探因：房企钦点入驻物业不敢得罪
“小区承接查验，对业主居住品质影响很大，如果小区本身存在明显设施、设备缺陷，物业服务再好，也很难让业主满意。”全国三甲物业公司——长城物业（武汉）公司总经理陈艾华，这样解释“物业承接查验”意义。
按正常流程，小区在正式销售前，开发商就必须选定物业服务公司。签约后，物业首先要对小区工程、保洁和秩序，进行查验。针对不合理的地方，需通知开发商整改。从售房到交房一般都有1—2年时间，足以整改设计缺陷细节。
“这些问题对有经验的物业公司，一眼就能发现，而且整改成本并不高。”有业内人士告诉记者，但令人担忧的是，有些物业根本不敢给开发商提要求。
目前，武汉大多数开发商选择物业时，不向社会公开信息，而是邀请3—5家物业参与招标，最后选定一家。这导致物业公司的业务，完全由开发商“派活”。面对物业提出的整改要求，一些看重口碑的大开发商会积极调整，但那些只有一个项目的开发商，就会置之不理。
“要求太多，他下次就不邀请你，甚至列入黑名单，你的业务就越来越少。”武汉一家物业公司老总告诉记者，如果太过强硬，不仅会丢掉下次合作的机会，即便对已签约小区，“得罪”开发商，也有麻烦。比如房屋出现漏水，业主只会跟物业反映，再由物业联系开发商维修，若对方不配合，物业也没有能力维修，业主被激怒拒缴物业费，影响的还是物业的收入。“所以，我们一般都是大事化小。”
“物业当然希望小区的缺陷都能整改，否则一旦影响业主生活，业主只会把火撒到物业。”丽岛物业副总经理徐有礼认为，但房地产整个产业链，物业在最末端，其被动地位是天生的。
尴尬：弟弟监督哥哥物业怎能硬气
比起一些找“有关系”的物业入驻，问题更麻烦的是，很多物业公司和开发商本来就同属一家总公司，让弟弟监督哥哥，效果可想而知。记者了解到，武汉有1800余家物业公司，其中有房地产开发企业背景的占六成左右，其中不少物业公司就是掌管着自家房产公司开发的楼盘。
记者了解，对物业提出的整改要求，开发商是否接受，没有硬性规定。一些大开发商，虽然更重视物业的合理建议，但综合多家物业公司的反馈显示，整改率也只有50%左右，能接受70%就算非常配合。
“物业提出的意见，多是从后期管理角度考虑，但开发商要综合考虑美观度、对购房者的吸引力等指标，来设计小区。”武汉一家开发商分管工程的老总告诉记者，这就决定了开发商不可能100%接受物业的意见。
比如开发商为提高房产价值，总会给小区设计一些华而不实的设施，比如喷水池，初期可以成为卖房的亮点，但后期维护运营，每月仅水电费就过万，物业又无法承担，就会导致设备长期闲置甚至电路失修，还带来安全隐患。“如果物业和开发商同属一家公司，物业提出反对小区搞喷泉、种植名贵树木等不易维护的设施。做最后裁决的总公司，优先考虑的当然会是房子好不好卖。”武汉一家物业公司管理人员说。
改变：面向社会招标独立专家打分
武汉市房管局物管处相关负责人告诉记者，此前邀请招标确定物业的方式，整个招标过程不透明，可能导致部分不负责任的开发商，倾向选择更“可控”的物业，而物业又对行使职责有顾虑，最终导致业主权益受损。
正因如此，该局出台新规：今年5月1日起，武汉总面积20万平方米以上的住宅小区，前期物业公司不能由开发商“钦定”，必须向全社会公开招标。（前期物业，是指小区交房前进驻的物业公司，如业主想更换物业，需成立业委会投票。因此前期物业要服务小区至少3、5年，甚至长时间。）
新规明确，20万方以上小区（约占新建小区一半）要招聘物业，必须通过全市统一的招投标管理平台，发布信息。而在最为关键的评标过程，将由政府主管部门进行指导，并由第三方物业专家（开发商人员不得超过1/3）打分，确保对物业公司的选择更为客观。
“在物业招标中形成公开竞争和淘汰机制，不能再完全由开发商主观选择。”武汉房管局物管处负责人介绍，通过这种方式，就是要让服务水平、服务意识最优的物业进驻小区。
