青海省住房和城乡建设厅
关于物业服务行业违法违规典型案例的通报
青建房〔2019〕243号
西宁市住房保障和房产管理局，海东市、各州住房和城乡建设局，各物业服务企业、房地产开发企业：
为全面贯彻落实省委、省政府关于扫黑除恶专项斗争工作部署，大力整顿规范物业服务市场秩序，打击房地产领域涉黑涉恶乱点乱象等违法违规行为，根据《青海省房地产领域扫黑除恶乱点乱象专项整治工作方案》（青建房〔2019〕212号），省住房城乡建设厅会同西宁市和海东市房地产行政主管部门对西宁市和海东市物业服务行业开展专项检查。现将有关情况通报如下：
基本情况
从这次检查情况看，各地房地产行政主管部门严格执行《青海省房地产领域扫黑除恶乱点乱象专项整治工作方案》（青建房〔2019〕212号），按照《青海省物业管理条例》和《青海省物业服务企业信用评价管理办法》（青建房〔2016〕409号）严肃惩处房地产领域涉黑涉恶乱点乱象，进一步整顿规范了物业服务市场秩序，有效提升了行业治理水平，切实增强了人民群众满意度和安全感。特别是近年来，全省认真贯彻落实《青海省物业管理条例》等一系列法律法规和规章制度，积极探索物业资质取消后监管新模式、新方法、新途径，省级多部门联合建立了物业服务企业信用评价体系，开展物业服务企业规范化达标活动，评定省级物业管理示范小区，创建全省住宅物业星级服务标准，推进星级收费分级管理，物业服务企业经营行为得到较好规范，物业服务质量得到较大提高，促进了我省物业服务行业健康有序发展。
但是，在检查过程中也发现各地存在一些不容忽视的违法违规问题需要认真加以解决，主要表现在：一是承接查验制度落实不到位。有的企业违反《青海省物业承接查验实施细则（试行）》（青建房〔2019〕68 号）有关要求，为拓展市场不经过法定程序擅自承接资料和设施设备不齐全的项目，导致物业承接查验活动流于形式，后期诸多开发遗留问题直接影响物业管理。二是服务收费行为不规范。部分企业公共能耗核量不透明，公摊水电费公示制度不完善，存在价外加价现象，收费标准未实行明码标价，违反收费有关规定。三是安全责任缺失。一些企业安全生产制度不健全，专项应急救援预案不符合应急管理部门要求，消防设施不完善，锅炉和配电设备管理不到位，生活水房未实行双人双锁管理。四是服务水平偏低。一些企业违反《青海省物业管理条例》设置业主用水充值额度，影响业主生活。设施设备巡查巡检不到位，日常记录不齐全，服务标准未在物业管理区域显著位置公示。五是业主委员会作用发挥不充分。部分业主委员会未能较好履行职责，个别业主委员会成员存在履职缺位和乱作为等现象，违反《青海省物业管理条例》不模范遵守业主义务，长期拖欠物业费。
典型案例
青海美安物业管理有限公司、青海聚源物业有限公司分别服务的典范国际新城、隆豪·万利园小区公摊水费不符合有关规定。西宁市房产局于6月6日下达行政责令整改通知书，要求企业严格按照有关收费管理规定执行，相关违法违规行为线索已转交西宁市市场监督管理局进行查处。
青海银泰物业管理有限公司在九号公馆项目服务中存在设置业主用水充值额度、公摊水费不符合有关规定等问题。西宁市房产局于6月9日下达行政责令整改通知书，要求该企业立即整改，严格按照有关收费管理规定执行，相关违法违规行为线索已转交西宁市市场监督管理局进行查处。
青海西北物业管理有限公司在港欧东方花园小区服务过程中存在安全生产制度、应急预案及专项应急救援预案不健全，承接查验不规范、设置业主用水充值额度等问题。西宁市房产局于6月12日下达行政处罚事先告知书，其违法违规行为记入物业服务企业信用档案。
青海聚源物业管理有限公司在隆豪万利园小区服务过程中存在高压线缆沟无盖、未配备漏电防火器等消防安全隐患，水泵房未落实双人双锁等。西宁市房产局于6月13日下达行政处罚事先告知书，其违法违规行为记入物业服务企业信用档案。
