物业管理四大顽症
老城区问题多，无人管。目前哈市老城区尚有非小区旧住宅2000多万平方米，这些旧住宅普遍建于上世纪七八十年代，部分地区没有实现集中供热、排水、消防等设施，房屋和路面破损严重。由于老城区硬件设施差导致居民住宅经常存在屋面漏雨、墙体透寒、停水停电、下水堵塞、环境卫生脏乱差等问题。例如哈市道外区“荟芳里”小区、道里区“安”字片区等多个小区常年存在积存垃圾多、风沙扬尘多、积冰融化道路积水泥泞等现象。
物业收费恶性循环。据2009年末物业服务收费统计，哈市57.8%的物业服务收费在0.3元/平方米以下，非小区旧住宅更是低得可怜，每月每平方米仅为0.1至0.15元，两项收费在全国15个副省级城市中都最低。由于基础设施条件差、物业收费标准低，形成了物业企业服务不达标--业主拖欠物业费--物业企业弃管的恶性循环。2009年，哈市道里区河图小区几个半地下室渗水达半年之久，几位居民找到物业公司要求其对管道进行修理，物业公司以物业费收缴率低，缺乏资金为由，拒绝修理管道。
新小区遗留问题多。近年，新建的很多小区存在工程建设质量缺陷、小区配套不完善、屋面漏雨、墙体透寒等开发遗留问题。居民找到物业公司，物业公司往往将问题推向开发商，而很多开发商在小区建完就消失，导致房屋质量等问题无法解决，给居民生活带来很大影响。
部门扯皮严重。据统计，物业管理内容涉及市区城管、执法等部门20多个，覆盖供水、供热、供电等所有管线设施单位，日常管理服务中在着环节多、难协调、难处置的问题。
物业问题三大根源
责任不清，主体难找。哈市老城区旧住宅很大一部分处于失管失养状态，而责任主体不明晰。还有一些住改商、私搭乱建、车辆乱停乱放、乱设摊点等等现象都存在着管理责任不明晰的问题，导致无人管、无法管。
物业是块烫手“山芋”，政府部门不愿意管。2008年哈市印发了《关于加强我市物业管理工作的若干意见》，明确提出建立"市、区、街道、社区"四级管理体制、强化物业属地管理的要求，但实际上执行落实得不到位。部分区政府不愿意承接物业工作，机构设置不到位、人员配置不到位。在街道办事处和社区这个层面，也存在着物业难管的畏难情绪和有责任无手段的顾虑。
制度不健全，让开发商、物业都钻了空子。哈市一些工程存在建设质量缺陷、小区配套不完善、屋面漏雨、墙体透寒等开发遗留问题，由于缺乏前期物业管理的硬性规定，导致开发商无从追溯、物业企业无法承接。另外，在市场准入退出机制方面，由于制度不健全，形成进入物业市场随意性强、弃管退出无约束的被动局面。
重置物业格局 建立三级物业管理体系
会议指出，按照属地管理的原则，各区政府对本辖区内的物业管理负总责，在赋予区管理责任的同时，相应赋予区管理职责和监管手段。包括资质初审、物业企业监管、物业管理区域划分、新建住宅项目招投标监管、物业承接验收备案、物业企业信用等级评定等职责。建立健全区物业办、街道办事处、社区三级物业管理体系。
拨专款建立补偿机制
会议指出，要通过建立补偿机制加快老城区旧住宅改造步伐，创造条件逐步把老城区旧住宅纳入标准化物业管理范畴。哈市预计从2011年起，每年从城市环境综合整治资金中列支2000万元专项改造资金，将老城区改造成具备物业管理条件的小区，由社区负责组织成立业主大会。
规范物业市场运行
会议指出，要强化前期物业招投标管理，凡未通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的项目，不予办理商品房预售许可证。强化新建物业承接验收，凡未办理承接验收手续的不得交付使用。
同时要建立信用保证金制度。物业服务企业按照年物业费应收额的10%缴存物业服务信用保证金。保证金由区物业管理主管部门统一监管，物业服务企业擅自弃管、发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故，动用信用保证金予以处置。
针对个别物业企业不讲诚信、服务质量低劣、甚至发生物业弃管等问题，要建立物业服务奖惩制度，对信用差的企业向社会公开曝光，并予以降低资质等级直至清出物业市场等处罚。
凡是居民来访、市长热线、数字城管“12319”服务热线、新闻媒体等渠道反映的各类投诉，要按照职责划分在第一时间内予以解决。
提高物业服务收费标准
鉴于哈市目前物业收费标准严重偏低、各项费用大幅增长、难以支撑物业运行的实际，近期将对物业收费标准进行重新测算，进而调整物业服务收费指导价格。取消将环境设施设备及指导标准作为物业服务收费的参考依据。
要研究解决居住区供排水资金问题。抓紧研究解决二次加压供水的管理体制和收费问题，要按照质价相符、平等协商、保证基本运行成本的原则，抓紧研究制定一个简易、可操作的物业服务收费指导办法。
