为了做好《宁波市物业专项维修资金管理办法》的制定工作，市法制办会同市建委在前期征求意见的基础上，对《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》又做了进一步修改。目前，该草案已经再次全文刊登在宁波市法制办网站(http：//www.nbfz.gov.cn)上进一步征求公众意见和建议。市民对该草案如有意见和建议，可于9月17日前书面反馈至市政府法制办公室立法一处(县前街61号)，联系电话87182056(工作时间)。
为什么要出台管理办法
在第一次征求意见时，很多市民对为什么要收取这笔房屋专项维修资金表示不理解。
有市民说：“我买房子已经花了这么多钱了，怎么还要为房子支付这笔费用呢？”也有市民认为：“我们希望在房子的维修问题上能一事一议。”
那为什么要市民交这笔费用呢？市建委相关负责人解释，近年来，随着我市经济持续快速发展和住房制度改革不断深入，居民个人拥有住房的比例越来越高，房屋维修管理责任相应也由国家或单位承担转移到主要由居民个人承担。“但由于我市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设。因此，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。”有关负责人解释，这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。由于这些共用部位、共用设施设备由多个相关业主共同使用或所有，在发生维修或更新改造事项时，容易出现资金归集上的困难，从而影响房屋的维修和更新改造。“因此，建立经常性的保障资金，保障房屋共用部位、共用设施设备及时得到维修和更新改造，事关业主的切身利益和社会公共利益。”
据了解，1995年，为配套《宁波市市区深化住房制度改革实施方案》而制定的《宁波市区公有住房售后维修养护管理暂行办法》，对售后公房维修基金的归集和售后公房维修起到了较大的作用。“但随着时间的推移，原出售住房的企业发生了很大的变化，大量国有、集体企业通过转制、破产重组变成了民营企业，不愿再承担原国有、集体企业遗留下来的住房维修责任。致使《暂行办法》中规定的维修责任无法落实。”此外，随着银行利率的大幅下调，原《暂行办法》中住房维修基金“本金不动，利息用于维修”的规定已无法保证房屋的正常维修。“我们发现，许多业主以及物业管理公司呼声强烈，在日常的投诉接待中，此类问题也逐渐增多。”
1998年，建设部、财政部曾下发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知，要求建立商品房屋维修基金。“但由于种种原因，我市至今未出台征收房屋维修资金的办法，导致1999年以来大量的商品房屋没有建立房屋维修资金，为今后的房屋，尤其是中高层带电梯房屋维修留下了很大困难和问题。”
2007年10月1日颁布实施的《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部第165号令)、《浙江省物业专项维修资金管理办法》也明确提出各市、县(市)要建立健全房屋专项维修资金制度。2010年1月1日起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》又明确要求市政府在《条例》实施起一年内出台房屋专项维修资金的相关办法。
建立维修资金有五大原则
根据草案，建立房屋专项维修资金有五大原则必须遵守。
其中，“统一交存”是指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。
“建账到户”有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。
“专款专用”，是指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。
“业主决策”，是指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。
“政府监督”，主要是指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。
在专项维修资金的管理方式上，将实行业主自主管理和政府代为管理的方式。市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政局负责全市专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理局所属的维修资金管理单位具体负责海曙、江东、江北、高新园区维修资金的日常管理工作，其他各县(市)、区房产管理部门会同同级财政部门负责本辖区房屋维修资金的指导和监督工作。
首期额度为造价5%或8%
究竟哪些房屋需要交纳专项维修资金呢？考虑到实际维修需要，草案规定凡存在共用部位、共用实施设备的房屋(包括住宅、非住宅)都要交存维修资金。
草案规定了具体的交存标准。其中，对购买公有住房的维修资金交存标准，按照各县(市)、区房改政策有关规定标准执行，以维护各地房改政策的连续性。
其他房屋的维修资金交存标准为：未设电梯的房屋，购房人或拥有房屋的业主按照房屋建筑面积每平方米建筑安装造价的5%计算交存；有电梯的房屋，购房人或拥有房屋的业主按照房屋建筑面积每平方米建筑安装造价的8%计算交存。
那这两个交存比例是怎么得出来的呢？市建委相关负责人解释，我省1999年就已规定物业专项维修资金按当地上年综合平均建安工程造价3%～5%的比例交存，高层建筑、别墅已到6%。10多年过去了，有必要适当提高专项维修资金交存比例。杭州等市规定的专项维修资金交存额已超过5%的比例，且已有部分物业小区面临资金续筹问题；建设部、省政府颁发住房的专项维修资金管理办法已明确规定交存比例为5%～8%，为了保持政策的及时衔接，草案提出了这两个交存标准。
首期归集的专项维修资金使用到一定程度后应当及时进行续筹，是房屋专项维修资金制度的本质和内在要求。根据有关规定，业主大会应该决定专项维修资金的续筹方案。“草案就此作出原则性规定，住房专项维修资金个人账面余额不足首次应交存额30%的，业主应当及时续交。”
低收入家庭将有适当补贴
根据不同性质的房屋其买卖形式不同的情况和便于交存维修资金为出发点，草案明确了公有住房、商品房屋维修资金的交存时限和方式。
公有住房买卖按原有方式：公有住房售房单位应在收取售房款时向维修资金代管单位交存；公有住房购房人应在领取购房发票前向代收单位交存。
新建房屋则先由开发建设单位在建筑工程竣工验收备案前，并按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积为基数垫资向代管单位交存，然后在房屋交付时向购房人收取该房屋应交存的维修资金。
目前，我市未交存维修资金的房屋量多、范围广，业主一次性交存维修资金困难会很大，为了更具可操作性，草案对补交存作了以下考虑：业主在办理房屋权属初始、转移、变更登记手续时应当按规定标准交存维修资金；首期交存维修资金有困难且已交存住房公积金的业主，经本人申请和住房公积金管理单位核准，可将业主的住房公积金(以房屋首期专项维修资金交存标准额度)直接划至业主维修资金账户；业主大会决定小区房屋维修按一事一筹处理，该小区可暂不补交专项维修资金。
此外，有关部门也建议政府对特殊房屋的专项维修资金适当补贴。“为便于房屋维修资金制度的实施和体现以人为本，保障房屋公共安全，拟对低收入家庭住房、解困住房等特殊房屋其维修资金的缴交和危险房屋的解危经费适当补贴，补贴办法另行制定。”市建委的相关负责人说。
维修资金可转为定期存款
如何实现维修资金闲置时的保值增值，并明确增值的归属，对于维护资金所有人的合法权益，保证该制度的贯彻落实非常重要。
对此，草案明确规定，在保证专项维修资金正常使用支付的前提下，管理机构可以按照国家有关规定将维修资金用于购买银行代理发行的国债或转为定期存款等形式，确保资金的保值增值。同时规定，维修资金存储或者购买国债的增值收益，应当转入维修资金分户账内，滚存使用。
那么，这笔维修资金又该如何动用呢？草案对维修资金的使用作了原则规定，即遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并从切实维护业主的合法权益出发，明确了不同情况下维修资金使用的程序和禁止使用维修资金的情形。
对未按照规定交存、代交专项维修资金的单位和个人，经当地房产管理部门责令限期补交后仅未交纳的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。依据是《物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约……对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。(作者:林伟 吴培均)
