四川省2300多家物业企业，超过三分之一处于亏损状态。物业企业为何大幅亏损？
成都近100家楼盘正在酝酿涨价方案。但受限于政府指导价，物管费难上调。原因何在？
成本上涨超过三分之一企业亏损
成都翡翠城一期招聘物管企业的文件正在公示。原物管方华润物业声明不再参与招投标。
华润物业是该小区成立以来一直合作的物业公司。今年3月，华润物业向业主提出将物管费上调40%—50%。6月12日，该小区召开业主大会，方案未获表决通过。
“我们并不想放弃翡翠城一期，但是这个项目自2002年交盘以来就连续亏损，一直靠开发商补贴。”华润物业公司翡翠城片区负责人彭莉告诉记者。
万科物业此前也放弃了自己开发的一个小型商业楼盘。据成都万科物业公司助理总经理周勇介绍，万科在成都开发最早的楼盘万科城市花园，面积共计40多万平方米，以多层为主，最初物管费定为1元/平方米，2009年上调到1.38元/平方米，当年收支基本持平，2010年又陷入亏损。万科在成都经营的9个楼盘，目前有一半处于亏损状态。
一家物业公司负责人坦言，他们正在服务的一个项目，“自运营以来，一直在亏，一年差不多亏400万。保安工资去年是1600元/月，现在涨到了2200元/月。即便如此，也经常招不到人。”
记者调查发现，物业服务企业60%—70%的成本来自于人工成本。“开发商在取得预售许可证之前要通过招投标形式选聘物业企业，而建设周期一般需要一两年。也就是说，定价之后等业主入住是两年后的事情了，直到组建了业主大会才能启动物业公司，而业主大会又很难组建。这个时候实际的成本费用可能大不一样了。”成都市物业行业一位人士分析。
省住房和城乡建设厅有关人士介绍，我省共有物业企业2300多家，超过三分之一的企业处于亏损状态。
收不抵支成都近百楼盘酝酿涨价
收不抵支，物业企业都有上调物管费的冲动。一位业内人士向记者透露，成都有近100家楼盘正在酝酿涨价方案。
但是物管费的调整并非易事。一方面，涨价事宜需要业主大会表决通过。另一方面，还有政府指导价的约束。根据 《四川省物业服务收费管理细则》，我省普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。
成都目前执行的物业收费服务标准修订于2007年，根据该标准，一级无电梯住宅的收费基准价为1.15元/平方米，有电梯的为1.75元/平方米；二级服务无电梯为0.85元/平方米，有电梯的为1.35元/平方米。上下浮动的幅度为20%。而该标准已经四年未调整。
“经测算，电梯公寓物管费2.2元/平方米才能达到收支平衡。”彭莉说，这个价格已超过了20%的浮动上限。
一物业公司负责人就自己管理的小区实际情况，给记者算了一笔账：总建筑面积为31966平方米的小区，以0.8元/平方米物管费计算，每月的收入为25572.8多元。该小区有两个门，共需要7个保安（三班倒），每个保安的工资为2200元/月，加吃住和保险约为3600元/月，每个月光是保安的支出就需要25200元。保洁员、维修和内勤费用还没算。该小区的物业费收缴率只有90%。由于实行的是政府定价，物业公司不能调价，即便上调20%也不能弥补亏损。
充分竞争业内呼吁物管收费市场化
“物业企业具有公共服务性质，应该是微利行业，但毕竟企业的本性是逐利的，不可能长期亏损运行。”一位物业企业的负责人表示。
能否适当降低服务内容来减少运营成本？
彭莉表示，华润物业定位为高端物业，并无提供二级、三级服务的计划。
“以万科城市花园为例，现有的费用都用于基本配置的维护，降低服务标准的话，会影响到业主生活的质量与安全。”周勇说。
四川省物业管理专委会主任马聪表示，有的物业公司通过裁减人员、降低服务质量来维持，导致与业主纠纷不断发生，这就走进了恶性循环的怪圈。“什么是普通住宅？没有明确的界定。”马聪认为，保障房的物管费应该实行政府指导价，或者进行补贴；而商品住宅，应该由业主选择需要什么样的服务，接受什么样的价格。
周勇认为，物业服务费标准应当提倡质价相符，走市场化的道路，让物业企业充分竞争。
记者调查发现，目前成都市部分新建商业楼盘的物管费，事实上已经突破政府的指导价。“让物业服务收费市场化并及时修订基准价格已经迫在眉睫。”马聪说。
