昨日，《广州市物业管理暂行办法》（下称《办法》）正式出台，于5月1日起实施。此次首次提出利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。
筹备组业主代表按推荐人数产生
《办法》进一步完善了业主大会筹备制度。按照规定，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生。筹备组成员名单应当向全体公示。
建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的，由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。《办法》规定，街（镇）应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。《办法》还建立了筹备组会议议事制度，筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
《办法》还规定，可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。
选举未达约定人数应多轮补选
《办法》建立了业主委员会多轮补选制度。按照规定，“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员”。
《办法》还提出建立业主决策电子投票系统：“本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策”。
共有场地收益归全体业主共有
有市民反映，小区公共物业收益被侵占的情况较多。对此，《办法》规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”。公告内容包括物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。
按照规定，“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询”。
同时，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用”。
物管要招投标禁止开发商指定
目前不少小区都出现“开发商是‘老子’，物管公司是‘儿子’”的现象。今后，开发商再也不能随意指定下属公司负责物业管理了。
《办法》提出，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。对违反该规定的行为，由房地产行政主管部门责令限期改正。
针对老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差，未实施专业物业服务的难题，《办法》规定，未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域；指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。
过半数业主同意才可涨物业费
物业服务收费调价过程不规范是目前业主投诉较多的问题。
《办法》对此规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
用户欠缴物管费不得断水断电
为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用，《办法》还规定，“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。
