外拓项目及收并购
【碧桂园服务】
碧桂园服务来自于第三方的面积拓展力度很大，2018、2019合约面积数都在增加。2019签约合同金额和规模都达到可以独立上市的体量。专业、全员在外拓，所有同事都在市场拓展，因为内部激励到位，所以拓展成本低。
目前来看，中标率在不同地区不一样，深圳存量物业（业主向社会找平物业公司），去年参加24个项目投标，8-10个进入前三名，然后摇号（1/3概率）决定中标企业。
原则上离开一线城市，三四五线的全域布局采用1+1模式，全国有碧桂园项目的地方也争取把周围的项目拿下，形成规模效应。收并购、单一项目外拓互补进行，但是外部拿回项目和现有体系存在磨合的过程。2019毛利率下降1.8%是值得的，因为看得更远、走得更远。
【绿城服务】
最近5年的时间，绿城服务加大了在非住宅里面的市场拓展，尤其是在前年专门成立了产业园的运营公司，把物业服务和产业运营充分的结合在一起。去年又推出了绿城服务商企的品牌，大力的去拓展我们在商务办公楼当中的拓展。
最近几年会在非住宅领域进一步的加大力度，也会加大绿城服务的份额，今年所下达的这个市场拓展的指标里面专门明确了就非住宅的目标的量。所以非住宅今年会比往年更加的拓展，尤其是在这次疫情当中，绿城服务是在这个行业里面率先的研发了企业的复工的待遇平台，也受到了广大很多地方的政府以及产业园办公楼的一些应用。
【保利物业】
第三方外拓是公司既定战略的落实。保利物业一开始是保利地产体系内公司，项目主要来源是母公司。近几年市场化是重要战略，目前储备面积中集团和第三方的比例为3：2，未来通过并购的方式第三方住宅面积会进一步提升。
公司第三方住宅拓展渠道包括：
1、跟中小开发商联盟，取得持续的住宅项目输入；
2、在已布局城市周边进行住宅全委外拓；
3、跟地方政府平台、国资国企进行合作。
2016年至今公司住宅外拓6700万平，其中2019年达到2700万平，未来会继续保持多元通道拓展的优势，不断提升外拓住宅的品质和单价，坚持质量和速度双标准。外拓住宅在管的平均单价已经大幅提升，新拓合约口径平均单价提升更大。
【雅生活】
有关第三方的占比问题，现在已经占到67%。目前公司的合约面积差不多每年能够以1亿平方米的规模增长，管理面积则差不多每年以超过7000万平方米的规模提升。
明年第三方在管比例应该说可以达到80%；合约面积方面，就公司目前整个的规模发展，3亿的目标已经达到了，去年就达到了。
从增长幅度来说，预期公司每年合约面积增长超过1亿平方米，这里面来自雅居乐及绿地的占比只是占到了小部分，来自收并购以及第三方拓展的面积占比达到了大头，也就是说未来公司的增长主要以第三方的增长为主，按照这个趋势来说，我觉得第三方的面积在三年之内一定会有比较大幅度的增长。
【中海物业】
2019年是外拓项目第一年，力度很大。外拓合约面积1500万平米。但合约面积便成在管面积有时间差，如福建第一高楼项目，属于已建成项目，可以立刻变为在管面积；而珠海综合体仍在施工阶段，将于2021年部分变为在管面积。很多项目尚在合约期，总体利润率一定能达到公司现有报表的平均利润率。外拓项目核心仍是品质优先，坚持对公司有回报，不会为了规模而冲产量。
【新城悦服务】
2020年新城悦服务在管面积9000万加1000万，9000万非并购来源、1000万并购来源。长远来看，2022年底达到2亿平米。第三方拓展方面，相信面积还会有所增长。另外并购方面也会争取拓展。
关于非住宅业态，新城悦服务在商业综合体、办公楼、商场有相对优势，也增大了2019年下半年对商业综合体的拓展力度。年底新城悦服务签约了河南的一个50万平方米的商业综合体，未来还会逐步建立专业的管理团队。
【时代邻里】
规模是时代邻里永恒的追求，时代邻里的经营团队有一套自己的收购标准，除了涵盖规模这个指标外，还会考虑到地区未来的发展趋势，收购标的自身的发展空间、过去的财务表现。收购标的是否合规经营对时代邻里来说很重要，会过滤掉市场上一些不够正规的企业。
物业行业存在很多细分领域，对行业和机会的选择时代邻里也有一些自己的想法。时代邻里更偏向于投资未来，在住宅和商业以外关注医疗行业、学校、优质的商业办公楼。同时时代邻里关注环保，为项目保持未来的成长空间和持续性。
另外对于这次疫情时代邻里也有一些思考，这次公共事件对时代邻里来说是非常好的机会，很多业主开始了解到一些优质的物业公司，有了比较清晰的判断，也会影响未来的选择。时代邻里同样会选择优质的收购项目提供优质的服务。
社区增值服务
【碧桂园服务】
增值服务方面，未来战略整体上随着疫情发展，发现了更多机遇：
1.连接用户。社区依托生活服务，私域流量，发展用户画像、团购的价值。2019社区团购超亿元。专项团购服务年货节1180万，中秋节2580万，线上团购节单日236万。
2.协议，给用户消费理由。FtoC的模式，给业主带来实惠。
3.运营效能提升，提升价值链。2019传媒超级灯箱取得3000万营收，利润更多留给物业公司和业主，价值链重新分布。员工众筹媒体资源也有不错的发展。
