“业委会是基层治理帮手，而不是麻烦”
小区没有业委会，物管比业主还厉害，怎么办?小区有业委会，可业委会成员私心太重，不维护多数业主的利益怎么办?破败的花园和渗水的地面应该整修了，可谁也无法动用小区的维修基金怎么办?……
对于现代都市人，许多发生在家门口的烦心事，解决之道指向物业管理的规范到位。近日，罗湖推出12项物管改革措施，以此为社区治理建设的重要推手。即使在全国物业管理改革策源地深圳，这12项举措也是“破冰”之举，务实创新以及法治化思维，仍是其重要特点。
改革开放以来，老区罗湖成为全国物业管理改革的发源地和风向标。这里诞生了全国第一个物业管理小区、第一家物业服务企业、第一个业主委员会——万科天景花园业委会。与此同时，罗湖也最早遇到物管纠纷、小区停车难、高空抛物、养犬扰民等问题和矛盾。
为了破解这些物业管理难题，罗湖提出将业主委员会建设纳入基层政权建设视野，将物业矛盾调处纳入社会建设的整体构想，在全市率先推出一系列创新举措，包括推进业主委员会组建和业主委员会主任岗前培训、引入物业管理服务到社区等。
“罗湖改革步入深水区，物业管理改革这块‘硬骨头’到了非啃不可的时候。”罗湖区委书记倪泽望说。日前，罗湖物业管理改革又“出狠招”，对外公布12项相关改革举措。在业内人士看来，方案中“2017年底业主委员会覆盖率达60%”的目标、探索业主大会法人化、设立类似香港“快速法庭”的“房地产(物业管理)审判团队”、实行明码标价“菜单式”物业管理模式等诸多举措“值得关注”。
“罗湖区此次出台的物业管理改革方案，是目前深圳各区中出台的相关方案中最为全面、涉及面最广的。罗湖区如果能在方案指导下对物业管理改革进行全面探索，对深圳全市乃至全国都有积极意义。”深圳住房研究会常务副会长陈蔼贫说。
焦点1
“通过深入剖析这些年来物业管理出现的矛盾纠纷，我们发现，问题主要出现在业主委员会的规范化建设上”
业委会覆盖率力争达六成
据公开数据显示，深圳约有6000多个住宅校区，目前仅有25%—30%召开业主大会并选举产生了业委会。业委会成立比例低的现状，使得物业管理服务市场中“甲方”缺席，市场机制失灵。
“业主交的本体维修基金，按相关规定，其使用需要由业委会表决通过，严格来说，没有业委会也就没办法使用。”罗湖区住建局副调研员温海波认为，业委会没成立，很多问题没办法解决。“没有业委会，物业管理公司拿不到正式合同。基本框架理顺了，现在有很多矛盾就可以在小区解决了。”雍翠豪园业主委员会主任吴祥志说。
“近年来罗湖一直在推动业委会的组建，目前业委会覆盖率在30%—40%。但业委会覆盖也存在不平衡现象，比如莲塘片区新小区多，业委会覆盖率目前已经超过40%，旧小区集中的片区推进则比较难。”温海波介绍。
“据不完全统计，国内大城市的业委会覆盖率平均在30%左右。与一些地方对业委会的消极态度形成对比的是，罗湖对业委会的态度显得很积极。”中国社会科学院社会学研究所副研究员肖林说。
在本次罗湖提出12项改革举措中，“整体推进辖区业主委员会选举”被列在第一条，推进业委会的组建成为重中之重。根据方案，罗湖将加快辖区具备成立条件的物业管理区域内业主委员会成立进度，并提出“2017年底实现业委会覆盖率达60%”的目标。
“过去，很多地方政府对业委会的成立是‘明着不反对，暗里不支持’。在‘小政府，大社会’的思维下，政府更多地开始把业委会当成基层治理的一个抓手。”吴祥志认为，在这种新思维下，罗湖要实现业委会的组建目标并不难。
“按规定，首届业主委员会由街道办牵头成立，筹备组组长由工作站负责人担任，筹备组对候选人有审查、确定职责。街道办事处是否从心底愿意推进业委会成立其实需要打个问号。”温海波坦言，过去业委会成立过程中出现的诸多问题也成为政府部门“有顾虑”的原因。“比如现行框架下还没有办法确保让真正有能力、品行好的入选，阻止为一己私利而来的人入选。”
