业委会如何合法合规运行？
业主委员会在召开首次业主大会时，通过制定《业主公约》《业委会议事规则》约束业主和物业公司的行为。“由于该公约只是一个约定，没有法律的强制性，加之业委会不是执法机构，对于业主违反公约往往只能劝阻。”邓承志说。
而对于业委会的监管，一直也是众人关注的话题。业委会在业主不知情的情况下更换物业公司、委员利用手中权力私吞住房专项维修资金、私自决定小区重大事件等，随着此类事件越来越多地被媒体报道，不少小区业主谈虎色变，对成立业委会退而远之。小区业委会的运作健康与否，与加强对业委会的监督有直接关系，目前各界对加强业委会监管呼声很高。
“业委会本来就是全体业主意志的表现，他们也不是全能的，出现错误在所难免，相关行政主管部门加强监督尤为重要。”怡康华庭业主陈先生说。
“业委会与物业公司不是对立关系，有些业委会存在错误观念，业委会成立后就应该炒掉前期物业，作为自身政绩的一种体现，其实这是对业主权利的损害。”江门市合信物业管理有限公司负责人张先生说，对于物业公司的选聘，一些小区业委会私下操作，没有按照程序办事，“这样业委会信任度将会下降，也运行得不长久。”
而曾经担任过业委会委员的黄先生则表示，业委会内部委员知识层面参差不齐，不乏有拉帮结派或追求私利的情况。“任何事物都有两面性，希望对业委会的法律监督条例尽快推出，保证业委会合法合规运行。”
业委会监管难将一直存在？
对于业委会的监管问题，作为行政主管部门人员的邓承志也深表无奈。“由于业委会为小区自治组织，要先给予业委会明确的法律地位，方能对此制定法律进行监督约束。如果业委会没有按照一些程序办事，在没有违法的前提下，主管部门对此只能进行指导建议作用，没有权利对其进行行政强制性要求。”
邓承志说，目前业主在业委会监督方面起主要作用。“不过目前江门大部分小区业主比较离散，对小区内务不关心，业委会拟定的文书不看内容就草草签字，重视程度不够高，这也是导致业委会监管失效的原因之一。”他说，除了住建局等行业相关主管部门的努力外，政府部门也应该行动起来，积极制定相关措施规范业委会行为。“同时业委会委员也要加强自律，增加自我道德修养，为小区办好事、办实事。”
曾有业内人士指出，能否从业主中挑选一些符合条件的成员组成监督委员会，对业委会的日常工作进行监督。邓承志表示可行，但是不提倡，“成立监督委员会本身就是对业委会不信任，这样还要选出业委会来干吗？而且谁来监管监督委员会也是一个问题。可预见的未来，业委会监管难题将一直存在。”
业委会法律地位无明确界定
2011年，骏景花园开发商由于没有补交2003年8月以前的维修资金，已被业委会起诉。据业委会主任陈百年介绍，在得到业主的认可下，业委会向法院提出诉讼，一审被驳回，要求由行政部门先行催缴，二审则改判，要求蓬江区法院正常受理。“最终结果春节后将能得到回复。”负责该案件的黄律师说。据了解，骏景花园一共25幢楼，约400户业主，按照每户90平方米的面积计算，骏景花园整个小区需要缴纳的住房专项维修资金总额超过100万元。
“业委会是业主大会的执行机构，享有独立的诉讼主体资格，但目前没有相关法律对其法律地位进行认定，业委会的法律地位现在比较尴尬。”邓承志说。
南方日报法援在线栏目法律专家李英姿表示，了解业委会的法律地位，首先要了解业委会是怎么样产生的。我国《物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。而据物业管理条例规定，“业主委员会履行的职责第二条：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”李英姿说，“从第二条的规定来看，业主委员会可以作为签订合同的一方，那应该是具备独立的民事行为能力的主体。但是，目前还没有哪一部法律对于业主委员会的法律地位作一个明确的界定。”
业委会更趋向于“其他组织”
“如果要定性，业主委员会更趋近于民事诉讼法上规定的‘其他组织’。”李英姿解释道，根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，在关于其是否能归入“其他组织”的讨论中，争议最大的是其是否有“一定的财产”。
由于建筑物的特殊性，建筑物区分所有权由专有权、持分权和成员权三部分构成，为复合型权利，不仅具有“物法性”因素，同时还有“人法性”因素，与一般物权大有不同，这决定了业主无法单独对共有财产进行管理和处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使。由于业主大会的授权，业主委员会代表全体业主行使上述财产权利，这些财产在观念上就成为业主委员会能支配的财产。
“在审判实践中，最高人民法院在2003年8月30日发布的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》上述表明，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件……可以自己名义提起诉讼，这在一定程度上对业委会的法律地位做了导向。”李英姿说。
物业管理法律完善还需过程
据了解，业主委员会的法律地位不同，对其行为后果的归属以及法律责任的承担问题也有所不同，其导致的法律后果执行也有所差异。
“由于业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，那么业主委员会根据法律规定的职责和业主大会赋予的职责为全体业主的利益所为的一切诉讼事宜，其结果无论怎样，均由全体业主分享或承担。”李英姿说，根据《物权法》第78条第1款明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”而不论某个业主当时是赞成还是反对，或者当时有无参加；并且对小区内物业的实际使用人同样具有法律效力。如果业主委员会在诉讼中败诉，极有可能承担一定的经济责任，而根据法律的规定，业主委员会对其所控制和支配的财产并无所有权，经济责任只能由每个业主来承担，因此将会造成事实上难以执行的后果。
“由于我国对物业管理等相关法律实践的时间尚短，对于完善相关业主委员会的法律规定是一个长期而曲折的过程。”李英姿说。
