物业之家讯：日前，一起小区业主起诉小区业委会的官司在成都武侯区法院开庭。事情起因，是因为芳草地小区新老物管更换时产生的纠纷——业委会选聘新物管，遭到部分业主反对。无独有偶，近期在成都，已经发生了多起因更换物管而产生的矛盾和纠纷，这些纠纷不是最终闹上法庭，就是搁置一边悬而未决。《物权法》中规定，业主有选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利，但现实操作中，小区物业的选择和更换却是困难重重。这其中到底存在怎样的问题？昨日，记者就此事进行了调查。
换物管之官司：没开业主大会？换物管闹上法庭
“你进小区门的时候，不要说是找我的。”记者前往巴黎阳光小区时，小区业委会主任金冠中在电话中提醒。身为小区业主，更是业委会主任，金冠中的提醒让人颇感诧异。因为更换物管的问题，巴黎阳光小区多名业主联名将小区业委会告上法庭，要求撤销业委会选聘新物管的决定。
事情起于去年4月，巴黎阳光小区物管与业主签订的服务合同到期。7月，业委会向小区651户业主发放征询意见书，让大家投票决定是否选聘新的物管公司。投票显示，小区共有363户（面积为41711.24平方米）业主选择更换物管，达到规定的“双过半”要求。于是业委会开始招标，并再次以全体业主投票的形式，选出一家投标的物管公司。为保证程序合法，业委会还将先后两次投票结果在公证处进行了公证。
然而，在选定的新物管进场当天，新老物管在小区门口发生了对峙。一部分业主坚决反对更换物管，理由是他们对业委会选聘物管一事毫不知情，“根本就没开过业主大会，他们就私下选出来了。”一名业主说。但金冠中认为，业主大会是开过的，因为《成都物业管理条例》第34条明确规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，“我们两次发放征询意见表，其实就是业主大会会议召开的形式。”
双方争执不下。最后，部分业主一纸诉状，将业委会告上了法庭。
换物管之纠纷：业委会共9人8人都辞职了
因为更换物管发生纠纷的还有龙华阳光小区。这个小区是2006年建成入住的。去年3月，根据物管条例规定，小区选举产生了首届业委会，小区业主周传俊当选为业委会主任。
业委会成立后，首要的工作目标选择了
彻底调查小区内公共物业的收费归属问题。周传俊说，小区公共物业收益本应该属于全体业主所有，也是业委会工作经费的来源，但实际上，除了小区电梯广告收入的30%被用作业委会工作经费外，其余的如停车费等收入，全部被物管公司收走。周传俊的说法没有得到小区物管方的证实，但物管公司和业委会势同水火，却是不争的事实。
今年4月，业委会召开业主大会，每个单元得到授权的业主代表和部分业主参加了会议。超过半数的业主同意更换物管，但也有部分业主提出反对。最终，作为业务指导单位的红牌楼街道办不得不介入协调此事，但小区内的纠纷却愈演愈烈。
6月9日，小区再次召开业主大会，总共只有9名成员的小区业委会，有8人提出辞职，他们的辞职报告也被贴在小区内进行公示。一夜之间，周传俊成了个“光杆司令”。记者没有联系到辞职的这8名业委会成员，也无法得知他们辞职的理由。
鉴于此，红牌楼街道办以代为保管的名义收走了业委会的公章，当地房管局也介入协调此事。目前看来，事情恐怕很难在短期内解决。“我们更换物管的所有程序都是合法的，现在的结果让我很难理解。”周传俊说。
换物管之调查：风波频起为什么公共物业收益归属是焦点
更换物管产生的风波，要么闹上法庭，要么悬而未决。不过在这些不同的纠纷中，却能找出一些共同所在。为什么要更换物管？除对物业服务质量的不满意外，小区公共物业收益的分配问题，是各个纠纷中争议的焦点。
在巴黎阳光小区，业委会提出更换物管的一个重要原因，是他们认为小区内停车场、游泳池等公共物业的收益应该归全体业主所有，而投标并被选中的那家新物管公司，就提出了小区停车费物管占2成、业主占8成的优厚条件，“现在小区里停车位都超过了300个，每个月租金是100元1个，这就是3万多元。”金冠中说。而在芳草地小区，业委会提出了公共物业收益三七分成的要求，被现在的物管方拒绝，才将更换物管之事提上议程。
那么，小区内的公共物业收益到底应该归谁？《物权法》中其实有明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
实际中情况如何呢？一名不愿透露姓名的成都物业界人士告诉记者，目前在成都，居民小区内的公共物业收益全部由业主共同支配的几乎没有，因为公共物业收入一直都是物管公司的重要收入来源，“一般都是三七开、四六开、五五开，有的甚至是物管公司全部收取的，这是行规。”
律师说法：小区意见难统一官方赞同走法律程序
无论出于什么原因，新旧物管顺利交接是十分困难的，何况即使是在业主内部，意见也很难统一。在芳草地小区和巴黎阳光小区的纠纷，到最后都成为业主和业委会之间的官司。
记者调查发现，至少从目前的证据来看，大多数业委会在选聘新的物业公司前，都得到了小区业主大会的授权，或者得到了小区超过半数业主的支持。按照相关规定，业委会选聘物管公司的工作在程序上应该是合法的。但事情最终往往还是会闹上法庭，是因为部分业主反对，向法院提起诉讼，让物管更换的工作停滞下来，“就在官司上这么耗着，最终只会对所有业主不利。”金冠中说。
四川毫达律师事务所律师蒲建东说，业主有权维护自身合法权益，如果业主认为更换物管或在更换的过程中，自己的权益受到损害，就有权提起诉讼。芳草地和巴黎阳光所在的武侯区房管局，也赞同通过法律途径解决纠纷，“通过正规的法律手段来解决更换物管的纠纷，是非常合理的选择。”武侯区房管局物管科科长程燕说。
明日关注：小区业委会的尴尬
在记者调查的几个小区纠纷中，业委会都无一例外成为纠纷中心。无论是在同业主的沟通还是同物管公司的交涉中，业委会总是备受人们的质疑。小区业委会到底是一个怎样的组织？又担负着怎样的权责？在小区更换物管的纠纷中，业委会扮演着怎样的角色？本报明日将继续为您关注。
