物业自治镜头一：组建服务队自己挑担子
地点：通州区玉桥北里小区
位于通州区的玉桥北里小区共2883户，是名副其实的大型老旧小区，常驻居民以退休老人为主。小区没有物业怎么办？居民干脆自己挑起了担子。自2003年以来，业主们凭借自己的努力管理着家园，颇见成效。
路面干净整洁，小公园里环境优美，路口有指示牌告诉你方向，随处可见带着红袖标的大爷大妈在巡逻。买菜、吃饭、看病、拿药、寄信、报警都能在小区里搞定，不方便出门的老人，还有助老志愿者上门服务。这些都是通州区玉桥北里“居民自治委员会”的成果。居民王岩介绍说，小区居民自发成立的自治委员会组建了18支形形色色的服务队，如助老队、巡逻队等。这些队员都在五六十岁左右，在此居住的人已经接受了这群“爱管闲事儿”的老头老太。几年的义务巡逻，使得治安状况也得到了好转。
“我们帮助别人，自己也觉得快乐。”即将65岁的王老太太参与了助老队，每周三都去帮扶对象家买菜、洗衣服，“我乐在其中。”
由于小区里老年人众多，出门办事总是不太方便，社区居委会主任邹云艳就萌发了将百姓平时需要的服务项目引入社区的想法，并得到了居民自治委员会的大力支持。成员们经广泛调查，给邹主任列出了一个“招商项目清单”，有菜站、小吃店、药店等。在大家的共同努力下，去年5月，“一刻钟服务圈”各服务点正式挂牌成立，极大地方便了居民的日常生活。
邹主任告诉记者，为提高居民的生活质量，也曾考虑过换新物业。但对于退休金不高的老人们来说，提高物业费是不小的压力。而居民自己挑担子，不仅充分结合了小区的实际情况，发挥出业主们自身的优势，而且促进邻里融洽。“平凡而又平安，朴素却又充满人情味，这就是玉桥北里小区。”邹主任建议，此种居民自治的模式可在众多老旧小区推广。
物业自治镜头二：自办物业公司降低收费
地点：海淀区品阁小区
很多人都还记得2007年6月，位于海淀区交大东路36号的品阁小区，从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照，一种崭新的社区治理模式从此浮出水面。当时的北京，品阁小区这样注册成立“自治”公司还是第一家。
走上这条道路，源于当年4月，品阁小区最早由开发商聘请的物业突然撤离。一道选择题摆在了所有业主的面前：招标竞聘新的物业公司？实现完全的自治自管？还是另有它法？
经过一系列维权风波后的业主们，纷纷在自管下面画了钩。区别于北京那些已经实现“业主委员会掌握社区大权、自主聘请物业”的少数社区，品阁小区的独特之处在于：小区不但有了业委会，且自己成立了物业管理公司，在自治的范围内真正实现了“自管”。
在自家物业的运转下，小区的物业费由最初的2.74元/每平方米，下降到1.64元/每平方米，那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情，现在都进行得井井有条。业主们也切实享受到了新模式下治理的诸多实惠。然而，这种探索并非一帆风顺。
转眼，5年已过去。8月18日，当记者来到业委会办公室时，挂在墙上的营业执照依旧引人注目。如今的业委会主任王今统先生介绍，2010年底，物业公司由于各种原因出现亏损，业主们对此产生质疑，拒交物业费，当时的物业经理，也是曾经小区的领袖式人物邵里庭退出了物业公司。
2011年7月23日，王今统上任时实施了改革：业委会主任同时担任物业公司法人，其他成员参与到公司的管理中。但最重要的，业委会副主任负责财务，主任进行监督，一定保证财务公开透明。
经过一年努力，王主任说，之前的烂摊子逐渐又走向正轨。
困境：矛盾主要在一个“钱”字上
无论是玉桥北里小区居民自治互助互帮的形式，还是品阁小区完全自管式的模式，这都是对社区管理新模式的探讨和摸索。尽管初步尝到了甜头，但随着管理的日渐深入，种种困难也随之浮出水面。
缺钱成物业自治瓶颈
邹主任介绍，居委会向玉桥北里小区的居民收取36元/每年的卫生费，用于社区内清洁卫生的正常打扫工作。除此之外，再无其他任何经济来源，“社区的自治都是居民的义务行为，参与者没有任何报酬，有时还要为了公事自掏腰包。”
因为没有成立业委会，没有成立合法的物业管理公司，所以居民自治委员会不能进行经营性活动，平日里的活动很容易受到缺钱的制约。尤其涉及公共设施老化维修事宜时，这些维修维护资金从哪儿出？且一旦维修资金较多，居民自治委员会该怎么办？这些日渐成为大难题。
自治委员会角色尴尬
玉桥北里小区没有门禁和停车管理，很多外来车辆“图省事”都停在小区里。巡逻队员们都是上了年纪的老人，要是遇到“横主儿”还真不好办。
邹主任反映，从今年5月份开始，小区东门处出现了众多卖菜的商贩，造成垃圾、噪音和安全等诸多隐患，“巡逻队员多次向商贩提出抗议，但对方不把老人们放在眼里。”除此之外，在向各有关部门反映问题时，居民自治委员会的角色有些尴尬，“有时就会遇到相关部门来回扯皮。”邹主任说，居民们希望，此项制度能更加完善，让各部门对居民自治委员会提出的问题“不再小觑”。
上调物业费难上加难
尽管完全实现自管的品阁小区不会遭遇角色性的尴尬，但缺钱也是目前运营中的一个问题。“降低物业费，人人都高兴，可如今想把物业费再涨起来，难上加难。”王今统给记者算了一笔账：每年收取的物业费、停车费加上广告费约50万元/年，电梯费、水电费、监控、卫生费等约2万元/月，业委会成员和聘请的6位工人的工资约2万元/月，再加上一些其他费用，收支勉强维持平衡。
“这得是在大部分业主都积极缴纳物业费的前提下才行。”王主任说，小区目前1.6元/平方米的物业费在周边新小区中属最低，曾提出上涨物业费的想法，但遭到部分业主的强烈反对。为了避免因涨价导致部分业主拒交物业费，业委会只能暂时将此想法搁浅，“但要面对物价上涨和人力成本增加的压力，同时使物业管理水平得到提升，必须得涨物业费。”
核心人物压力过大
小区要想实现自管，必须得成立业主委员会。但业委会的成立，需做长期充分的准备工作，因此一个“领袖式”的人物必不可少。搜集资料、了解社区概况、汇报进展、召集会议，这些都落在了核心人物的身上。之前，品阁小区能够顺利快速走上自管的道路，跟邵里庭的个人努力分不开。
记者了解到，我国的业委会组织，对业委会成员的管理没有规定薪酬制度，基本上都是靠一腔热血去维持，这样会导致“后劲不足”。担任了一年多业委会主任的王今统坦称，此职位压力过大，换届选举时不想再继任。
“当时我天天晚上去挨家挨户做调查，愁得晚上睡不着觉。”王主任称，前期工作细致繁琐，加上部分业主的不理解，很容易让工作陷入困境，“对于那些不脱产的业委会成员来说，工作起来更加困难。”他笑着说，由于业委会开不出高工资，此职位吸引不了年轻人，只能由身体健康、心境豁达的退休老人担任。