“通过深入剖析这些年来物业管理出现的矛盾纠纷，包括前期深入调研62个试点小区，我们发现，问题主要出现在业主委员会的规范化建设上。”罗湖区委书记倪泽望强调，罗湖这次物业管理改革要着重做好“人”的工作，引导那些品行好、能力强、有担当精神的业主，特别是共产党员和公职人员，通过选举进入业主委员会。
“基层治理须遵循法治原则，罗湖推进业委会组建是对法治精神的尊重，也符合其一贯的改革思路——赋权。”肖林指出，社区治理中“几驾马车”都必不可少，不应把业委会当成一个麻烦，而是看成基层治理的一个帮手。他期待罗湖的业委会真正发挥作用，不流于形式，“和其他组织分工明确、有效合作”。
焦点2
“目前内地业委会的监督很成问题，业主大会法人化的最大好处就是让怀有私心杂念的人知难而退”
试点业主大会社团登记
“物业管理说到底是一种商品交换，交换双方一方是法人、一方不是法人，双方法律地位、权利义务不对等，会出现很多问题。业主大会法人化是个核心问题，这个问题解决了，市场的主导作用才会出现。”陈蔼贫说，他从3年前就开始呼吁推动业主大会法人化，“罗湖此次提出率先对其进行探索，是个不小的突破”。
罗湖在改革方案中提出，探索业主大会社团登记试点。根据权责对等原则，业主大会作为代表全体业主权利的机构，成为具备承担相应民事责任的主体。
“将从辖区物业管理区域中选取3家业主大会进行社团登记试点，促进业主大会、业主委员会依法履行职责，依法承担起相应的法律责任。”罗湖区住建局相关负责人透露，目前罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园作为试点。
据悉，现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格，罗湖的探索将对法律有所突破。“目前罗湖借鉴香港立案发团的经验，已制定了业主大会社团登记管理办法，但只在上述三个小区开展试点。”上述负责人介绍，深圳市已经确定由罗湖开展业主大会法人化试点，罗湖承担率先为深圳探索经验的职责，如果试点成功，罗湖的经验有可能在特区物业管理条例的修订中得到体现。
“这是罗湖此次物业管理改革的最大亮点。”吴祥志介绍，雍翠豪园早在2005年组建了业委会，但由于业主大会没有法人身份，没有办法独立设立账户，一直和物业公司共用账户，实行资金共管模式，这在他看来是“绕了一个圈”。此外，“独立设立账户后，业主大会代收物业费，还可以合理避税。”
在他看来，赋予业主大会法人地位除了可以让业主“掌握财权”，在与其他主体产生纠纷时，还可以以业主大会的名义对其进行起诉，“我们小区前几年打了好几场官司，由于缺乏民事主体资格，业主大会不能起诉，只能由业主个人代表其他业主去起诉，很不方便。”
陈蔼贫认为，赋予业主大会法人地位的另一个意义在于“如果业委会本身有违法行为，可以马上惩处”，而在现有制度框架下“不知道怎么惩处”，如果有违法行为，只可以对其进行解散。“今后业主大会法人化后，内部就要建立监督机制，当然也可以作为法人接受审计，其运作可以进入轨道化、正规化状态。”
“目前内地业委会的监督很成问题，发现业委会有问题，存在违规操作，政府管不了、不知道怎么管。业主大会法人化推行的最大好处就是让怀有私心杂念的人知难而退。”温海波说。
焦点3
用法治思维为改革“护航”
“法律援助和普法教育很重要，当初我们在进行业主维权时，专门请了律师到小区进行法律指引”
在罗湖区上周召开的物业管理改革动员会上，倪泽望提出，物业管理改革属于罗湖的重大改革项目，必须在法律和制度的框架内展开，不是简单的另起炉灶，另搞一套。罗湖的物业管理改革要把握依法治理这个前提。
“在推进改革的过程中，我们一方面要注重顶层设计，认真梳理法规政策，做到于法有据，有破有立，最大限度地争取上级支持;另一方面要注重运用好信息化手段，畅通沟通渠道，依法化解小区矛盾纠纷，有效降低改革风险。”倪泽望说。
