树园小区新增加的乘凉休闲亭。
杭州下城区树园小区是一个有20多年历史的老小区。作为杭州市第一批旧城改造小区，去年树园小区进行了庭院改善，外立面粉饰、环境道路整治、电力管线上改下……老小区又光鲜靓丽起来。
面目焕然一新，可后续管理问题随之而来。“以前破旧的小区变得这么漂亮，大家都高兴，可是小区由谁来管？如何通过管理保持改善的成果？”树园小区所在的所巷社区徐书记说， “这些小区暂时由社区进行简单管理，但社区有种种局限，总不能取代专业的物管公司。”
像树园小区这样的问题在杭州老旧小区中普遍存在。为解决这一问题，杭州今年开始便要加强小区的综合管理，其中物业改善管理工程就是重要的一环，加强老旧小区环境整治和配套设施，并建立完善的物业管理长效机制。
首批物管改善惠及4万户老小区居民
记者从杭州市物业管理改善办公室(物改办)获悉，首批物业管理改善工程已经确定，今年首批将启动46个项目，共计300万平方米，900余幢房屋，确保完成100万平方米，惠及住户将达40000余户。
物业管理改善工程作为巩固“庭改”、“危改”、“平改坡”等建设工程的又一项“民心工程”，涉及面广，与老百姓的生活息息相关。“三分建设，七分管理”，为此，为顺利启动物业管理改善工程，做好庭改、危改与物改工程的交接工作，杭州市物改办于近日正式下发了《杭州市区老旧小区物业管理改善工程接管验收指导意见》、《杭州市区老旧小区物业管理改善资金使用暂行规定》等五个文件。
“庭改”完成一处
物管接手一处
哪些老旧小区属于进行物业管理改善范围？记者从物改办了解到，改善的实施范围为市区五城区范围内，同时符合“1999年以前建成；房屋标准成套；尚未开展专业物业管理的”老旧住宅小区和零星住宅。
从今年开始启动实施物业管理改善工程，用三年的时间，也就是到2011年末，对全市完成“庭改”和“危改”的老旧小区实现物业管理全覆盖。建立“低收费、有补贴、广覆盖”的长效的管理机制，按照“‘庭改’、‘危改’完成一处，物业管理改善接手一处”的原则，实现“8个有”的目标。
“8个有”就是：小区有物管用房；有公共保洁；有秩序维护；有停车管理；有设施维保；有绿化养护；有道路养护；有维修管理。可以说，老旧小区的整体管理将得到很大提升。
庭院改善要“回头看”
为老小区完善物管硬件配套
目前杭州老旧小区普遍存在配套不完善的情况。如已经经过“庭改”的树园小区，并没有物管用房，小区监控也不完善。现在是社区在进行管理，主要是保洁和安全防范工作，并没有停车管理。
物改办工作人员表示，对这些问题，市政府已要求市庭改办对已完工的“庭改”项目实行“回头看”工程。根据百姓意愿因地制宜，查漏补缺，按照物业管理改善的要求，完善硬件配套设施。
比如单元的防盗门、监控设施、物业用房、消防设施等用于物业管理时必配的设施，根据市政府的要求，会由市庭改办进行“回头看”，把这些相应设施配齐。老旧住宅小区经过改善，将达到可以进行物业改善的标准后，便将开展物业改善工程。以物业管理用房为例，可以采取新建、改建、扩建或在小区内(或附近)置换、回购房屋等多种方式配备物管用房。
请专业公司或是社区“准物业”
还是居民说了算
老小区实行物业管理改善后，将采用哪种物业管理形式？记者了解到，今后小区将如何管理，采用何种方式进行管理也是由小区居民说了算。
实施物业管理改善工程后，相邻小区和零星住宅在经过统一居民意见后，可以形成一个管理区域，根据情况，实行封闭式或半封闭式管理。小区的管理将根据业主意见采用两种方式进行，一是由专业化的物业企业进驻，实行专业化物业管理；二是进行社区化准物业管理，由社区公共服务站提供“8个有”的基本物业管理服务。
社区化准物业管理
50平方米一年收费90元
实行物业管理改善后，收费标准如何？记者了解到，如果居民选择实行专业化的物业管理，小区的日常管理将由进驻小区的物业服务企业负责，并实行市场化运作。也就是说，居民也将承担缴纳物管费的义务。
如果居民决定采取社区化准物业管理模式的，将由社区组织开展小区的管理工作，可以聘请保洁秩序维护员等，负责小区的管理，或者委托一家物业服务企业进行管理，也可以组织居民进行自治管理。其中就包括小区的保洁、安全秩序维护，停车秩序维护、房屋共用部位的维修等等。向居民收取一定的成本费，市财政也将给予一定的补贴，以弥补社区管理经费的不足。
杭州社区化准物业管理服务费用已经确定，收费标准为每平方米每月0.15元，如树园小区，一套50平方米左右的住房，每年需要缴纳费用约90元。这个费用在收取之后，将不再向居民收取粪便垃圾清运费，就是以前50元的保洁费不再收取。
杭州老旧小区的困难人群不必担心无法承担费用的问题。持有困难家庭救助证的家庭向社区提出申请，社区在本小区内公示，无异议后，他们的物管费是可以减免的。减免的费用由市、区进行财政补贴。