青海中物联物业服务有限公司西宁分公司在紫玉·龙华雅苑小区服务过程中存在物业服务内容服务标准及收费标准未公示，水费加价收费，安全生产制度、应急预案及专项应急救援预案不健全等问题。西宁市房产局于6月13日下达行政处罚事先告知书，其违法违规行为记入物业服务企业信用档案。
青海馨宁物业管理有限公司在馨宁小区服务过程中存在水房无挡鼠板、放置农药喷雾器，锅炉房有严重安全隐患，配电室无灭火器、无巡查记录等问题。西宁市房产局于6月14日下达行政处罚事先告知书，其违法违规行为记入物业服务企业信用档案。
海东乐都乐达物业管理有限公司在乐都文都嘉苑项目尚未通过竣工验收的情况下即入住服务，并未按规定履行承接查验程序，致使物业资料不全，部分设施设备不能正常使用，高层消防设施形同虚设，供电设施没有安全防护，小区业主正常生活受到影响。海东市乐都区房产局已责成该物业公司限期整改。
海东乐都区凯利物业管理有限公司在凯丽大厦小区服务过程中存在通过停水停电方式强迫业主缴纳物业费行为；未执行物业服务项目公共经营收支情况半年公示的要求。海东市乐都区房产局已责成该物业公司限期整改。
玉树铭科物业管理有限公司化隆分公司擅自承接资料和设施设备不齐全的项目，物业资料不齐全，高层消防设施存在安全隐患。海东市化隆县房产局已责成该物业公司限期整改。
夏都之林小区、港欧东方花园小区、隆豪万利园小区、馨宁小区业主委员会部分成员存在长期欠缴物业费的问题。其中，夏都之林小区、隆豪万利园小区业主委员会成员向物业公司索要钱财等问题，违反了《青海省物业管理条例》第四十三条关于“业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担……不得从物业服务企业经营收益中列支”之规定。
有关工作要求
（一）进一步加大物业管理检查力度。各地房地产行政主管部门要切实履行主体责任，根据《青海省物业管理条例》、《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》（青建法〔2013〕41号）和《青海省房地产领域扫黑除恶乱点乱象专项整治工作方案》（青建房〔2019〕212号）有关规定，要会同当地市场监管、消防救援等有关单位继续加大物业市场专项整治力度，定期或不定期对物业项目的共用设施设备、秩序维护、消防安全以及服务质量进行专项检查，责令限期整改违法违规情形，并向社会曝光违法违规典型案例，督促企业提升物业服务水平。我省将对各地物业市场专项整治情况进行抽查，对群众反映强烈、问题突出的典型案例予以挂牌督办，并视情向社会和媒体公开通报批评，并将违法违规情形记入企业信用档案。
（二）进一步完善物业管理机制。各地房地产行政主管部门要结合本地区实际研究制定行业相关政策制度，建立健全规范和促进物业行业健康发展长效机制，特别是要根据《青海省住宅物业服务收费管理办法》《青海省住宅物业服务星级标准》（青发改价格〔2016〕982号）出台当地星级收费和停车收费标准，以星级服务机制促进行业改革，切实从根源上解决制约企业发展和服务业主两者之间深层次的冲突。同时要充分运用企业信用评价成果，对不同信用等级的企业实行差异化分类管理，特别是对信用差的B级企业进行重点监管，增加检查频次；对信用良好的企业在物业管理示范项目考评、物业服务项目招投标以及星级服务收费政策制定方面予以支持，大力净化我省物业管理行业风气，为保障物业行业良性发展创造良好环境。
（三）进一步增强物业服务能力。各物业服务企业要吸取被通报企业的教训，引以为戒，举一反三，严格贯彻落实《青海省物业管理条例》，认真对照《青海省物业服务企业规范化管理标准》查找服务中的差距和不足，逐条逐项提出整改措施并加以落实，履行承接查验义务，落实安全管理职责，主动接受价格管理部门监督，不得价外加价或者乱收费，不得以任何理由变相设置业主用水用电最高额度。同时要加强企业内部管理，端正服务态度，树立诚实守信意识，依法依规严格按照物业服务合同履行职责，进一步提升服务质量，坚决杜绝乱点乱象的发生，争创省级物业管理示范小区，不断满足人民群众日益增长的美好服务需要。
