据了解,株洲的物业管理起步于1996年,截至2011年底,全市现有物业服务企业235家。其中一级资质6家,二级资质21家,三级和暂定资质208家。全市实行物业管理的各类项目600多个,总建筑面积5000多万㎡,物业管理从业人员3万人,物业管理覆盖率为73%,在全省名列前茅。特别是2011年2月25日,株洲市人民政府印发了《关于促进物业管理健康发展的若干意见》、《株洲市物业管理办法(第三版)》两个文件,为物业行业的健康发展,创造了良好的社会环境。
同时,株洲物业行业还创造了许多个“第一”:前期物业管理招投标和新建物业项目介入率在全省率先达到100%;我省首个国家物业管理优秀和示范项目在株洲产生,全省第一家国家一级资质物业服务企业产生于株洲;首个国家行业培训基地省级培训分中心落户株洲,率先将城市公共环卫保洁工程并入物业管理等等。
株洲市的物业管理成绩斐然。但在此之前,株洲却并无具备独立法人资格的物业管理协会。
“名”不副“实”压力大成立物业管理协会成必然
“2011年10月,株洲市房协物业管理专业委员会荣获了‘全国优秀地方协会’奖牌(全国地级市物专委仅有两家获此殊荣),但当时只是株洲市房协物业专业委员会,并未成立协会,不具备独立法人资格。”市物业管理协会执行会长马文新说,“株洲的物业管理水平在全省名列前茅,长沙、湘潭、衡阳、益阳、郴州等市都成立了物业管理协会,株洲反而没有,在行业内感到压力很大。”
“今年年初,我市15家物业企业率先提议成立株洲市物业管理协会,这一提议得到了市房产局和市民政局的全力支持。”马文新介绍说,“行业地位的提升,行业影响的扩大,行业任务的加重,也迫切需要成立一个行业协会来组织、协调,引导行业规范发展。”
促进行业发展协会面临3大难题
“物业协会的成立对物业行业来说,这是一件大好事。”马文新说,“但协会工作有很多难题要解决。”
物业成本增长过快,需建立联动机制
首先,要尽快建立物业费收费标准与最低工资标准的联动机制,以应对物业服务成本增长过快的问题。
近几年来物价上涨较快,最低工资标准每年出台一次,国家要求物业企业为员工购买保险等,导致物业服务成本迅速增长。而物业企业想要上调物业服务费,要经业主单位同意、以及住宅小区三分之二业主同意。“成本增加带有强制性,收入增加带有不确定性。”马说,致使大部分物业企业负债经营,整个行业面临着较为严重的生存危机。
马文新表示,要解决这一矛盾,可参照国家住建部房地产监管司倡导的、目前扬州、深圳正在执行的做法:由发改(物价)、财政、劳动、房管部门联合行文,建立物业费收费标准与最低工资标准的联动机制,即最低工资标准向上调多少,物业费收费标准相应地向上调多少,广大业主或业主单位都应理解和支持并遵照执行,使物业企业的收支能保持平衡,从而确保物业服务工作正常开展。
收费难题待破解
收费难一直是物业公司普遍存在心病之一。马文新说,要根除此块心病,还需加大物业管理的宣传力度,增强市民物业服务的消费意识;而对于个别不自觉的业主,经过业主委员会和物业公司反复、多次地做工作,仍不交纳费用的,应采取依法追缴的办法。目前,芦淞区法院已建立人民法院小额速载法庭,帮助物业企业催收物业费,既维护已交费业主合法权益,又使物业收费难题逐步得到解决。
代缴水电费致亏损,建议抄表收费到最终用户
另外,株洲市的物业企业为水电供应单位代收代缴水电费导致亏损严重。从2006年开始,市政府办、法制办、房产局等单位组织召开了多次协调会,市政府还专门下发了专题会议纪要,但问题一直未得解决。
对此,马文新建议尽快实施供电单位抄表收费到最终用户,使既出力又赔钱的物业企业从代收代缴的困惑中解放出来。
“如此一来,物业企业及业主自身权益得到了保障,更重要的是,有利于增强行业凝聚力、树立株洲物业品牌形象。”协会理事刘清槐和专职副秘书长李跃进异口同声表示。