达实智能大厦：新时代的绿色智慧高层建筑
原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期
建设初衷
从微观而言，一座智慧、绿色、共享的建筑究竟应当是什么样的呢?
达实智能股份有限公司基于自主核心产品打造智慧建筑的整体解决方案，在成长和发展过程中一直存在一个困惑。在推销智慧建筑解决方案时曾遇到三类客户：第一类，客户手中有资本，但是缺少对智慧建筑的认识;第二类，客户对智慧建筑有认识，但手中没有资本;第三类，既有资本，对智慧建筑也有认识，但是限于采购和招投标流程，无法实现。因此，我们很早就有一个愿望，即建造一座绿色、智慧的建筑，在智慧建筑领域树立一个标志。这就是我们打造达实智能大厦的初衷。
中国在发展过程当中经常会用到三个词。如今，建筑业也要体现这三个词：绿色、智慧、人文。
绿色标志——怎样才算是打造绿色智慧建筑?首先在设计层面要拿到深圳市、中国和美国三个不同标准的顶级认证。目前，达实智能大厦在设计层面已经获得了这三大标准：深圳白金级绿色认证设计标准、国家绿色建筑三星级标准和美国LEED铂金级标准。在大厦开始运营之后，还要拿到三个最高等级的运营标准。目前中国还没有一座大厦将这六大认证全部集齐。当然，这些认证本身并不能代表什么。我们打造这座大厦有一个绝对值的标志。目前，超高层建筑每平方米全年能源消耗通常在100千瓦/小时~120千瓦/小时，但达实智能大厦则是小于等于85千瓦/小时。这就是绿色的标志。
智慧标志——我们要在大厦中将当下最先进的大数据、物联网、互联网、人工智能等各类技术进行充分的呈现，且每年都要升级刷新，使其始终保持在智慧建筑最顶级的标志。
人文标志——所谓绿色、智慧的建筑，当然一定是共享的，人文最为突出的体现就是共享。
技术方案
从技术层面如何才能实现绿色、智慧建筑呢?
达实智能依托建立在深圳市和广东省的研究中心、国家博士后科研工作站进行技术创新，以此为基础打造三大系列产品：智能终端硬件、系统节能产品和平台软件。在这些产品的基础之上，我们提出了智慧建筑的发展理念，即打造数字孪生建筑。这意味着，在建造一座物理建筑的同时，将同步产生一座数字孪生建筑。
智能大厦将在三个层面实现这些先进技术。基层：运用BIM做全流程、全系统设计，打造静态建筑大数据库;中间层：基于达实自主研发的IBMS智能管控平台，实现收集整个建筑中所有机电设备的运营大数据;高层：建立达实大厦App和公众号，通过平台收集、运营、分析达实大厦服务的所有人的应用大数据。这样一来，将物理建筑大数据、机电设备运营大数据、人员运营大数据这三个层面联合起来，形成一座数字孪生的达实大厦。
BIM技术是未来颠覆所有设计的技术。IBMS是由达实自主研发生产的一个基于物联网的管控平台，支持100万个实时数据的接入，可每秒同时支持20万个实时并发数据。这项技术可以运用到医院建筑、地铁建筑等建筑领域，来实时管控所有机电设备的运营和处理。App则是互联网的概念，通过其界面为住户提供所有服务。
这座大厦是“绿色”的，运用全套磁悬浮冷水机组，使用达实自己生产的中央空调检测控制执行系统，运用基于负荷预测、分户测量按需分配的控制策略和基于中央空调系统的能效管控平台，实现每年每平方米小于85千瓦/小时的消耗数值。同时，在每吨冷水产生需要多少千瓦电这个指数上，也远低于新加坡的0.65(国家标准为0.84)。
建设方案
有了技术、产品、方案，是否就可以打造出一座智慧建筑?当然，这还需要建设方案的创新。戴德梁行首先为达实智能大厦提供了项目前期的研究、策划、设计、顾问等全程服务，正是有戴德梁行的介入，才有我们共同打造的达实智能大厦。有三位工程院院士参与了达实智能大厦的设计和建设。
在打造的过程中，很重要的一点就是发包模式。通常，之所以建不好一座智慧大厦，是因为各个子系统孤岛运行。强电、弱电分开，弱电、机电分开，弱电中的各个子系统又是分开的。由于我们是达实大厦的开发商和投资者，所以机电部由达实智能股份有限公司负责，代表甲方。乙方主承包单位分给中建一局，我们要求中建一局将所有强电、弱电、机电全部交给达实公司分包进行。因此，这是由达实基于技术、产品和解决方案，自己组织全面实施的。
运营方案
一座大厦打造之后，在运营方面我们设置了安防控制中心、消防控制中心、网络控制中心等。
达实智慧大厦的控制中心设在大堂正中央，类似IMAX电影的LED巨幕就是整座大厦的监控平台。静态、动态大数据均运行在其中，消防、安防、网络控制、维护服务等都可集中在此，节省了很多物理空间和人力投入。
