物业之家讯：不许封阳台，不能装太阳能热水器，不能在阳台外安装伸缩晾衣架……很多业主在开始装修自家房屋的时候，才知道当初交房时，开发商让业主签字的一大堆材料中，居然有一份《业主管理规约》，上面明确了诸多的装修限制。然而，这些限制是否真的能够让业主改变装修计划，当百姓居家过日子的小算盘与开发商所谓的小区整体形象相冲突时，到底小区的事谁来做主？
装有太阳能热水器的屋顶
 |
封阳台引出纠纷
去年，南昌市民郭女士在香溢花城小区买了一套商品房。但就在房子装修封阳台的时候，遭到了小区物管的制止。物管公司说，在交房时，业主在开发商制定的《业主管理规约》上签了字，认可了业主不能封闭阳台的规定。但郭女士还是坚持把阳台封了，并很快住了进去。然而，今年国庆前一天，离家在外的郭女士忽然收到一条短信，物管说他们会进入房间把铝合金窗拆下来。郭女士回到家中发现，阳台上的窗户果然被拆走了，房间里多个脚印显示物管是翻窗进入房间的，这让郭女士非常恼火。
记者随即采访了香溢花城物业管理中心。一名姓郭的工作人员告诉记者，为了维护小区的整体形象，开发商跟物业管理部门再三强调不许业主封阳台，自封阳台需经规划部门行政报批，不符合建筑规划又未经审批的，则属于违章搭建。这名工作人员说，当日他们是协助城管部门拆除违章建筑的。
“规约”成一纸空文
在业主和物管的较量中，像郭女士这样受到物管极力阻挠的业主其实也不多。尽管《业主管理规约》上明确了装修限制，但是实际上，这样的管理规约执行力非常脆弱。
南昌万科四季花城小区不允许业主在屋顶上安装太阳能热水器，但站在小区的某一个高楼上放眼望去，每个屋顶上都有数个太阳能热水器。对此，物管中心工作人员解释，不允许安装太阳能热水器，一是考虑影响小区外观，二是怕对屋顶造成损害，存在安全隐患。但尽管如此，小区内很多业主还是陆陆续续安装了太阳能热水器，对此，物业管理中心除了沟通之外，也无计可施。
不少物业管理中心的工作人员说：“我们不是执法部门，在与业主发生矛盾的时候，不可能强行拆除业主安装的热水器或者晾衣架，因此，所谓的种种限制一定程度上也是‘一纸空文’。”
管理也很难执行
封闭阳台看似小事一桩，却让管理部门头痛不已。南昌市房管局每天都要接到大量类似的投诉。“《业主管理规约》本应该由业主委员会召开业主大会制定，但业主入住是一个陆续的过程，而且召集业主大会并使业主达成共识的困难较多。目前，全国各城市包括南昌的《业主管理规约》大多都由开发商代笔，所以常常会加上两个字，叫《临时业主管理规约》。目前《业主管理规约》的约束力很差。”南昌市房管局物业管理处处长邓长水表示，“处境如此尴尬，归根究底，是因为没有一个强制性措施。”
南昌市城市管理行政执法局执法一处的彭处长告诉记者，封闭阳台影响了建筑外观，必须通过规划部门审批才可执行，否则就属于违章建筑。小区物管一旦发现业主有类似行为，应该先沟通调解，劝业主自行改正，否则就必须向城管部门举报，由城管部门出具违章建筑通知书，责令限期改正。还是不行的话，城管部门有权强行拆除。但彭处长也坦言：“强行拆除必须进入业主家中，一旦执法，很可能把小事搞大，激化矛盾，所以我们处理这种事情都非常谨慎。”
“规约”应更加规范
南昌市金光法律服务所主任宗月英告诉记者，装修发生的矛盾很难解决，业主违反《业主管理规约》只是一种民事行为，业主所应负的责任很难被追究，而且诉讼过程劳民伤财，往往得不偿失，而且如果在协商或者执法的过程中发生冲突，就很有可能变成刑事案件。
“《业主管理规约》往往是在交房时的大堆必须签字的材料当中，现有业主会仔细阅读，直到开始装修了，才知道原来有那么多限制。而由开发商代笔的《业主管理规约》往往从自身角度考虑较多，并不能完全体现全体业主的意志，有些开发商甚至趁制定《管理规约》之机，在公约中加入不合理条款。”江西经济干部学院物业管理专业的老师龚鹏腾告诉记者，业主义务多，权利少，本应代表业主利益的《业主管理规约》，是否在侵犯业主权利，值得深思。业主应该把握自己的权利，通过业主委员会尽快完善公约的强制性措施，同时要规范制定的程序，将《业主管理规约》的法律效力建立在公共意志的基础上。
