济宁市区内的老小区大都建于上世纪90年代，有的甚至建于80年代，当时主要是单位福利房或者是旧村改造，小区的管理一般由产权单位出资进行管理。后来随着市场化的运作，之前的福利房逐渐转变为商品房，产权单位对小区的管理也日益松散，但是小区居民享受免费服务的观念却没有太大转变，一些老小区脏乱的现状与蓬勃发展的城市风貌极不协调。早在几年前，就有声音呼吁老小区引进物业，但是实施起来却困难重重。老小区请物业，为何如此困难？问题的症结到底在哪里？到底有没有好的解决办法？
现状：老小区问题挺多 解决起来挺难
“我们小区的下水道堵了”、“楼下的垃圾已经好几天没人打扫了”、“小区里根本没有停车位，成了外来车辆的停车场”、“老王家竟然在楼下养鸡”……这是老小区居委会经常会遇到的问题。由于没有物业公司服务，每次遇到这样的问题，居委会工作人员都会耐心地去做工作，“简单点的可能就是居委会跑跑腿，复杂点的可能需要和多个部门协调，有时候一件事情需要处理很长时间，但都是与小区居民息息相关的事情，累点咱也要干，说白了都是为老百姓服务，”安阜街社区居委会的一位工作人员告诉记者。他坦言，其实居委会也很想引入物业公司，“这样居委会能投入更多的精力管理小区。”
其实很多老小区的问题具有相似之处，在建立之初，配套的公共设施并不完善，留出的公共活动场所并不多，有的小区内存在着绿化不足等问题。一些小区居民受原有的生活习惯影响，乱堆乱放各种旧货，在小区内烧水劈柴、养鸡种菜……“有时候邻居烧水弄得小区内烟雾缭绕，平常堆得柴禾两三米高，”一位小区居民抱怨道。“居委会不断地做工作，这户居民终于决定‘放弃’这些柴禾，但是如何运出城区呢？居委会还要掏钱请车把这些柴禾拉走，本来经费就很紧张，”居委会工作人员说。
除了这些问题之外，随着人们生活水平的提高，停车难成了这些老小区遇到的新问题。因为在建设之初，并没有规划固定的车位，可是车越来越多，车辆开始慢慢占据小区的公共空间，再加上很多老小区几乎是敞开的，外来车辆也将小区当成停车场，结果，小区居民的出行大大受到了影响。“本来路就不宽，这车随意地放在路边，出去买菜都不方便，”望湖小区的张先生曾给本报打来热线反映。
居委期待物业入驻 小区居民热情不高
在谈到老小区的管理问题时，大多小区居委会希望小区能聘请物业公司，以缓解居委会管理小区的压力，但记者了解到，小区的住户对物业入驻的热情并不太高，原因主要还是收费问题。
依照我国法律规定，物业由代表全体业主的业主委员会来招标聘请，而成立业主委员会，首先要成立筹备组进行筹备工作，然后成立全体业主大会，进而选举出业主委员会。居委会在整个过程中起指导作用。居委会还试图成立筹备组，虽然老小区内有很多热心居民，但是因筹备组没有工资，实施起来相对比较困难。
其实物业入驻小区最大的难点还是在小区居民。由于很多老小区是村改居或者是原有单位的福利房，小区的居民并没有交物业服务费的习惯。之前很多居民楼的物业费一直是单位出的，后来单位由于效益不好等多种原因不再替住户交了。如果聘请物业公司，让他们每户每月交几十元的物业费，很多居民并不愿意。
城区一老小区的居民王女士是企业退休职工。她回忆道，原来她所在的企业从职工工资里扣出一部分用于物业管理，而现在企业倒闭了，钱交不上，物业公司也就没有了。当记者问她想不想让物业公司进驻小区时，她连忙摆摆手说：“不想，有了物业公司，我们还得交物业费！”
记者从济宁市住建委物业管理办公室了解到，目前城区的物业有四个市场指导价，如果物业入驻老小区，收费一般在每平方米0.2元左右。
配套设施落后 物业不愿进入
一位不愿透露姓名的物业公司经理直言不讳地告诉记者，“除了收费收不齐，老小区很多历史遗留的问题也是物业不愿进入的主要原因。”
这位经理经营的物业公司曾经管理一个老小区多年，但是下水道逢雨就堵，严重的时候曾经将小区的水电表全部淹坏，小区居民对物业的服务要求有时候略显苛刻，几乎完全敞开的小区管理起来难度很大，不得已，最后还是选择了离开，“如果是进入老小区，光地下管网的修理就得花很多钱，物业费远远不足以弥补这项亏空。”
出路：街道分类推行物业化管理模式
市中区阜桥街道办事处辖区有15个社区，其中有很多是老小区。经过多年的摸索，该街道按照社区居民区的分布情况，将辖区划分为三个片区进行分类推行物业化模式。
蒋林社区府河小区在没有改造前曾经存在乱搭乱建、乱堆乱放、绿化面积不够、路面不平等问题，近年，社区投入了150万左右对小区进行改造，拆除了违章建筑，硬化了路面，完善了小区绿化，对小区实行全封闭式管理。13日，天空虽然下着雨，但是记者看到该小区的内部秩序井然。阜桥街道办事处城管办主任刘伟波介绍，街道对村改居、有实力有条件的社区，先行走“花钱买服务的”路子，推行物业化管理。
在红星新村社区，居民张阿姨正在楼下照看孙子，“小区干净多了，路灯也亮了，晚上出门也方便多了。”刘伟波告诉记者，除了府河小区的模式，对于社区内成型的小区和较封闭的小区，实行市场化运作，聘请专门物业公司进入管理，如红星新村社区、新刘庄社区，居民相对封闭，居民居住集中，在征求社区居民的意见后引进了物业公司进入管理，提供全系统的服务。
安阜街社区有几个小区建于上世纪80年代，由于小区都是无封闭式的，且位于城区中心，建设时间长久，小区困难户较多，经济实力较弱，对于这样的居民楼相对分散的社区街道推行划片管理，辖区内9个纯城市社区，如安阜街小区、粉莲街小区，街道推行划片管理，几个社区联合引进物业，降低收费标准，制订环卫保洁标准及奖惩措施。
