小区的矛盾错综复杂，而小区的管理也向来不简单，一个简单现象的背后往往涉及很多职能单位，也与业主自身“主人翁”意识的欠缺有直接关系，问题单靠一方很难解决，需要各方的联席商议。
在记者长期对小区的采访中发现，没有专业物业管理的老旧小区，单靠年龄大的热心老人简单维持小区正常运行;而在有物业管理的小区，物业与业主之间的矛盾也是常年不断，有些问题的解决已经超出了物业职责范围。从这个角度来说，小区亟待新的管理模式，让小区管理不再那么难。
11月20日，记者从聊城市民政局了解到，近日，聊城市政府出台《聊城市城市社区管理办法(试行)》(聊政办发〔2014〕44号)(以下简称《办法》)，并将于2015年1月1日起正式施行，有效期两年。该《办法》中，首次明确提出“四位一体”新型居民小区物业管理模式。同时，《办法》对没有专业物业服务的小区管理问题也进行了规定。
背景 小区内各类矛盾解决需要新型管理模式
随着城镇化建设的加速，我市越来越多的新型小区涌现。同时，小区内各类矛盾也不断涌现，其中，小区乱搭乱建、绿地变菜园、电梯频频现故障、邻里纠纷，进入供暖季，我市不少小区都出现各种供暖难题：室温不达标、管道坏掉无人维修、分户计量收费不均衡……各类问题不断在小区内上演。
记者了解到，市民所集中反映、意见比较大的问题，有不少已经超出物业企业的管理范围。不同的问题涉及不同的职能单位，也与业主自身“主人翁”的意识有很大关系，小区问题错综复杂，单靠任何一方都不易解决。急需一个各方沟通交流的平台，使矛盾得到化解，新型居民小区物业管理模式呼之欲出。
据了解，该《办法》在我省市级层面属于首个，开创了我省市级层面关于社区管理政策的先河，为我市加快和规范城市社区的发展提供了法律依据和政策指导。
目前，我市已建成城市社区129个，社区管理服务功能逐步完善，城市社区步入全面发展新阶段，但因我市社区建设起步晚、覆盖面窄，社区内部存在关系不理顺、组织不健全、功能不完善、法规缺乏滞后等问题，一定程度上影响了社区功能的发挥和社区建设的整体推进。
为此，市民政局依据相关法律法规政策和国务院、省、市关于社区建设方面的相关文件，会同住建、街道、社区等单位，多次深入社区、居民小区、物业服务企业等进行实地调研，多方征求意见，在此基础上制定了该《办法》。
架构 六个章节建构城市社区管理
据了解，该《办法》共分六章，由总则、组织体系、居民小区物业管理、社区服务、社区建设保障、附则六部分组成。
该《办法》所称社区是指在街道(镇)的辖区内，按照人口数量、地域范围、文化背景等要素进行划分，实行共同社会管理与服务的人们所构成的社会生活共同体。城市社区一般按照3000户的规模设置。
组织体系一章中提到，社区组织包括社区党组织、社区自治组织和社区社会组织等。社区党组织是党在社区的基层组织，是社区各类组织和各项工作的领导核心。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。一个社区原则上设置一个社区居委会。新建住宅区达到社区设置的规模要求，居民入住率达到50%的，应成立社区居委会。社区居委会成员，一般按每300户配备1人确定，社区居委会一般配置5-9人。社区居委会应设立人民调解、治安保卫、公共卫生等下属委员会，社区内居住分散相对独立的居民小区应成立居民小组，可吸纳小区居民小组负责人加入社区居委会及其下属委员会。社区社会组织是由社区组织或个人在社区范围内单独或联合举办的、在社区范围内开展活动的、满足社区居民不同需求的民间自发组织。
社区服务一章中提出，每个社区要建立一处综合性、多功能的“一站式”社区服务大厅。社区建设保障一章中，对于物业用房及社区工作经费有了明确规定，新建居民小区，建设单位要按照不低于建设工程项目中建筑面积的3‰，且不少于100平方米的要求配置物业服务用房。而社区工作经费，原则上按每千户每年不少于20000元核拨，并要求依据本地经济发展情况，建立社区经费自然增长机制，纳入县(市、区)财政预算。
亮点 首次明确提出“四位一体”新型居民小区物管模式
在该《办法》中，首次明确提出“四位一体”新型居民小区物业管理模式，该《办法》用了一整个章节讲述居民小区物业管理。
该章节提出，按照“县(市、区)政府负责，街道办事处(镇人民政府)组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，形成小区党支部、居民小组、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的新型居民小区物业管理模式。该办法指出，鼓励居民小区党组织成员、居民小组成员、业主委员会成员之间的交叉任职，并与小区物业服务企业建立联席会议工作机制。小区党支部在社区党组织领导下开展工作，成员由社区专职工作人员和小区内热心公益事业的党员组成。
“四位一体”的新型居民小区物业管理模式之下，小区党支部、居民小组、业主委员会和物业服务企业各有分工，其中，业主委员会职责在于，维护业主合法权益，监督物业服务企业按章履约;对物业服务企业的工作情况进行监督评价，配合物业服务企业落实各项服务措施。在政府和业主之间发挥好桥梁和纽带作用，及时有效化解社会矛盾，处置突发事件。物业服务企业应主动接受业主委员会的监督、检查，执行物业服务条例和行业规章制度，严格遵守物业服务合同。支持、配合业主委员会搞好服务区域内的其他工作。此外，对暂时不具备实行专业化物业管理的居民小区(楼)，应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。
意义 办公用房及经费解决后顾之忧
物业办公用房面积过小，甚至没有物业办公用房，在我市很多小区，尤其是老小区普遍存在。在一些没有专业化物业服务企业服务的小区同样面临着没有办公用房的尴尬。这些老旧小区多采用居民小组自治的方式进行自我管理，不以经济效益为目的，靠热心的老年人服务维持小区基本运行。
据聊城市物业管理协会负责人介绍，在与开发商交接时，由于种种原因，很多物业都面临着办公用房不达标或没有办公用房的局面。甚至有的小区内，压根没有物业公共用房。这也直接影响了物业的服务质量及办公条件。
此外，位于园东街附近的活塞环家属院，单位不景气之后，两家物业相继撤离，最后，热心业主宋竹青等人自管起了小区。记者看到，他们的办公地点就是门口不足八平方米的小屋，屋子里堆满了各类工具，只容得下一人办公。而就这间小屋还是由之前的机井房改造而成的。
记者看到，该《办法》社区建设保障一章中提到，社区所在街道应参与工程验收，确保社区办公和服务用房与小区建设、旧城改造同步规划、同步设计、同步检查验收、同步投入使用。居民入住一月内，建设单位应将社区办公和服务用房无偿交给所在地街道(镇)管理，由当地政府监督办理交接手续，交社区无偿使用。
对此，我市一名基层社区工作人员表示，在长期的基层工作中，社区主要职能是为辖区内居民服务，然而，由于经费、场地、人员等各方面受限，社区在很多问题的处理上，往往有心无力。《办法》规定，建设单位应在居民入住一月内，将社区办公用房无偿交给所在地街道(镇)管理，由社区无偿使用，这将有利于解决业委会、自管小组无处办公的难题，此外，原则上按照每千户每年不少于20000元核拨，如果得到落实，社区经费及场地将有了保证，可以开展一系列活动，比如为老年人开设活动中心、日间照料中心等，也将有利于引导基层小区管理正规化，长期来看有助于缓解基层矛盾，更好地服务基层。
