物业之家讯：目前娄底市共有物业管理公司91家，其中一级资质公司2家，二级资质公司8家，三级资质公司81家。实施物业管理的小区、大厦等共有276个，管理面积达1100万平方米，物业从业人员3718人。但这些物业公司半数以上存在长期亏损的问题，而物业管理费收取难正是困扰物业公司的重要原因。
由于收不到足额的物业管理费，物业公司难以维持正常的运转，员工的工资无法保障，公共设施维护、小区基础设施建设力不从心，各种物业服务项目大打折扣，从而陷入了“业主欠费——物业亏损——服务减少——难收物业费”的恶性循环“怪圈”。也因此引发了各种矛盾和纠纷。据娄底市房产管理局物业管理办公室统计，2009年和2010年，两年共受理的各种物业纠纷近300起，严重影响了我市物业管理行业发展和社会和谐环境。
2010年8月底，记者应娄底市公安消防支队邀请，在春业步行街物业管理公司参加“春园消防主题街”评审时，湖南清泉集团总经理颜春无意间谈到：“娄底50%的物业公司处于亏损状态。”颜春的这句话在记者的心中犹如投下了一颗炸弹。
为弄清物业公司亏损的原因，本报先后两次派出记者进行调查，采访了部分小区居民、物业公司及娄底市房地产管理局物业管理办公室工作人员。
原因探究
——上班打麻将怎么管小区。10月15日，记者在金谷路某小区看到，物业管理办公室竟变成了“麻将馆”，物业工作人员坐在那里聚精会神地打起了麻将，记者走进办公室门口，居然没有人查问。
一位不愿透露姓名的女士气愤地说，这样的物业管理公司又怎么能把小区管理好？她指着小区一个小超市说，垃圾堆得到处是，又脏又臭。我们对物业公司反映过几次，但是到现在这个问题也没有得到解决。
——擅租公共场地，招致业主不满。安厦鑫苑一名住户说，“物业公司擅自出租公共停车位，既没有与我们协商，也没有通知我们，导致了只有一个车库，却有多台车的家庭，私家车无处可停。”
据记者调查，像安厦鑫苑未经业主的允许，将场地出租，给业主的生活带来了不便的物业公司在娄底城区也不在少数。业主对此不是很理解，难免要产生抵触情绪，拖交或拒交物业管理费。
——公共设施维修不及时，搪塞业主。“像七巧板等儿童游乐设施，损坏了到现在也没有修好。多次反映这些问题，虽然物管方每次都应承得很好，答应会尽快解决，但时至今日，一个都没有得到解决。”提起这事，家住市内一小区的某女士气不打一处来。
家住在新星路某小区的曾小姐说，她是这个小区的第一位住户，但自从2008年入住以来，所在单元的防盗门修了又坏，坏了又修，先后修了不下30次，始终没有得到根本的解决。
前不久，她们的单元门又坏了，要物业公司来修，几次都没人理，曾小姐说：“到时不交物业管理费，你们可别怪我”。
物业公司催交电费，家里人气不打一处来：“物业公司必须把单元门修好才交物业管理费。”物业管理公司这才派人把门修好，可过了几天，门又坏了。曾小姐直摇头。
——物业管理人员服务态度不好，业主受不了。加州阳光的一位龙女士告诉记者，对于卫生、维修管理她觉得都还不错，但是保安人员的服务态度却一直让她心里怄着一口气。
有一次，龙女士带着小孙子坐电梯回家，不料电梯却突出故障，龙女士与他的小孙子被困在了电梯里面。事故发生之后，一个小女孩赶紧去通知了保安，过了很久，保安人员才赶到把门打开。对于保安的姗姗来迟，受到惊吓的龙女士非常气愤，说了保安几句，没料到保安的脾气却更大，态度非常恶劣，竟和龙女士吵了起来。一些物业公司由于工作人员服务态度差，激化了与业主的矛盾，要业主交物业管理费，他们自然不情愿了。
——内外交困导致长期亏损。“起步晚，经验不足，这是制约娄底物业管理行业发展的一个因素。”市房产管理局物业管理办公室主任易湘文介绍。
“管理水平还存在多方面的缺陷。”正因为行业不成熟，经验不丰富，随之带来了管理上的不完善。
“人才缺失也是限制物业发展的重要原因。“物业管理是劳动密集型产业，工作强度大，内容繁琐，需要大量劳动力。但目前，我市物业公司员工的工资相对较低，其中保洁月工资为650元左右，接近城区最低工资标准。保安人员月工资一般为850元左右，管理人员约1500—2000元。工资低，但工作却并不省心，物业公司留人难。
影响
在采访中，记者还了解到了我市物业管理中还存在“职能部门工作责权范围不清晰，管理缺乏相关法律依据、企业管理不规范、业主与业主委员会的权利与义务不明确”等问题。
2010年9月1日和11月1日，本报分别刊发了《长期亏损，娄底物业如何逆势而行？》《物业管理费咋这么难收？》两篇稿件，在社会上产生了较大反响，得到了有关部门的高度重视。
为加强行业管理，并使行业逐步规范化、社会化、专业化、市场化，市房管局根据市委副书记、市长张硕辅尽快制定物业管理办法的指示，加快了制定《娄底市物业管理办法》的进程。方案制定中，他们广泛征求市住建局、市社区办、各县市物业管理办负责人，部分办事处和居委会代表、部分物业公司代表的意见，还分别听取了市发改委、市公安局、市规划局、市城管局、市物价局、市环保局等7个部门的会审意见，多次进行修改。
《娄底市物业管理办法（送审稿）》，主要内容涉及四个大的方面，一是明确了业主委员会成立的程序和要求，以及权利和义务；二是明确了物业管理的招投标的程序和要求；三是规范了物业管理费的收取；四是对物业管理维修资金的归集、管理、使用作出了规定。同时，对物业服务企业、服务内容、收费标准、收取对象、选聘和解聘物业企业、物业管理资料移交、装饰装修管理、小区公共部分和设施设备界定以及违规行业处罚等等涉及物业管理的具体工作内容都作出了细致的规定。
《娄底市物业管理办法》获得通过后，明年将在在全市范围内实施。它的实施必将推进娄底物业管理的发展，创建出治安良好、环境优美、文明祥和的新型社区。
编者感言
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