益阳市物业管理发展状况调研报告【2】

(四)服务社区，构建和谐社会

物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。

在已实施物业管理的小区里，居民们无论是发生邻里纠纷还是治安案件，首先想到的便是找物管。潜移默化中，物业已实际承担了社区居委会在民事调解、治安联防等方面的服务职能。在我们调查的小区中,2008年共计调解邻里纠纷1649起,纠正违章建筑或违章装修3056起。物业从业人员为构建和谐社区、构建和谐社会做出很多的牺牲和奉献。

(五)扩大居民消费性支出，促进房地产业发展。

随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。不仅直接拉动居民服务性消费支出，还刺激了居民购房积极性，对扩大消费、拉动经济增长产生着重要作用。

优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。

在这种情况下，吸引和提升市民对物业投入的兴趣，刺激老百姓对房产消费需求。居住房改住宅的人对新建住宅产生消费需求，居住旧商品住宅的人对物业管理优秀的新建住宅产生消费需求，没有商品住宅的人对二手住宅产生消费需求，优秀物业管理便对房地产市场形成一个良性需求循环的刺激，极大的促进房地产市场交易量。

二、存在的若干问题

尽管我市的物业管理发展取得了一定的成就，但行业整体发展面临诸多困难和阻碍，前景不容乐观。

(一)物业服务收费标准过低是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在我们调查的68个住宅小区中，物业服务收费最低的为零，最高的为每月每平方米1.3元。具体情况如下表所示：

从上表可以看出，我市物业服务收费0.21-0.50元的小区最多，占61.76%，物业服务收费整体处于一个低水平状态。

物业服务收费低，物业服务企业无法提供高水平的服务，导致业主以各种理由形成的欠费增多，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。

由于物业服务收费价格偏低，在我们走访的68个小区中，物业服务企业财务经营状况普遍不佳，亏损企业占71%。

以国家安居工程梓山苑小区为例，该小区的物业服务收费从2005年交付使用时定为0.18元/平方米/月起，到现在没变过。7年以来，物价不断上涨，用工成本不断增加，但是物业服务费1分也没有增加。尽管该小区的面积高达20多万平方米，其物业服务收入仍然难以维持运作，小区的服务人员由最高峰时100多人降到现在的30几个人，仍面临发不下工资的窘境。

据《现代物业》报道，2009年上半年，上海由于物业服务收费低而导致物业退出的小区已达30多个。在物业退出后的小区里，垃圾成堆，治安紊乱，投诉和上访明显增多。益阳上半年因物业服务收费过低而导致物业退出的小区也有4个，如果不迅速调整物业服务收费标准，估计将会有更多的物业服务企业因经营困难而撤出服务项目。

(二)代收水电费给物业服务企业背上了沉重的经营包袱

尽管《物业管理条例》明确规定水、电供应企业应当抄表到户，并向终端用户直接收费。但由于现行水电供应体制及相应法规不健全，在我们走访的小区中，90%以上的小区需要物业服务企业代收水电费。

在代收水电费的小区中，物业服务企业除无偿代收水电费之外，还必须承担所有的变压器、线路、管网损耗，必须承担从总表至终端的线路、管网及供电供水设备的维护、保养和维修责任。对本来就是微利的物业服务企业来说，这无疑是一道直接影响利润的沉重枷锁，甚至成为压死骆驼的最后一根稻草。

1、加重了业主的负担

以居民用电为例，实行公变供电的小区电价为0.588元/度，而代收水电的小区则要由业主承担8%的损耗，变为0.63元/度。

2、加重了物业服务企业的经营负担

据统计，物业服务企业为代收代缴水电所付出的人工开支、自然损耗、二次加压、总表与分表误差、用水用电比例与实际不符的费用占总收入的4.5%左右。