小院、平台归属权引发争议，对讲门、电梯的归属成争论焦点
会议透露《物业管理条例》修订时，入住先交物业费将有条件限制
“一楼小院和楼顶平台是归单个业主所有还是全体业主共有？”“楼宇对讲门、电梯又是如何归属，维修时是否能启用公共维修资金？”昨日，由石家庄市房地产行业协会主办，银河房产网、新业律师事务所组织的“小区物权专题座谈会”召开，石家庄市多家相关政府部门、房地产及物业公司人士就上述小区物权的归属及争议较多的问题进行热议。
会后，相关的立法建议将报石家庄市政府法制办，为石家庄“三年大变样”献计献策。
热议一：小院、平台归属权
有业内人士认为，只有在规划时明确了小院归属，才可以属于该业主，否则属于全体业主。
买房送平台或小院，这是开发商在销售楼盘时经常爱打的一个广告词。不过，小院和平台是否真的能归属个人呢？
“根据相关规定，只有在规划时明确了小院归属，才可以属于该业主，否则这个物权是属于全体业主的，因为法定的物权任何人都没有处分权。”河北新业律师事务所主任张霄云表示。而楼顶平台，它不是单元产权，所以是不记入房屋所有权登记。但按照《物权法》有关规定，私有小院是可以进行土地登记的。
“楼顶平台没有在建筑面积之内，应该是本楼全体业主共有。一楼小院是大家的地，不能划归于某一个专用部分，应该是全体业主共有。”恒辉物业总经理罗辉说。
热议二：对讲门、电梯归属权
会上多数人认为，对讲门、电梯的物权应谁受益谁分摊费用。
楼宇对讲门和电梯是属于全体业主，还是属于单元楼的全体业主，在现实生活中有很大争议。这也成为座谈会热议的焦点。
“我认为电梯、对讲门是本单元使用就归本单元所属。”罗辉说。而张霄云则认为，电梯、对讲门在公摊面积范围内，都属于公摊。
石家庄市物业协会副秘书长刘明也表示，既然公摊了就是业主共有。但是首先要明确，公摊的是面积而不是设备。比如小区里有十部电梯坏了，但是有20栋楼，要用小区整个维修基金为个别楼修电梯，其他业主肯定有异议。
冀兴物业总经理李世民认为，如果按公摊划分，不利于物业公司运作。因为这个单元电梯坏了，让别的单元公摊很难实现。
热议三：车库、车位归属权
如果车位占用的是道路或绿地，就不应该归业主个人。
车库、车位的受益、使用问题也在座谈会上引发众多争议。
石家庄市房管局市场交易处副处长张子峰提出，规划给个人的车库、车位，可出租或出售。如果车位占用的是道路或绿地，就不应该归业主个人。
张霄云认为，车库属于单独登记的产权单位，规划的车位和车库由开发商处置没有问题。
物业预收费将有限制条件
《物业管理条例》修订时将在移交环节对开发公司提出更多要求。
无论入住条件达不达标，不预付物业费就不给业主发住房钥匙，这种行业潜规则非常普遍。这一方式今后将有条件限制了。
在座谈会上，石家庄市房管局物业管理处处长赵工透露，下一步《物业管理条例》修订时，准备把移交环节加入进来，对开发公司提出更多的要求。如现在居民一入住，物业公司就要收一年的物业管理费，这样不合理。修订后，业主入住新房后，如果开发商没有达到最基本的入住条件，所有发生的物业管理费用都由开发商承担。
如何区分小区公摊
公摊关系业主切身利益，小区中哪些属于公摊，哪些不属于公摊？昨日的座谈会上，石家庄市测绘所副所长李静对如何区分小区公摊给出了解释。她表示，一般进行面积分摊时是以幢为单位进行的。属于公摊的包括纵向的交通，如楼电梯，平行的过道，以及设备间。如果一些设备用房只为一幢楼服务，那就在这一幢楼进行公摊。车库、自行车库、独立使用的地下室、管理用房、设备用房等不列入公摊。
