据IPO早知道消息，滨江服务集团今天正式登陆港股。本次香港IPO共发行6670万股，占扩大股本后的25％，募资4.64亿港元（合5900万美元），同时设有15％的绿鞋机制。最终定价为每股6.96港元，对应2019年13.54倍的市盈率。里昂证券是本次发行的独家保荐人、全球协调人和簿记管理人。簿记管理人还包括海通国际、华泰金融和申万宏源。
在滨江服务之前，已有多家内地房企分拆旗下物业板块赴港上市。2018年以来，先后有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、旭辉永升生活在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等，目前在港股上市的物管公司已经超过11家。
内地房企选择分拆物业公司赴港上市一方面是出于融资的需求，另一方面是看中了港股市场估值较高的特性。在港股市场上，目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。截至2月28日，2018年上市的内地物业股仅有佳兆业物业跌破发行价。
七成业务源于滨江集团
与大部分房企相比，滨江集团涉足物业服务领域的时间相当领先，滨江物业早在1995年4月便已成立。同大多数房企物业公司一样，滨江服务的业务大多靠母公司输血。
截至2018年8月31日，滨江服务共为48000个物业单位提供物业管理服务。在管总建筑面积为1081万平方米，在管物业68个。其中，就在管面积而言，72.3％的在管面积来自于滨江集团开发的物业，27.7％来自于独立第三方的物业开发商开发的物业。
对于过度依赖母公司这一点，滨江服务解释，自从2018年8月31日后，在滨江服务新增的16个物业项目中，有9个来自于滨江集团，有7个来自于第三方，对母公司的依赖性将逐步减少，来自于独立第三方的比例增强。
并且，因母公司涉猎区域主要集中在浙江地区，滨江服务早年的版图扩张受到了相应限制。对此，于2018年8月31日后，滨江服务集团已将物业管理组合扩展至江苏及江西，涵盖中国四个省、直辖市及自治区的19个城市，不断外扩，获得新的合约管理项目将是滨江服务集团着力要做的重要工作之一。
从营收来看，2015-2017年，滨江服务集团分别实现收入1.59亿、2.26亿、3.49亿元人民币，年复合增长率高达48.3％。截止2018年8月31日的前八个月，滨江服务的营收为3.07亿元，同比增长43.46％。其营收增长主要受益于平均管理费的上涨。2015-2017年，其平均物管费每月每平方米分别为3.39元、3.8元、3.88元，截止2018年前8月，其进一步提升至3.98元，这个管理费水平是明显高于行业平均水平的。
从盈利水平来看，2015-2017年及截止2018年8月31日的前八个月，滨江服务的期内净利润分别为1146.9万元、2210.6万元、5755.2万元、5074.6万元。
这一系列数据说明滨江服务在业内处于尚可的水平，而据中国指数研究院资料，就2017年高端住宅物业的在管建筑面积而言，滨江服务在杭州排名第二、在浙江省排名第五、在长江三角洲排名第十。
多元化布局尚需加强
从招股书来看，滨江服务获得了2018年中指院授予的中国物业服务专业化运营领先品牌企业及中国物业管理品牌证书，品牌价值高达18.86亿元。
如此高的品牌价值，滨江服务的竞争力主要还是得益于强大的母公司光环。在其深耕的杭州地区，滨江集团有着良好的口碑，与周边项目相比，其品牌享受一定的市场溢价。据悉，其项目在售价上普遍较周边项目有10％以上的溢价，二手房的溢价率甚至在20％以上。
受益于滨江集团的口碑和品牌影响力，滨江服务以此在高端物业运营方面具备一定优势。
但是从整个行业的发展趋势来看，目前物业行业未来发展之道主要基于物业平台，打造“1+N”多元布局，即在把基础服务做好的同时，把N做大。但滨江服务N的业务发展并不显著。
滨江服务集团业务主要分为三个部分：物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。截止2018年8月31日的前八个月，其传统主营业务物业管理服务占比仍然高达64.9％，而2015-2017年，其物业管理服务收入占比分别为64.4％、66.9％和62.5％，“N”的发展并未减少“1”的份额。
并且，滨江服务在业主增值服务这一块营收及毛利率水平极其不稳定。截止2018年8月31日的前八个月，滨江服务的业主增值服务的毛利率由2017年同期的45.3％大幅提升至57.9％，但营收占比却同比降低了，去年前8月为9.4％，2018年前8月为7.6％。2015-2017年，该项业务的毛利率分别为60.5％、63.1％、46.1％。这也是导致滨江服务毛利率并不具备优势的原因之一。
总的来说，物业行业的发展空间之大已成定局，不管是从港股市场该行业较高的估值，还是资金关注来看，已早有体现。而为了确保市场对公司基本面和为发展前景的肯定，滨江服务还引入了三名基石投资者，其中绿城服务集团和杭州东业控股集团各认购987万股，天堂硅谷资产管理集团认购440万美元的股份。未来发展如何，滨江服务也将获得资本市场持续关注。
