其收入及执行内容详细归纳通知入住者。
(2)长期维修计划的建立
最初的长期维修计划由建设公共住宅的开发商建立，待申请验收时提出。此后，由管理主体每三年进行一次调整。但，根据管理需要，可经过入住者或使用者过半数的书面同意，在未满三年时进行调整。
(3)特殊维修准备金的策划
特殊维修准备金的比例根据其公共住宅的公用部分及专有部分(整个住宅社区)，入住者的共同所有配套设施及福利设施的长期维修计划而定。但，未建立长期维修计划的公共住宅，其特殊维修准备金计入电梯运营费、取暖费、热水费及维修费合计金额的3%~ 20%，并考虑应将利用特殊维修准备金进行更换的设备的使用年限纳入管理规定。
(4)特殊维修准备金的积累
特殊维修准备金自公共住宅通过验收后1年起，每月累积，积累的特别维修准备金以入住者代表会议名义，存入入住者代表会议指定的金融机关，作另外管理。
4)安全管理
为确保安全管理，管理主体需建立关于燃气设施、中央集中供暖设备、发电及变电设施，危险物保管设施、消防设施、电梯及水力提升机、煤气排放器等安全管理计划，并实施安全管理诊断。管理主体需每半年实施一次安全检验，并将其结果汇报给市长、郡守或自治区厅长。
7、对公共住宅的严禁行为
1)行为严禁对象
公共住宅与其配套设施及福利设施的入住者及使用者及管理主体严禁下列行为。但获得特别市市长、广域市市长或道长许可或向特别市市长、广域市市长或道长申请情况除外：
①将公共住宅与其配套设施及福利设施用于事业计划外用途的行为;
②改建、扩建、新建公共住宅及其配套设施及福利设施的行为;
③破坏、毁损公共住宅及其配套设施及福利设施的行为;
④拆除公共住宅及其配套设施、福利设施的全部或部分的行为;
⑤大修公共住宅与其配套设施及福利设施的行为。
2)经许可可行使行为
通过获得特别市市长、广域市市长或道长许可可行使的例外行为及条件如下：
关于经许可可行使行为，未经许可执行，将处以一年以下拘役或1,000万韩元以下罚款。
3)可申请行为
通过向特别市市长、广域市市长或道长申请而行使的例外行为及条件如下(未经申请而执行，将处以500万韩元以下罚款)：
①配套设施与入住者共有的福利设施的用途变更——在住房建设标准等相关规定的配套、福利设施合理设置标准范围内，变更为非生活便利设施外用途(仅限非赢利为目的的设施)，已获全体入住者2/3以上赞同票的情况。
②入住者非共有的福利设施的用途变更——在住房建设标准等相关规定的配套、福利设施合理设置标准范围内进行用途变更的情况。
③公共住宅、配套设施或入住者共有福利设施的破坏、拆除——拆除专为老弱者及残疾人便利设计的阶梯断层等行为，通过入住者代表会议同意的情况。
④配套设施与入住者共有福利设施的扩建——在根据住房建设标准等规定的合理范围内，仅限通过验收面积的10%之内扩建，获入住者代表会议同意的情况。
比如：停车场、造景设施、儿童游乐设施、管理办公室、警卫室、老人厅、会所、大门、围墙、公厕。
4)需经管理主体同意的行为
入住者或使用者进行下列行为，需经管理主体的同意：
①增设或拆除住宅内部结构物与设备的行为(许可对象除外);
②在公用部分堆积物品，妨碍通行的行为;
③张贴广告物、标识物或标志物的行为;
④饲养家畜妨碍公共居住生活的行为;
⑤在公共住宅的阳台栏杆或外墙设置突出物的行为。
8、瑕疵保修
1)一般瑕疵保修责任
开发商与获得建筑许可以销售为目的建筑公共住宅的建筑商负有公共住宅瑕疵保修责任，拒绝履行瑕疵保修责任，将处以500万韩元以下的罚款。瑕疵保修责任期限为1年(主要设施2年)以上。
2)承重结构部瑕疵保修责任
当公共住宅的承重结构部发生重大瑕疵(承重结构部缺陷导致公共住宅坍塌或安全诊断结果存在坍塌隐患)，开发商及建筑商负有在下列期限提供保修并赔偿损失的责任。
①房柱、承重墙——10年;
②横梁、底板、天棚——5年。
3)瑕疵保修保证金
(1)瑕疵保修保证金的预留
开发商(包括另外存在根据建筑产业基本法具有瑕疵担保责任者)与建筑商需预留瑕疵保修保证金。但，国家、地方自治团体、大韩住宅公社及地方公社情况除外。
瑕疵保修保证金为下列金额的3%。
①进行圈地或建设公共住宅等：由事业计划审批书中记载的总费用扣除建设向普通个人销售的福利设施的建设费，建设公共住宅等建筑物前土地价格费用的金额。