在此次物业管理改革中，罗湖提出由区住建局牵头，依托罗湖区律师公益联合会筹备成立物业管理法律服务团队，为各街道办事处整体推进业主委员会组建工作提供优质法律服务;为政府相关职能部门化解社会矛盾纠纷提供法律和政策咨询。
罗湖区物业管理法律服务团队律师黄德华认为，物业管理改革的基础是法治精神，律师服务团队最主要的一个责任是提升居民的法律意识。“法律援助和普法教育很重要，当初我们在进行业主维权时，专门请了律师到小区进行法律指引。”景洲大厦业委会主任邹家建表达了同样看法。
除了引入律师团队开展法律服务，针对物业管理涉法矛盾纠纷居高不下的现状，罗湖人民法院通过“罗湖法院在线”开展“点对点”的物业管理诉讼服务。结合司法体制改革，建立“房地产(物业管理)审判团队”，依法受理开发商、业主委员会和物业服务企业侵占公共利益、业主恶意拖欠物业服务经费的典型案件。
“法院诉讼的时间成本比较高，我们小区有一个官司，5月份立了案，9月份才能开庭审理。”邹家建认为，罗湖推出的法院“直通车”对这个问题的解决会起到作用。
“一些案件还可以在社区、街道开庭审理，业主都可以参与旁听，这也是个普法教育的好方法。”他建议，罗湖可尝试进行案件公开审判，并尽快建立小区纠纷调解机制，“让小区里的矛盾能够在小区解决，一般问题不找政府、不打官司”。
据罗湖区住建局透露，目前罗湖人民法院在今年上半年已经建立“房地产(物业管理)审判团队”，团队由三名法官、三名法官助理、三名书记员组成，该团队主要负责快速处理房地产和物业管理方面的法律诉讼。今年下半年，罗湖区还将典型案件公开审判，以更好地发挥审判的普法教育作用。
焦点4
物业管理推“服务套餐”
“罗湖推行菜单式物业服务模式对物管企业提出了更高要求，‘菜’做得好才会有客户”
很多小区和物业管理公司的服务合同内容都比较笼统，每个月都交物业管理费，但业主其实也搞不清楚具体服务内容和服务标准。“从一些物业管理问题频发的小区来看，不少矛盾纠纷就是因为物管服务不规范、质量不高、物管公司和业主之间相互不信任而引发的。”倪泽望说。
罗湖此次推出的12项物业管理举措中，对“规范物业公司服务”这一问题也有体现。
罗湖提出，将全面推行“菜单式”物业服务模式。由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自行选择“服务套餐”，业主享受什么样的服务，就交纳什么标准的费用。引导业主大会选择“菜单式”服务，明确按照设备维护、清洁卫生、园林绿化、有害生物防治、公共秩序维护等项目，分等级管理交纳相应费用。通过物业服务合同约定菜单式服务内容和收费标准，形成质价相符的市场机制，整体提升物业服务质量。
深圳市北方物业公司总经理助理李西平认为，罗湖推行“菜单式”物业服务模式对物业管理企业提出了更高要求，“‘菜’做得好才会有客户。”
对于这一举措，邹家建表示“有些顾虑”。“在目前环境下可能不太好实现。因为如果我们找一家物业管理公司，只需要其提供清洁、维护公共设备等很少量的服务，其他的服务都不定制，物业管理公司可能会挣不到钱、不愿意来。”
“此外，今后是否可以考虑允许业主不向物业管理公司，而是直接向专业化服务公司购买服务?比如专门进行家电维修、电梯维修的专业服务公司。”他建议，就这一项改革措施，罗湖区应出台相关细则，进一步明确相关细节。
“业主委员会成立后这么做可能没问题，但目前这种尝试还比较少。小区物业管理基本上是一体化，业主和一家物业管理公司签订合同，物业管理公司将其中一些工作分包给其他专业公司。”温海波回应，此次罗湖制定的改革措施中也涉及到了“自营式物业管理”，“罗湖确实很多小区规模小，无法引入正规物服务企业管理，这些小区可以借鉴台湾的做法，建立自营管理公约制度。”
