昨天，北京市住建委发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》。该办法将于12月1日起实施。与征求意见稿相比，《办法》略有改动，但对于市民建议降低政策房维修金交存标准的提议并没采纳。
北京市住建委发言人徐志军介绍，《办法》实施后，新购商品房将按面积收取住宅专项维修资金即公共维修资金，其中别墅等独立式住宅的公共维修资金交存标准调整为50元/平方米，是交存标准最低的。同时，公共维修资金作为房屋的“养老费”，将终身与房屋绑定。据了解，市住建委有关方面已与交易中心进行沟通。今后，二手房合同中，有可能添加过户公共维修资金的条款。
针对屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障等五种危及房屋安全的紧急情况，《办法》规定物业可通过“绿色通道”申请公共维修资金直接维修，从而解决了目前因不能得到2/3业主同意，而无法进行维修的现实情况。
《办法》还明确，自12月1日起公共维修资金划转、使用审核业务交由各区、县办理，业主划转公共维修资金、个人信息变更、过户、退款等业务到市住房资金管理中心各区、县管理部即可办理；而业主、物业申请使用公共维修资金可直接到项目所在各区、县房屋行政主管部门办理。
解读：别墅交存比例50元/平方米
【规定】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
【解读】市住建委物业处处长于良表示，与征求意见稿相比，公共维修资金按面积交存的办法并没有改变，只是将独立式住宅、非住宅交存标准下调至50元/平方米。也就是说，今后别墅的公共维修资金标准是50元/平方米。另外，本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑，交存标准为100元/平方米；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑，交存标准为200元/平方米。
对于为什么别墅的交存比例低的问题，于良表示，别墅的业主是一个人，而普通商品房往往一栋楼里有多个业主。在房屋出现需要维修的时候，别墅业主是独立承担费用，不需和其他业主分摊，因此降低了标准。
开发商未售房屋须交维修金
【规定】商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
【解读】市住建委物业服务指导中心副主任郭彦利解释说，此前业主是在办理房产证前交存公共维修资金的，因此存在部分投资业主不交存公共维修资金，待出售后由购房者交存的情况。因此，办法要求购房者在办理入住前交存，否则开发商可以不向业主交房。
而针对未售出的商品房，开发商应在办理产权登记前，就其未售出的房屋按照规定标准交存首期住宅专项维修资金。待此房出售时，再由购房人对公共维修资金进行过户。这样即便有房未售，也不会影响小区成立业委会，以及申请公共维修资金的划转等。
五种情况可直接使用维修金
【规定】发生五种危及房屋使用安全等紧急情况（屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造）需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金中列支。
【解读】“这一规定，对维修者和被维修者都给予了保障。”郭彦利说，此前，物业因为得不到资金保障，很多时候没法也不愿意帮助业主维修，结果给业主生活造成很多不便。这一规定实施后，物业公司能够申请到公共维修资金，他们就有理由和动力去帮助业主解决困难。
郭彦利说，五种特殊情况下申请公共维修资金的程序只是省略了业主表决通过环节，而其他环节必须严格执行。按照这个办法将会出现两种情况，一种为物业通过各环节审核，并最终获得公共维修资金划转后，再进行维修。另一种是物业先垫付维修资金，然后再通过各环节审核获得划转资金。但不管哪种情况，物业都必须持有关材料向业委会提出列支公共维修资金，以及向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支。同时，他们也鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。也就是说，物业列支不能通过业委会同意，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门的认可，就不能获得公共维修资金划转。
