变革实现资产的互联智能化

2018-05-25 14:04 来源：拉克兰·麦奎利人评论

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我所在的加拿大牛津地产集团(Oxford Properties)，是一个拥有2,000多人的全球一体化地产运营团队，致力于利用技术和一流的运营吸引客户，并提供卓越的服务和体验。集团目前在全球管理总计410亿美元的资产，类型包括写字楼、酒店、零售、住宅、产业园等。

牛津地产集团的目标之一，就是要购置、建造和管理最好的地产。这就意味着我们必须要把舒适、环境、能源等所有智能建筑相关的元素集合在一起，进行平台化的开发。

到底什么是建筑智能化?根据大家公认的定义，智能建筑就是楼宇、技术、控制系统的整合。这些系统包括楼宇自动化、人身安全、电信、用户系统、设施管理系统等，它们会改变我们管理资产的方式。过去，这些系统都是各自独立的，彼此之间没有任何联系，比如电脑和空调、电梯之间就没有任何关联。但是有了智能化的系统之后，所有独立的系统都可以被连接到一个大的平台上，不同的系统之间也是互联的。这样一来，资产便很容易在市场上脱颖而出。

智能建筑的发展趋势：从“数据”到“设计”

关于智能建筑在未来的发展趋势，我认为主要有以下几点：

第一，万物互联，也就是我们常说的“物联网”。写字楼里的互联设备将实现指数级增长。每一个设备系统都是互联的，一切信息都可以被寻址。于是，信息的复杂程度也会更高。技术正在快速发展，如果不努力跟上潮流，我们就会落后。我们必须找到合适的方法收集数据、分析数据，让这些数据为我们所用。

第二，数据扩散。数据无处不在，但只有当人们去利用它的时候，它才能产生价值。建筑业主现在能够看到比以往更多的数据点，可以通过连接、集成、处理和过滤，让数据有使用的可能性。现在有不少大楼拥有数据，但是在很多情况下，他们并没有把这些数据进行有效的整合。我们必须找到一个好的方式去接触数据、使用数据。只有当大数据在我们实际的使用环境当中得到应用，所有的系统和设备都整合在一起，楼宇才可能真正实现智能化。

第三，建筑功能统一标准和解锁新技术的愿望。以前我们常说的是“数据”，未来我们谈论得更多的可能是“设计”。支持集成的网络将会成为一个常态;富有远见的建筑业主会专注于探寻新的机会，以降低成本、增长经验和利用数据;外部环境会发生变化，每一个人都会越来越依赖于数据的收集;我们需要围绕不同的应用整合外部力量，并根据用户给出的大量数据，作出正确的决策。

第四，实现智能建筑周期，以改善建筑物。智能建筑物将会给我们提供更多的功能，在很大程度上改善租户的使用体验。它会把一种未来感的生活方式融入到现实生活当中，让人与人之间的交流更加丰富。我们会基于现有的机会选择并采取行动，让所有的技术都变得有用。行动驱动效率，不久以后，新的机会就将会出现。

未来，我们的客户将能够通过一个平板电脑享受所有的功能，包括移动通信、视频、云技术、物联网、大数据、数据分析以及新的应用程序等。

一个愿景：实现资产的互联智能化

牛津地产集团在显赫地段拥有引人注目的资产以及高出租率，但是当时还没有明确地把物联网与资产联系在一起。在参加2012年首届IBCon训练营期间，我见识到了技术变革的力量，进而明确了为牛津地产设立的愿景：我希望将智能化技术整合到我们的资产里，让我们的房地产变成互联智能的房地产;我也希望与更多的公司进行交流，向他们学习新的技术来推进我们的项目。

问题的关键在于，我们要设计怎样的方法来实现每一项功能。这就好比我们要去北京的东部，如果我们一直走，可能会走到大海。但实际上，除了行走还可以通过一种更高效的方式到达目的地。所以，我们也应该思考更多的解决方法，并通过技术的助力，让我们的项目变得更加高效。

基于以上构想，我们逐渐确立了自己的价值定位：

第一，我们要利用技术来满足当前以及未来租户的需求。

第二，我们要利用技术提供有助于挽留和吸引租户的差异化体验。

第三，通过让我们的资产更加高效地运作，构建和维护能够保留功能和价值的系统。

第四，维护我们的物理环境，让我们的建筑物符合支付高昂租金的租户的期望。

第五，降低运营成本，进一步消除导致运营效率低下的因素。

第六，随着未来服务的增加，不断提高租金，以此创造新的机会以获得增量收入。

在此基础上，我们制订了智能与互联战略：通过收集和分析大量数据、利用技术和一流的运营来吸引客户，提供卓越的服务和体验。于是我们整合运用所有的资源，来推进这方面的工作。

