物业收支不公开 业主监督无门路
记者在调查中发现，物业管理中的信息不对等，小区物业收支不明，没有公开，也是造成业主对物业公司产生不信任感的一个重要原因。
物业服务企业的经济效益问题是近年来被提及越来越多的问题。一般来说，小区收入以管理费、停车费、有偿服务为主，其他收入则包括小区公共场地出租、小区楼体墙体广告。费用支出则包括物管员工的工资福利及社保金、物管企业办公费用、公共设施维修保养，以及绿化、保洁、安保等其他为管理物业而发生的合理支出。
陕西津迈物业公司是一家拥有二级资质的物业管理企业，目前管理着13个项目楼盘，是西安市有着一定规模的专业物业公司。
说起物业管理企业在管理中存在的问题，津迈物业公司项目部苟经理不假思索地告诉记者：“物业费太低，企业利润薄，甚至亏本。”他以东方广场小区物业管理为例给记者算了一笔账：小区有540户，建筑面积54000平方米，物业费每平方米0.9元，共计48600元，小区雇佣保洁员、保安、其他工作人员30人，保安每月只有1000元，保洁员每月800元，员工平均工资1300元，一个月就得近39000元，再加上楼道灯、上下水管道等公用设备的日常维修，保洁、绿化等购买工具支出，公共绿地浇水、维护等费用，每个月的赢利就很少。而电梯费主要用于电梯的定期维护和年检等费用，基本没有什么节约。
另一家物业公司的贺经理告诉记者，他们公司这几年一直处于收支平衡状态。由于人员薪酬太低，公司很难招聘，如果小区物业收费标准不提高，已经难以维持费用支出。
对此，郅旭鹏律师认为，收费、支出是否合理，物业服务企业是否亏损，只有公开才是最好的办法。业主是小区的主人，物业应公开各种费用，便于业主监督，同时取得业主的理解和支持。如《北京市物业管理办法》就规定，物业企业必须在每年第一季度，公示上一年度物业服务项目收支情况等，凡是没有按时公示或按规范公示的，都将约谈企业法定代表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统。
业委会成立的少 维权监督没依托
西安市物业管理行业协会乔建民秘书长说，在物业管理中，业主觉得很多地方权益受侵害，没法维权，而物业又觉得业主对物业管理的理解有偏差，有的要求不符合规定。其实物业和业主是一个共同体，目标是一致的，物业受全体业主的委托管理好小区，为全体业主服务。既然业主是小区的主人，小区的管理就应有业主的全程参与和监督，就需要成立业主大会和业主委员会。
记者调查发现，在西安市众多小区中，成立业主委员会的可以说寥寥无几，位于桃园南路的锦园小区是其中一个。锦园小区有13栋住宅楼，1300多户业主，是西安市比较大，也是比较早实行物业企业管理的小区。
西安锦园物业管理有限公司总经理助理秦临平告诉记者，在物业管理中，因为业主对物业管理的内容、物业管理的范围不是很了解，要想得到业主的理解和支持，就必须进行充分的沟通。有了业主委员会这个业主自己选举成立的社团组织，对于出现的一些问题，就可以通过业主委员会进行沟通，而不再是和业主们一个个谈，这样既避免了矛盾，提高了效率，也维护了双方的利益，得到了业主们的认可和信任。
而对于业主来说，业主委员会是自己选举成立的组织，就有了维权和监督的机构。锦园小区业主委员会的杜主任告诉记者，业主委员会代表业主对物业公司的日常管理，各种收费的合理性以及支出进行监督，对业主反映的一些共性的、事关全体业主共同利益的事情，代表全体业主和物业公司协商，对物业公司进行四年一聘，这样业主的权利就得到了充分的保障。同时把物业公司一些正确的做法给业主解释，督促业主也尽到自己的义务，这样物业和业主都在法律的框架内履行自己的权利和义务，双方的权利通过这个组织都得到了维护，双方互相信任和支持，相处得也就比较融洽。
为何业主大会和业主委员会作为一个有利于双方的机构，在实践中却屈指可数呢？郅旭鹏说，按照《物业管理条例》规定，入住率达到一定标准后，需要建设单位书面告知物业所在地街道办事处，街道办事处收到书面告知后，组织成立业主大会筹备组，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，业主大会筹备组成立后，组织召开首次业主大会，选举业主委员会。
但在实践中，建设单位一般不会主动告知召开业主大会的条件已经具备，原因很简单，一是房子已经卖完，小区和建设单位关系不大，多一事不如少一事；二是成立了业主委员会后，小区业主维权就会更有效、方便了，建设单位处理起来就更麻烦了，因为原来面对的是单个业主，现在面对的可是代表所有业主的业主委员会；三是成立业主委员会需要一定费用，按规定应由建设单位承担，当然多掏一笔费用谁也不愿意。
成立业主委员会，还有一个渠道，就是完全由业主发起、组织，但是这一通道基本也行不通，因为一是业主都是来自各个单位，互不相识，指望大家短时间内共同组织起来不现实；二是需要有专人为了大家的利益跑程序、作奉献，有谁愿意放弃繁重的工作去为大家谋利呢；三是，业主的公民意识和民主意识还不强，团结性也不强。因此，在实践中，业主委员会多成了法律上的名词，而很难具体落实，这就需要政府部门出台硬性的规定，把成立业主委员会落到实处。