以往，物业管理都是“猫在”地下室的工程部里对楼宇的运营维护进行监督。如今，对于楼宇的维护可以全部集中在大堂巨幕中。哪里失火，哪里需要应急，领导可以集中在大堂进行应急指挥。同时，我们还可以将它缩得很小，放在手机里，所有人员可以随时响应物业管控和设施管理。
楼宇的住户都曾有切身的感受，通常下班之后再用空调需要申请。但是在达实智慧大厦，空调系统可以24小时随意使用，依照使用时间和用电情况收取费用。不仅如此，通过App互联网终端平台，每星期都会向住户推送信息，告知上一星期比其他人多交了多少电费。同时还会告知住户关灯后还在开空调或在开空调时还开了几扇窗户等相关信息，以帮助住户节省能源消耗。
智慧体验
将来给访客发地理位置时，地图定位并非大厦的定位，而是所在楼层及办公室的定位。访客在进入大厦的那一刻，定位自动转换为室内导航系统，告知访客搭乘哪部电梯、从哪个门进入。被访者会在访客到来时，就已经得知他是否已经进入地下停车场，或是已经在电梯中。被访者可以选择在何处迎接。
每位业主配有固定停车位，但业主外出，停车位空置时，人工智能可以实时、动态分配固定车位。每天各个时段均有不同的停车策略，从而大幅提高停车场利用效率。
拥有200多个车位的大型立体停车库，共有三个出口。业主从楼上下来时，可以发布一条信息。在业主赶到停车场之前，车就自动往出口处移动。
首次来访者使用二维码就可以完成外来访问,第二次就可以刷脸进入大厦。
大厦拥有自己的气象台，可以感知周围的气象环境，自动控制窗帘开启位置，从而达到节能效果。整座大厦的灯光空调开关，也可以随时用手机语音进行控制。
这座高200米45层的大厦已经在深圳建成，位于第9层的展示中心已经开放。欢迎大家有机会到达实智慧大厦参观、考察、指导。
现场问答
提问：您认为未来的写字楼或办公空间在智能方面会有哪些重要的应用?这些应用对于写字楼当中的企业、生产者的创造力、效率会有哪些提升的作用?
刘磅：与其他领域相比，建筑是率先采用新科技的地方。它是新科技的试验场和应用场。无论是物联网、互联网，还是大数据，都将率先在建筑环境中加以应用。
达实智能大厦使用了这些新科学技术，它带来的好处显而易见：
物业管理者不必每个部门单独设立监控中心、安防、消防、网络、办公等，而是将这些汇聚在一起。这将为业主节省很多人力资源和空间资源。在节省人、地的同时，也提高了互动、集中应急反应效率。
通过移动互联网化，业主可以实现“走动管理”，随时用手机给予响应。
对于住客而言，可以通过手机端监控所有环境和能源消耗，及时给予反馈调整物业管理，减少能源费用支出。
对于办公的人，可以实现刷脸自动体验和感应所有智能办公环境。访客也更加便捷，一个微信邀请可以一直引导到其访问者所在的楼层、办公室。
效率的提高、智能化办公环境的营造，都有利于提高工作效率，激发创新的才智。因此，我觉得智慧建筑一定会在智慧经济大潮中率其他行业之先得以应用。
提问：我想向达实智能刘总请教两个问题。第一个问题：智慧建筑的未来走向是不是一定会走向无人化?人应该怎么样定位，以达到更好的默契程度?第二个问题：您怎样看待智慧建筑与物业设备管理之间的关系?
刘磅：在将来，无人化服务一定是趋势。假设我所在的这栋大楼第32层水管爆裂，应当怎么办?按照以往的经验，我们要赶快找到水泵、电机相应的图纸，查到其隐蔽工程路线，进行检测维修。但是在今天，我们已经将物联网管控平台和BIM大数据连通，只要有一个地方报警，信息就会自动进入物联网管控平台，并自动触发BIM静态大数据实时显示，显示出它的隐蔽工程、管线走向以及此设备的静态、动态、维护、安装各类数据，以及操作规程和指引文件。再进一步，加上人工智能的学习和算法，就可以自动启动相应的处理和响应流程。
关于物业管理方面的问题。在现有的管理模式之下，比如，大楼有一台中央控制计算机，它一旦宕机，大楼的控制就会失败。但是，物联网系统位于云端，并没有主机。楼层之间由物联网服务器控制，3楼的坏了，4楼的自动接管。它们之间，可以使用光纤通讯、Wi-Fi通讯甚至4G通讯。这些通讯路线中只要有一条畅通就可以保持运营。
控制策略可以在云端，也可以是远程的，将来还可以服务众多办公场所。这些办公场所可以在后台对机电设备和应急进行集中的控制和指挥，物业管理和服务会进入高度云端化、大数据化、人工智能化，带来业态的改变。我们在达实智能大厦已经实现了这些功能。
作者为达实智能董事长兼总裁。
本文根据作者在2018戴德梁行Think-In论坛上的发言整理而成，编辑/方舟