4.模式输出。碧桂园千万流量，继续突破天花板，把模式、资源、机制赋能到中小物业企业，加入碧桂园服务生态链。
5.多元人才，人才储备做了大量工作。物业管理优秀人才和各行业人才结合，打造合伙人模式的团队。
【保利物业】
2018年以前增值服务主要来自在管规模增长，2019年开始着力打造匹配业主需求的垂直增值服务，包括美居、社区零售、社区媒体、家政服务等。未来会持续提升社区服务的质量，在供应链提升等方面还有很大改善空间。今年由于新业务拓展，社区增值服务毛利率下降到40%，未来随着新业务开拓可能会继续下降到35-40%。
【雅生活】
从2-3年来看，社区增值服务的新产品落地，社区商业推出了创新业务的研发指引，鼓励各个区域因地制宜，开发小而美的服务。比如在居家服务内推出了事业部合伙人机制，孵化了三个居家事业部，小雅居家服务在2019年实现的收入就超过1个亿，毛利率很高，基本上所有员工都是雅生活的员工，相当于上门服务。
社区服务方面，推出了乐享生鲜、乐享酒庄等四大系列，其中乐享生鲜结合一些季节单品的销售，提升了整个社区零售的覆盖率。公司还和平安车险进行合作，在华南区域广东地区进行推行车险运营的试点，目前已经覆盖了10万业主人数。
未来公司还是会主要做平台，以轻资产为主，用分成模式来落地和推广，比如社区租售中心，2020年会进一步提升，逐渐成为业主身边的资产管家，2020年计划开店开到80家。
公司还联合了教育的专业集团，打造早托幼教集团，2020年也会计划开设几家幼托。未来会进一步引入合作商，通过高频服务打造流量，比如社区的居家服务、零售服务和团购服务，然后通过低频消费提升效益，比如家装宅配就可以很好的提升利润。
公司会继续挖掘集团优势，对公共资源进行统一盘点、统一采购，通过5亿的在管面积，可以提升平台上的优势，比如广告资源上的收益。
公司可以进一步提升社区增值服务的渗透率尤其是收并购企业的渗透率，未来2-3年会成立平台性事业部和专项工作小组，用互联网平台的思维发展新的形式，深挖社区的要求，并且对收并购企业通过社区商业公司进行专项的对接，盘点数据资源。
现在雅生活的社区增值服务占比已经提升到10%，但是收并购企业基本在5%以下，未来希望能够整体提升到10%的水平。
【中海物业】
2019年上半年加大了团队建设、开通第三方项目、提升服务品质等方面的工作，2019年下半年抓对了方向，策略开始显现效果，运营效率有所提高。
原因很多：下沉了管理人员，加少管理人员，增派一线服务人员；机构上有相应的合并，由管理能力更强的经理管理多个项目，利润提高，机构整合也在全国进行试点；按照客户需求定制更高的服务，同时给予更高价格，物管费亏损或即将亏损的项目进行物管费涨价，并提供更个性化的有偿服务。
新海物联的大动作是基于与华为、诺基亚上海这两家世界著名的移动运营企业的合作，这两家公司参与城市数字化、社区数字化的进程，且擅长软硬件制作，不擅长施工安装、后期保养，中海物业成为其在行业中最合适的合作伙伴。
现在排名前20的地产开发企业过半数都在使用中海物业的服务。非业主增值服务很多都与地产公司相关联，如家居装修、审房等，中海物业在这些方面已经有所尝试、有所见效。同时，中海物业还提供了项目开展及房地产开发服务等输出，这些有很大空间可为。
【新城悦服务】
新城悦服务在响应业主的需求，比如做线上生鲜平台。新城悦服务的线上平台在建设，目前已经在常州开展起来，此外我们还和一个辐射整个沪宁的线上供应商谈合作，未来整个基于成熟社区的线上销售潜力很大。
另外，新城悦服务也在计划入户服务工作，已经选定了几个优质供应商。像未来小城停车服务一类的技术手段是新城悦服务减少人工依赖的方式，通过科技提高永续收入的占比。新城悦服务的目标是40-50%的收入来自永续业务。
【时代邻里】
时代邻里为城市更新项目提供物业管理及增值服务，在项目转化前提供安保、保洁一类的物业服务。旧改项目的增值服务存在想象空间，所以时代邻里也在多方挖掘项目业主的需求，进而匹配服务。
比如一些闲置的工厂可以出租和运营，也有提成收入。比如一些旧村的改造前后，可以提供市政、环卫、水上垃圾清理的服务，也可以从事垃圾清理、运输、白蚁防治、房屋翻新等等业务。未来时代邻里也会和时代中国有更多合作，希望可以起到协同发展的效果。
【奥园健康】
奥园健康和小区业主之间建立了对待物业管理公司的新看法，业主开始重视物业管理公司的角色和服务质量，这会增强我们和用户的黏性。基于此，奥园健康提供了多种增值服务，比如蔬菜配送。未来这些增值服务有可能进一步贡献利润。
再有奥园健康生活集团在大健康领域的铺排，整个团队有很强的从医的经验和资格，对整个防控过程中都很有帮助，在社区植入也很好。这对于以后为业主提供类似居家养老的增值服务都有帮助，相信以后也有增长空间。
【滨江服务】
集团也在摸索多元化布局，集团也尝试过送水、卖米、开洗衣房、洗车，甚至是卖马桶盖，但真正能持续发展下去的还是要跟业主的生活紧密相连的业务，例如集团推出的家装、软装、家政、健身私教服务。
