物业公司本是小区业主聘请来的管理小区的，一旦发生纠纷，双方容易陷入持久的拉锯战，但是无论是业主还是物业公司都应该享有互相选择的权利。近日，虎丘法院就处理了一起原物业被解聘之后维权的案件。
原物业未获续聘起诉业主
光华物业管理公司成立于2009年，是高新区一家规模较大的物业管理企业。2012年7月，光华物业接受高新区一个住宅小区业主委员会的聘请，为其提供物业服务。双方当时签订的合同为期两年，从2012年7月开始到2014年7月结束。合同到期之后，住宅小区业主委员会未及时与原告续约，也未选聘新的物业企业，仍然由光华物业公司为小区提供物业服务至今。然而，2014年年底，业主委员会突然向光华物业公司出示了一份《通知》，告知它由于小区业主代表大会不同意与光华物业续签服务合同，业主委员会决定展开新一轮的物业服务企业选聘工作，根据已制定的竞聘流程和方案，可以保证光华物业享有参与本次竞聘的机会，如能竞聘成功，将与其续签物业服务合同;如竞聘不成功，光华物业须于2015年2月1日起与原告解除物业服务合同。但是，之后的竞聘流程，被告根本没有让原告参与。2015年1月5日业主委员会直接在小区张贴《公告》，公布以书面征求意见的方式召开业主大会投票的信息，并依据该投票结果，决议不续聘光华物业公司，将另行选聘新物业企业。
之后，业主委员会再次发布公告，称已选定新的物业管理公司。2015年1月底，业主委员会发函给光华物业，重申不再续聘，要求原告按其进度要求与新选聘的物业公司进行交接。其间，光华物业公司负责人多次就解聘和选聘新物业企业的事宜向被告提出异议，认为业主委员会单方面解聘本公司违反了相关规定，同时也无权聘请新的物业企业。但小区业主委员会对此不予理睬。百般无奈之下，光华物业向虎丘区法院提起诉讼。
业主投票有效性成争论焦点
在庭审过程中，原告光华物业及其代理人认为，根据物权法第七十六条第二款相关规定，决定选聘和解聘物业企业的事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效，然而，被告出示的业主大会投票结果公告之中，实际参与投票的业主人数只占总人数的一小部分，很多业主并未收到意见征询书，因而被告的解聘行为无效。而被告方小区业主委员会则辩称此小区的入住率低，实际业主人数少于原告陈述中的数量。与此同时，其代理人指出江苏省物业管理条例第十四条有相关规定：“业主代表大会或业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见，采用书面征求意见时应将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区内公告，逾期不参加业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定”。而根据本小区业主大会制定的议事规则上“逾期不参加业主投票，视为同意多数意见”的说明，被告方发布的投票结果公告并未违背有关规定，其有效性毋庸置疑。当事人双方在法庭上争论不休，致使法官不得不宣布休庭。之后经过虎丘法院的多次努力，原被告双方答应以调解的方式解决纠纷，被告方业主委员会向原告光华物业支付了一定数额的服务报酬作为补偿，双方终于和平分手。
法官提醒：双方都应该根据合同办事
一、物业管理相关企业在接受聘请时，要严格按照合同期限行事，一旦到期，需及时办理续签或是解约手续;二、经全体业主推选出来的代表在履行涉及民意的事务时需严格按照国家及地方相关规定执行，做好信息公开、告知工作，确保所做决策合法、科学、有效。
(文中出现的均为化名)(本文感谢虎丘法院 吴光磊支持)