②未进行圈地而直接建设公共住宅等的情况：由事业计划审批书中记载的总费用扣除向普通个人销售的福利设施建设费、土地价格的金额。
③获得建筑许可，以销售为目的建设公共住宅等;根据租赁住房法施行令的公共建设租赁住房出售价格计算标准中的标准建筑费。
(2)瑕疵保修保证金的退还
入住者代表会议在开发商对瑕疵保修期限内发生瑕疵的保修责任结束时，需自验收日(包括临时使用审批之日)起，每经过一段时间，按下列顺序，将瑕疵保修保证金退还给开发商。
①1年之后——预留保证金的20%;
②2年之后——预留保证金的20%;
③3年之后——预留保证金的30%;
④5年之后——预留保证金的15%;
⑤10年之后——预留保证金的15%。
4)安全诊断
当市长、郡守或自治区厅长判定瑕疵保修期内公共住宅结构安全存在重大问题，可委托韩国建设技术研究院、建筑师协会、大学附设研究机构等进行安全检验。除瑕疵归因第三者外，安全检验费由开发商承担。
9、对公共住宅管理的监督
特别市市长、广域市市长、道长、郡守或自治区厅长，在执行对入住者代表会议、管理主体、住宅管理师或住宅管理员业务监督时，可根据需要要求业务汇报、提交资料以及其他必要命令。或命令所属公务员出入营业厅、管理办公室等，调查或者检查设施、帐本及文件等。
入住者代表会议、管理主体、住宅管理师或住宅管理员违反提交报告、资料等命令，将处以500万韩元罚款，拒绝、回避或妨碍调查或检查，处以一年以下拘役或1,000万韩元以下的罚款。负责出入、检验等的公务员需持证明其权限的证牌，并通过相关人员送交。
10、纠纷协调委员会
为有效应对与公共住宅管理县官的纷争协调的咨询，由市长、郡守或区厅长组建、运营纠纷协调委员会。而纠纷协调委员会的组建、运营等相关必要事项由其市、郡、区的条例规定。
三、公共住宅管理令适用例外住宅
1、根据城市再开发法作为市中心再开发事业建设的公共住宅。
2、以租赁为目的的公共住宅(例外适用安全管理、行为许可、瑕疵保修)。
3、根据建筑法获得建筑许可，以销售为目的建设的公共住宅等，仅适用公共住宅管理令中瑕疵保修相关规定(第16条~第18条)。
公共住宅管理令适用范围如下表：
四、韩国的公共住宅管理服务现状及存在问题
1、服务性管理业务有待于加强
管理服务指管理组织为实现入住者居住需求、提高生活便利性而提供的管理业务。然而，在韩国目前的管理服务仅限于对公寓等设施物的管理，而往往忽略提高入住者生活便利性的服务领域。
随着公共住宅管理令的实行，在一定规模以上的公共住宅，对建筑物的管理业务已实现义务化管理，但仍忽略入住者对居住生活要求的提高，自 1960年以来管理组织始终未发生改变，对管理业务的认识也局限于安全、设施物、卫生、运营管理等单纯领域。
2、管理组织专业性低
管理组织无法准确应对管理商品消费者入住者的需求，是因为缺乏信息及知识，无法开发入住者所需的服务。而目前还不具备对管理员的培训及对业务提供相关咨询的公共机构，而民间管理公司在人力及设施方面也难担此任。
3、入住者们的参与意识弱
入住者对于管理业务及自身居住的社区持不关心态度，管理组织便很难掌握入住者的居住需求，更无法通过管理业务反映。因此，入住者不应将公寓管理完全交给管理主体，应积极提意见或进行管理，但事实上却存在诸多需要加强之处。此外，主导管理的大部分公共住宅主体，有必要为引导关注加强社区内入住者的集体意识，提高公有设施使用便利性，开发有助于凝聚入住者的多样项目，但事实上，显得消极。
五、管理服务问题的发展方向
1、管理服务的开发
有必要开发多样管理服务，实现居民公共住宅先进化，除设施物管理外，有必要致力于实现居民居住要求，提高生活便利性，为此，引进提高入住者生活水平的管理服务。例如，提供包裹保管与传递、邮寄物处理、空房管理、提供意见书并代为处理、传真、复印等人力依存型管理服务;衣类等废品保管、入住者为庆祝生日或其他用途租用的场所、住宅外的空间、游乐场、阅读室、支持大容量洗涤的洗衣房等，帮助消除入住者生活不便利的设施依存类管理服务;此外，还可以提供提高入住者趣味生活服务，兴趣演讲企划、入住者宣传单发行、妇女协会等多样管理服务。
2、设立培训及信息提供机构
