5名代表业主提出申请，2/3以上业主同意，业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决……日前，《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》以及《佛山市既有住宅加装电梯技术规程》正式公示，除了规范既有住宅申请加装电梯程序之外，更对小区加装电梯中阻力最大的采光问题明确提出了界定标准。
第三方现场见证或公证
6日，佛山市国土资源和城乡规划局在官方网站发布消息，对《佛山市既有住宅增设电梯管理办法》(下称《办法》)和《佛山市既有住宅增设电梯技术规程》(下称《规程》)进行为期10个工作日的公示。
《办法》中指出，佛山本地既有住宅如有加装电梯的需要，需由5名代表业主提出申请，并征求共用宗土地使用权范围内总人数2/3以上业主同意，以及梯间专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主的同意意见。
申请增设电梯的业主应当以书面协议形式确定好电梯使用管理人、增设电梯工程费用的预算及其筹集方案以及电梯维护保养方式及其保养、维修、改造费用分担方案等内容。
除了征求业主同意，业主代表更需提交具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份，经过由居民委员会、原房改售房单位、律师事务所或者公证机构等第三方进行现场见证或者公证后，由所属区规划行政主管部门按照规定组织不少于10天的批前公示。
“实际要全部业主同意”
事实上，早在2015年2月，佛山市政府就曾发布《佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法》(下称《暂行办法》)。两年多来，《暂行办法》实施得并不顺畅。
《暂行办法》中指出，“既有住宅增设电梯应当经该改造单元占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上业主同意”，且“居委会、原房改售房单位或者业主委员会等对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。业主之间发生争议的，由居委会依法进行调解。”
《暂行办法》中的这一条规定，当年就“卡”住了不少有意愿想要加装电梯的小区。
“我们小区在好多年前就已经想过要加装电梯。”居住在禅城保安小区的廖小姐说。据了解，位于禅城祖庙街道的保安小区，是由上世纪80年代末建起的无物业的居民楼组成，共有楼房26栋共611户。多年过去，目前居住在小区的多为老人。
作为典型的老旧小区，保安小区几乎全部都是楼梯房，近年有数栋楼房陆续加装了电梯。“其实加装电梯的过程十分曲折，”廖小姐介绍，“以前的规定中，虽然只要2/3以上业主同意就可以进行申请，但只要有一户不同意，就要自己内部调解成功才能开工，其实就等于要全部业主都得同意。”
“现在社会发展，谁都喜欢网购，但像这种楼梯房，从一楼将快递搬上去顶层还是件挺累的事，”廖小姐说，“再说了，小区里还是有不少老人家的，加装电梯除了方便老人家上下之外，对我们这种老旧小区也起到增值的作用。”
费用和采光成主要阻力
廖小姐认为，加装电梯的阻力主要还是利益问题。“比如住二楼的业主就没必要装电梯。但如果要加装电梯，费用就要分摊一部分到二楼的业主头上，这部分业主，和另外一部分认为费用过高的业主，都是小区里加装电梯的阻力。”
其实除了对费用存在争议，加装电梯以后对部分业主采光造成的影响，也是阻碍加装电梯的重要原因之一。大多数楼梯房在设计之初就并未在楼宇空间里预留加装电梯的空间，因此在楼房外侧加装电梯是主流，而在楼房外侧加装的电梯，则会对采光造成影响。
“等于是在楼房外多加了一个小房间的建筑物，多多少少都会对相邻的两户业主的采光造成影响，也是影响业主表决另一主要因素。”廖小姐说。
解决之道
电梯面积?答：电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米
阻碍加装电梯的难题，在《办法》和《规程》中有了明确的解决方法。
《规程》中对电梯的面积作出规范，规定电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米;电梯井与拟加装电梯的建筑物外墙(不含阳台)距离不宜超过2米(若结构要求可适当放宽)，且原则上应正对楼梯口设置;交通连廊净宽不超过1.2米。
采光问题?答：主要使用房间窗户的正投影净距小于6米算严重遮挡
除此之外，《规程》也对采光问题作出明确的界定。《规程》指出，增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡。
意见相左?答：调解不成可依法通过民事诉讼途径解决
只要业主没有统一意见，楼房加装电梯就要面对无休止的“调解”难题，如今或许可得到根治。《办法》中指出，既有住宅增设电梯应当经过业主协商，业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。
专家点评
老楼加装电梯需考虑荷载承受
某房企总工程师认为，老旧小区加装电梯需谨慎，切勿盲目跟风。
“首先第一个就是结构的问题。很多老旧小区在当时设计的时候，是没有考虑到电梯的受力问题，加装了电梯以后，整栋楼房的荷载能否承受;第二就是电力负荷问题。电梯的使用需要大量的电力，加装电梯以后，小区用电总容量能否满足电梯的使用?再就是，一旦超出电路负荷，需要对电路进行改造，也存在风险。”该总工程师分析说。