若干案例：智能建筑的发展方向

智能建筑正在向哪些方面发展?我将分享牛津地产集团的几个案例，希望可以为大家提供借鉴：

其中一个项目，是多伦多的写字楼。它拥有完全自动化的系统，能够实现自定义的租户控制以及业主与租户间之间的反馈回路，每一个租户都可以和大楼的空间进行互动。可以预料的是，在新的技术加入之后，员工的满意度、工作效率及幸福指数都将获得提升。

另外一个项目是“水上乐园 3”(Water Park Place 3)，项目中所有系统和设备都被整合到光纤骨干网上;建筑状况和指标的实时数据可视化;还有自动故障检测功能，可以识别和标记低效区域。

还有一个项目叫做“100阿德莱德”(100 Adelaide)，它拥有非常智能化的系统，可以实现办公空间的个性化控制，提高工作效率并且促进每一个员工的健康;有自动识别租户的功能，有助于布置工作区;丰富的功能不仅能够打动客户，还能展现专业性。

“30 湾”(30 Bay)这个项目，可以提供一些关于零售类别地产的经验。它有动态位置识别功能，可以定制办公空间并且实现空间的高效利用;通过手机App，授权用户携带智能手机靠近房门时，门锁自动打开。未来，我们可以用手机来操控整个系统，这种技术目前已经在测试中了。

变革实现资产的互联智能化

无线短距离通信技术可让设施使用者轻松控制室内各种电气设备

利用数据信息完成对故障的检测与诊断，可以在很大程度上帮助我们提高效率、降低成本。我们有一套故障检测系统，可以让人们随时获知大楼的运转效率。当效率不高的时候，我们就可以立即做出一些改变，排除故障，减少相关影响。有了这样一个系统，整栋大楼的能耗将会下降，能源效率就会更高。另外，它还会显示出一些改进的机会，这些机会可以帮助我们优化系统、创造更多的节余，最终会为我们带来更多的利润，引领我们进入一个良性的循环：如果你的环境更好，房租就可以上升，我们就可以获得更加充足的资源，用来改善环境和减少运营成本，然后进一步提升租金。

零售产业是牛津地产集团一个主要的投资类别。那么，未来的购物中心会是什么样子呢?我认为，可能会向这些方面发展：

·以服务、餐饮为重点;

·注重体验;

·无需排队付款或办理退订手续，采用自动扣费的支付方式;

·有视频和娱乐设施;

·有传感器、仪表和海量数据;

·密切地与电子商务相结合;

·有奢侈品以及大规模的个性化定制商品和服务，当你走进一家商场，就有人自动告诉你：上次你买了这些东西，这次你还有什么新的需要吗?

在零售领域激活智能化资产，可以帮助我们降低成本并改善用户体验。我们可以使用一些技术工具，比如基于位置的分析，能够更准确地跟踪顾客流和停留时间。这可以帮助我们有效地定义和分类顾客，为之提供精确的、个性化的商品和服务，进而提升顾客忠诚度。传感器、仪表和数据是物联网的基础，可以帮我们控制设备和优化资产管理，从而降低总体运营成本。更多可视化的工具，可以帮助我们实时查看系统、设备的运行状态，让员工能够更加有效地在移动平台上采取行动。

另外，我们还可以通过运用系统有效的零售分析方法，整合信息，诊断出问题症结的所在，合理预测效果，找到优化运营的途径。

牛津地产集团的运营经验：有远见、重教育、善规划

通过总结牛津地产集团多年的运营经验，我们学习到了很多：

第一，必须要有远见，要知道未来的发展目标是什么。

技术变革的成本非常高，我们不可能随便推倒重来。所以如果想用技术推动变革，预设的目标一定要尽可能明确。运营效率的提高和用户体验的改进，可以通过政策、可视化和标准控制来实现;在实现过程中，技术可以为整个运营流程的开放性、融合性和规范化提供支持，进而实现更高效的运营，获得新的机会。

第二，重视教育和培训。

如今所有的信息都可以共享，但我们不能总是从第三方获取信息。我们必须有自己的获取信息的途径，并尽可能将所有的信息系统整合在一起。这时候，教育和培训能为我们提供很大的帮助。我们内部的交流是不是足够充分，是不是有共同的价值目标，也在很大程度上决定着工作的效率和质量。

我们有一个为员工准备的组织工具包，包括初始教育、构建数字知识基础、优化处理、执行与体验等内容，针对不同的问题采取不同的培训办法。我们会花很长时间来告诉员工：我们的目标是什么。我们会不断地重复，也会问他们很多问题，看他们是不是真正理解了。最终我们要帮助员工确定他们的愿景，找到合适的工具帮助他们完成工作。