为了使管理公共住宅的管理负责人及技术员工(维修负责人)具备业务必要知识与信息，应提供相应教育与培训。目前尚不具备公共住宅管理令中关于住宅管理师教育规定(3年一次、每次6天)相应教育设施，尤其，对负有直接、充分满足入住者需求责任的技术管理人员的教育尚未实现法制化。因此，有必要扩充提供管理负责人实质性教育、技术员工培训及为管理组织随时提供信息与咨询的教育及信息提供机构。例如，英国运营Institute of Housing，日本则由建设省产下公寓管理中心提供管理员培训、管理业务咨询，并且，每月发行管理报纸等，传递关于入住者管理及设施维护等知识与信息，发挥管理组织的主导作用。所以，扩大教育机构组织，将有望实现民间公寓管理员正规培训与管理业务咨询。
另外，在英国住宅管理人的资格要求非常严格，必须具备高素质与高教育，培训者方能胜任。因此，提供的管理业务非常专业、卓越。而英国担任房屋经理(housing manager)的途径有：①受雇作为地方公共团体、住宅组合、新城市开发公司、私企公司的基层助理，学习实际经验，通过兼职(part-time)制学习准备应试的方法;②学习由住宅管理人协会制定的理论、实战训练的方法;③在技术专业学校接受 2至3年专职(full-time)制课程，通过 RICS(英国皇家特许测量师学会)的中间考试后，为接受最后考试，以认可part-time制学习的条件，为社区所有人服务，累计两年实战经验的方法;④通过大学毕业获得资格(postgraduate diploma)。其资格，通过主修居住相关课程，积累两年实战经验的方法(免试设有此类 full- time postgraduate diploma in Housing课程的大学有十所，此外，开设part-time postgraduate diploma in Housing课程的大学有九所，设有full-time undergraduate degree课程的大学有六所，设有part-time undergraduate degree课程的大学有一所)获得。
3、构建管理人员集中管理体制
为运营电气、维护等专业管理员各领域“full”制，有必要建立相应“人力、信息集中管理系统”。构建这一体制，可以提高管理员的专业性，有效应对全域管理需要。
而此类“人力、信息集中管理系统”有望通过公司扩大教育机构组织来执行，短期而言，对于一个公司，由分公司集中管理技术管理人员，用于临近社区发生需要时调配。
4、开发引导入住者关注的多样项目
有必要为引导入住者关注，加强社区内入住者的集体意识，提高公有设施使用便利性，开发有助于凝聚入住者的多样项目。例如，灵活管理社区内儿童游乐设施、长椅等设施，以增加入住者的面对面接触机会;组织栋代表、妇女会、班长等聚会加强社区内入住者们的自治组织的力量。另外，发行简单的传单，传递入住者相关信息，通过与外部机构的交涉，策划入住者需要或可以共享的项目。
六、结论
韩国的公共住宅通常由入住者组建入住者代表会议，制定管理规定，进行自治管理或者委托专业管理公司负责日常运营。而一般入住者对管理服务概念认识，普遍停留在对共同部分电梯、供水、供暖设施的运营、保修，电灯、电力等设施管理方面的服务。但是，随着社会经济环境的变化，公共住宅入住者提高居住生活的需求日益趋向多样化、复杂化，因此，应考虑入住者年龄阶段或社区特征，探索可进一步提高生活便利性的更详细服务为主的公共住宅管理制度。而对入住者提供的管理服务，根据公共住宅的规模、档次、公共住宅建设时期的不同而有所差异。但，通过提供管理服务，提高生活便利性，通过住宅管理服务的阶段性提供，提高入住者居住质量是所有公共住宅探索、提供的共同点。而为提供更优质服务，如前发展方向中所述，应致力于提供为入住者考虑、实践多样的管理服务。
公共住宅管理服务将成为未来重要的问题。因此，所有者、开发商、管理主体以及政府方面，应持续研究、审核推出优秀方案，为入住者们提供有效的服务。
参考文献：
[1]韩国建设技术研究院、面向居住生活变化的公共住宅开发，2003
[2]住宅政策论/夏成奎著/朴永士2004(评价)
[3]参照公共住宅管理令
[4]韩国住宅学会发表论文，2003年4月刊
[5]实用住宅百科/住宅文化社出版部/1997年91页
[6]参照公寓管理，2004年 11月刊
[7]郑泰容等，房地产法(kyungrok,2002),pp,554~570
[8]住宅建设促进法、实行令、实行规则
[9]住宅建设促进法
[10]住宅供应相关规则
(作者系韩国东西大学教授)韩国公共住宅管理制度介绍（上）
