今年4月，南京市房管局出台《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，规定小区业委会归由街道办“管”，不交物业费的业主将被取消表决权……5月，最高院又出台两份司法解释（今年10月起实施），对以往有争议的房产、物业纠纷给出明确“答案”，比如物业使用人拒绝交纳物业费，业主要承担连带责任等等。
这些“惹眼”的新规能有效解决物业纠纷吗？昨天上午，白下区法院牵头召开座谈会，邀请区房产局、街道物业科、小区业主委员会代表、物业公司代表一起探讨新法背景下物业纠纷解决机制。
不交费还强硬逼走了物业
“《指导规则》对有些拒不交费的人构不成威慑力，他们根本不在乎。”会上，南京鸿信物业管理有限公司总经理徐秋龙说，好多不交物业费的业主都是“强硬派”，单纯限制他们的表决权，根本不能引起他们重视。物业公司也不能对这些业主采取强制措施，最终还得花大成本去诉讼，如果收费率太低，诉讼也解决不了问题，物业公司就只能走人了。
“事实上，他们人数不多，‘声音’却很大，甚至可以跟业主委员会抗衡。”白下区清新家园业委会主任高先生说，他们小区因为物业费纠纷，都换了三届业委会了。第一届业委会因为同意物业费涨价被“罢免”，第二届业委会上台后，完全代表长期拒交物业费业主的利益，几乎“逼走”物业公司，遭到大部分业主不满，也被“罢免”。前不久，第三届业委会被选举“上台”，但第二届业委会至今不肯交出公章。
交费业主感到很吃亏
几乎所有与会代表都认为，不交物业费最终侵害的是已经交费业主的权利。“你说你不交费，却跟我们享受一样的权利，这不公平吧？小区管理的费用总要有人出啊，最终还要摊到我们这些按规矩办事的业主头上。”御道花园的一位业主激动地说。白下法院的采院长当场支持这位业主的观点，他说，如果物业费收不齐，物业公司就不能很好地为广大业主服务，这样一来，那些交了费希望得到物管服务的业主利益必然受损。
有物业修电梯用普通钢绳
“欠费业主往往抱怨物业费过高，认为物业公司不就是看看门扫扫地，至于这么贵吗？这个想法是不对的！”南京鸿信物业管理有限公司总经理徐秋龙抢过话筒说，物业不仅要负责日常的打扫和巡逻，更重要的是维护公共设施，而这些工作往往是业主看不到的。
他认为业主不该一味盯着价格，更不该认为收费高的物业公司心就黑。“比如维护电梯，这里面有好多‘小弯弯’，电梯定期维护，不同公司报价不同，低的不到1000元，高的要4000-5000元，如果从业主安全考虑，选择好的维修公司，费用自然要高上去。”
这时，区房产局金科长插话说，前不久，质监部门对小区进行电梯检查，发现有的物管为了省钱，竟然将电梯专用的钢丝绳换成普通钢丝绳，这样费用自然低，但万一出了事故，倒霉的还是业主。
业委会处境十分尴尬
昨天出席会议的业委会代表普遍感到压力太大，工作“不好做”。
法律规定，业委会在做一项决定之前，必须征求全体业主的意见，只有3/2的业主同意了，决定才能生效。在清新家园业委会主任高先生看来，这几乎是不可能完成的任务。
“邻里之间交流不多，业主委员会很难将大伙儿集中起来，更不要说形成统一的意见了。”据高先生介绍，他们小区第一届业委会召开业主大会讨论物管费的问题，结果800多名业主，来参加的只有30多人。后来好不容易上门收集意见，才做出决定，跟物业公司签了约。但这时，之前不积极的业主却出来说不满意，没办法，只好重新选举新的业委会，结果还是没法统一大家的意见。
街道试点建立物业科
《指导规则》首次明确，将由街道办事处作为业主大会的牵头组织主体，并进行指导监督。如今，白下区已在一些街道建立物业科进行试点，要求街道加强对小区业委会工作的指导。
试点街道的负责人说，该街道已经成立物业科，科室的任务是与辖区各小区联系，小区发生物业纠纷，街道将组织业主、业委会跟物业进行协调，协调有困难的，街道还将利用街道自身优势，多渠道化解纠纷。比如，请社区、环保、民政等多部门介入，切实为业主及物业解决难题，从而有助于化解矛盾。
