颍东区某小区业主拖欠物业近2年物业费迟迟不交，物业无奈，把业主起诉到法院索赔物业费及违约金。
法庭上，业主也是一肚子苦水：电动车被盗，反映至物业没了下文;轿车被划伤，没讨到说法;有时候，下水道堵塞，污物流了一地……
近日，颍东区法院一审认为，物业管理存在瑕疵，业主可交所拖欠物业费的80%。
2015年8月30日，颍东区某小区物业公司将业主刘某告上法庭。
物业公司表示，他们2011年11月接手小区物管。之前，小区开发商与业主签订了商品房买卖合同和物业服务合同约定，业主预交物业服务费1500元。
“1500元，大概是两年的物业费。”物业公司代表称，从2013年11月起，刘某就一直没有交过物业费，拖欠了1500多元。
为了讨要物业费，物业找到刘某协商，但每次，刘某都不配合物业工作。
“物业天天不管事，就知道收钱。”法庭上，刘某对物业服务也有一肚子抱怨。
刘某说，小区分批建设，他们入住时，仍有楼层在施工中。从他入住后，小区配套设施一直没有健全，无监控摄像头，导致其电动车被盗走无从查起。而刘某找到物业询问时，物业竟然称此事与他们无关。
刘某还介绍，2012年8月，刚买的车停放在小区内。不料，车辆旁边一个太阳能热水器广告棚被风刮倒，正好砸在了他的车上。刘某叮嘱物业，广告公司人员来的时候一定要通知他。
但刘某表示，物业公司还是在未告知他的情况下允许广告公司将广告棚拉走。“导致我的损失至今未获赔偿。”刘某还抱怨道，小区下水道经常堵，污物流了一地。可每次都是拖了很久，物业才来解决。
鉴于此，刘某请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
近日，颍东区法院公开开庭审理了此案。
法官告知刘某，作为业主，物业与其签订的服务合同对其具有约束力，应按照合同约定按时交纳物业费。
但法官了解到，刘某反映的情况部分存在。原因是该小区房屋正在分批交付使用中，小区配套设施和绿化环境未能全部到位，服务存在一定的瑕疵。
法官认为，按物业服务合同约定，业主交纳的物业费可低于本合同约定收费标准的15%-30%，结合本案实际情况，应以低于收费标准的20%为宜，故打八折，判令刘某支付物业费1211元。
法官还认为，物业服务合同中仅约定了业主延迟交纳物业费应承担违约金，却没有约定物业公司不适当履行物业服务合同的违约责任，物业合同约定的双方权利、义务不对等，违反了合同法的基本原则，故对其要求支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。
“一般来说，业主不交物业费被物业起诉到法院，打起官司来很难胜诉。”安徽志豪律师事务所宁国栋律师表示。
宁律师表示，业主不交物业费在小区中较为普遍，其拒交理由主要有3种，或认为物业服务不到位，或认为物业费收取过高，或与开发商存在纠纷，将矛头指向物业。其中，物业服务是否到位难界定，业主完全胜诉几率不大，后两个原因都不获法律支持。
“法庭上，最看重的是证据。”宁律师说，业主若对物业服务不满意，平时多保存相关的视频、音频资料，以能举证物业公司违约在先。
如本案中，刘某的车辆停在小区被广告棚砸伤，他应该第一时间报警，交由警方处理。留有案件卷宗，对日后的诉讼十分有利。