另外，我们也常常需要和供应商、合作伙伴等不同的利益相关者进行讨论，讨论成熟之后再规划执行;试验项目启动以后，一般需要再次进行研究;我们还会做大量的咨询工作，和公司所有的高层人员一起开会，分析数据，讨论项目细节……这些工作的重点其实都在于协调。协调组织好一个工作系统，也需要有足够的专业知识作为支撑。

第三，关于新建筑和既有建筑的一些认知。

新建筑非常简单，一般在开始设计的时候就会使用新技术了。但是对于既有建筑来说，可能就要更新相关系统。

有一些综合性的建筑——比如在建筑里既有酒店又有办公室和停车场，环境本身非常复杂，所以就需要使用一些整合性的技术。我相信在北京有很多这样的建筑，比如CCTV大楼，里面有工作室、有办公室，而且它是CBD里面的一个文化象征。它的环境相对复杂，一定也运用了非常复杂的设计和技术。

变革实现资产的互联智能化

如央视大楼一般复杂的建筑，在规划设计时就需要考虑建筑的整个生命周期，从而选取合适的技术应用

需要强调的是，在规划设计的时候，我们需要考虑到建筑的整个生命周期，比如管理标准、采购指南、施工指南等，都是一开始就要考虑到的，而不是留到最后再去考虑。

如果我们在建筑规划早期就把一些必要的系统引进来，以后的运营工作就会越做越好。如果我们的计划能够尽可能早地得到执行，执行的效果也会非常好。但是，如果我们把项目做完之后再考虑这些问题，效率是一定会变低的，因为到那个时候，我们会发现它缺少相关系统支持一些必要的改进，于是要花更多的钱去解决未来的问题。

当下的焦点：有哪些值得关注的技术?

有哪些问题是今天行业内关注的焦点，也是我们在对建筑进行规划设计时需要提前考虑的呢?主要包括：效率、数据、可视化、传感器、定位系统、大规模个性化制定、智能照明控制、WiFi数据连接、智能清扫、虚拟访问、机器人、移动终端及视频、需求回应机制、社交无线网络、奖励与忠实度、地理围栏、交叉销售等。

我们已经有很多类型的技术可以在实际中应用，比如在拉斯维加斯有机器人负责安全，还有很多地方使用机器人进行清扫、安检等工作。这样一来，人们就不用把时间浪费在比较无聊的清洁上，而是可以把精力放在更值得关注的工作上面，做出更大的贡献。此外，我们还有地理围栏，可以辨别客户在什么位置、是否跨出安全区域，这样就可以保证客户的安全。有了这些技术支持，当我们再进行相关服务的时候，就可以使用完全不同的资源和渠道了。

关于变革，一些切实可行的建议

如果你在考虑改变你的资产管理方式，那么你可能需要做到如下几点：

第一，增强对自我的教育，提升认知高度。

第二，要去倾听、观察、与他人交谈，记得多问问题。

第三，评估你的竞争环境，评估事件的紧急性。多去看看平台上哪些问题是最吸引人的，比如能源问题。一定要清楚自己所在的环境，再去思索技术能够如何帮助你。

第四，要获取帮助。需要帮助的时候，千万不要拒绝别人帮你，因为有很多人、很多平台拥有先进技术，要让他们成为你的导航员。

第五，制订未来愿景，使其适应社会需求。你必须要知道自己的愿景，才能知道接下来要做什么、怎么做。如果没有清晰的愿景，任何技术可能都没有办法帮你达到你想要的目标，而且会浪费很多钱。

第六，一定要找到盟友。如果你打算花10万美元来买一个软件，最好有一个内部人士支持你，并且清楚你为什么要这样做。如果找不到任何内部盟友，你可以试着找一些外部盟友。

第七，制订具体目标，这个目标要足够现实。因为技术本身是昂贵的，所以你的目标要非常具体，而且非常现实。有很多技术可以帮你，但是你要盈利，所以不能随便花钱。

第八，评估自己组织的需求以及能力。

第九，评估你的建筑系统准备情况。有一些运营商非常厉害，但是他们在进行改变的时候根本没有准备好。在没有做好充分准备的时候进行改变，是不切实际的。我们在进行评估的时候，要做到客观平等，也可以使用一些技术化的手段去获取尽可能全面的信息。

与此同时，别忘了使用结构化的方法、制订战术、与有信誉的组织合作、进行试点，并且要准备好接受迅速到来的失败。