“买菜可以到大超市,也可以到小菜市场。到大超市买菜相当于接受物业公司服务,正规、价格高,可以提供发票;到小菜市场买菜相当于采用业主委员会自管小区的模式,服务内容简单,收费价格低,无法提供发票。”
在一起业委会与业主卫生费纠纷案件调解过程中,北京市怀柔区人民法院民三庭法官高晓岐如是比喻。
“‘业主自管小区’爱你不容易,这种新型物业管理模式引发了许多纠纷。”怀柔区人民法院民三庭庭长李东说。
物业公司被“赶”出小区
“由于传统的物业服务提供方物业公司与业主之间矛盾多发,导致其难以正常经营撤出小区的情况,在怀柔区呈上升趋势。”李东说。
怀柔区法院调研显示,怀柔区目前约有20余家物业服务公司,管理小区70余个。这些公司中仅有四五家收费率在每年90%以上,完全不需要通过诉讼方式追缴物业费。其他十几个物业公司中,部分公司的收费率仅在50%至60%左右,个别小区的收费率甚至在50%以下。
李东分析,物业费收缴率较低时,物业公司降低服务标准来节省开支,服务质量下降,进一步引发业主不满拒缴物业费,形成恶性循环。规模较小的小区,物业公司盈利空间有限,最终导致物业公司被“赶”出小区或从小区撤管。
物业撤管后,业委会决定自身承担管理责任,并聘请人员为小区提供保洁、化粪池清掏等基础的维护,向业主收取一定的费用。“业主自管小区”新型物业管理模式孕育而生。
业委会与业主矛盾依旧存在
据李东介绍,业委会建立的初衷本是为了避免业主与物业公司之间的矛盾,但在“业主自管小区”中这一矛盾并没有化解,业委会与业主之间极易引发四种纠纷:
业委会对全体业主具有约束力,业委会单方作出自管决定,不召开全体业主大会协商服务的项目、标准、收费等,也不签订服务合同,仅以张贴公告的形式告知业主,导致纠纷产生。
业委会服务质量低产生纠纷。实践中,多数业委会不具有物业管理资质,聘请的人员也没有经过相应的培训且具有临时性,服务质量偏低。
业委会财务不规范、账目不公开产生纠纷。一方面,业委会可能没有相应的专业人员进行管理账目;另一方面,业委会无法开具发票,只能采取打收条或者由居委会出具收据的形式。实践中,少部分业委会聘请自家亲戚上门收费,致业主不满。
业委会只是简单管理小区,没有权利动用公共维修基金来进行大修;对于业主在私搭乱建、占用消防通道等侵害其他业主权益的情况,业委会管理能力有限。小区业主的合法权益得不到及时救济,容易产生纠纷。
自管模式案件多发难度加大
李东说,自2011年以来,怀柔区法院受理了业委会自管小区的物业服务纠纷案件80余件。2012年后,此类案件呈显著增加趋势。
他告诉记者,法院审判此类案件难点主要集中在三个方面:
首先是诉讼主体变化。按物业管理条例相关规定,物业管理法律关系的相对方是业主和物业服务企业,只有两方。“业主自管模式”中诉讼主体增多,同时,业委会不是物业服务合同的相对方,且法律并未明确赋予业委会诉讼主体资格,法院认定诉讼主体资格存在难度。
其次是出现新的纠纷类型。业委会是小区业主的自治组织,代表小区全体业主,可在自管小区中,业委会又是管理方。此外,当业主认为业委会在管理过程中侵犯了自己的权益,业委会又成为责任主体,业委会组成成员是义务的服务形式,没有工资来源,各方责任如何认定也成了案件的难点。与物业公司的盈利性质不一样,业委会没有独立的财产承担赔偿责任。
第三个难点是,在“业主自管小区”中,业委会成了提供服务方,法院无法再通过传统的途径查明案件事实。
高晓岐说,物业服务合同纠纷案件中,双方争议的焦点主要是提供服务方服务是否到位。在传统物业公司诉业主的案件中,业委会的作用是监督物业公司服务。比如,当法院很难查明小区物业服务情况,业主也未保留证据时,法院可向业委会了解情况,但在“业主自管小区”中,这种方式便无法实现。
