杭州市人大今年要修订实施了11年的《杭州市物业管理条例》。昨天，市委党刊《杭州》杂志社推出西子“我们的论坛”第三十一期，特邀知识界、党政界、行业界、媒体界及相关领域代表，围绕《杭州市物业管理条例》，共同深入解读新时期的居住问题。
业主大会如何顺利召开？建议学习上海的经验
选聘和解聘物业，选举业委会或更换业委会成员，这些事关小区服务质量和未来发展的大事，都需要召开业主大会来决定。但现实中，很多小区想开业主大会并不容易。
按照规定的程序和要求，想召开业主大会讨论上面的事项，应当经专有部分(注：指单个业主房产证上的不包括公摊面积的那一部分)占建筑物总面积(注：包括所有的配套设施和公共部分，然后再加上专有部分的那些面积)过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这道坎一设，很多业主大会就开不了了。
市人大常委会法工委主任路江通建议参考上海做法。“上海解决这个问题，靠选举业主小组长，由小组长代行某些管理权，一个小组长就代表了一个单元或一幢楼的业主。如果新的《杭州市物业管理条例》中，能把这一规定写进去，对于解决业主大会难召开问题无疑是个破解之策。”
除了业主大会难召开，如果业主大会突然解散，也会给小区管理带来很多问题，《杭州市物业管理条例》修订时，围绕这个话题的争议也不少。
在市人大3月29日举行的《杭州市物业管理条例》修订听证会上，不少人对第十五条“业主大会特殊情况处理”以及第三十条、第五十二条在小区管理出现“真空”状况时，由街道办事处、乡(镇)人民政府或授权社区居委会组织召集业主大会、社区居委会代行基本服务职责等条款提出了异议。
杭州市社科院社会学研究所研究员傅立群说：“有人担忧政府越进，民就越懒，自主治理水平提高也就越慢，社会就会越晚社会化，更有人批评这是公权力直接介入私权利，是典型的越俎代庖行为。”
“其实，这种担忧大可不必。《条例》修订草案实际上是明确街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居委会在‘特殊情况’下对物业管理的职责，是在强化对公共利益的保护。”
群租屡禁不止？一个主要原因是没有罚则
在《草案》修订中，市人大城建环保委曾提出，房屋群租隐患日益增多，建议在第四十七条“物业使用的禁止行为”中，增加房屋群租行为。
人大法工委主任路江通说，上位法(注：指《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》)对物业使用有禁止性规定，如禁止破坏房屋结构，禁止改变房屋使用功能等，但由于没有罚则，致使规定形同虚设，这也是群租房产生的原因之一。
根据《行政处罚法》，上位法对同一行为未设罚则的，下位法就不能设定。路江通说：“对这种情况，是恪守行政处罚法的规定而无所作为，还是根据变化的实际要求作出一些有用的规定，这也是对杭州市立法的一个考验。”
法规有了，执行得不好也容易产生矛盾。
比如水费收缴。有些小区，业主的水费由自来水公司向物业收取，这其实间接加重了物业负担，其中的损耗，收不上来的费用都要由物业公司垫付。
路江通说：“水费终端用户的确认，物业认为终端用户应该是业主，自来水公司认为是小区。这个问题，国务院条例和浙江省条例也都有明确规定，其中，《浙江省物业管理条例》第三十五条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。业主才是最终用户，自来水公司应该直接向业主收取，而不是小区。”
