记者从物价局获悉，依据有关法律法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)将于2015年10月1日起施行。针对《实施办法》的有关具体问题，记者采访了市物价局有关负责人。
一、为什么要出台《实施办法》
答：物业服务收费管理与千家万户的切身利益息息相关，涉及城市发展、管理和社区治理的方方面面，事关改革发展稳定和民生大局。
近年来我市物业服务收费方面出现了许多新情况、新问题。主要是执行多年的物业服务收费管理办法及相关政策，滞后于城市建设管理、滞后于业主和物业服务企业需求的矛盾日益突出，持续增多的物业服务收费纠纷和价格举报居高不下。在近3年的价格投诉举报案件数量上，涉及物业服务收费的问题一直高居首位，成为久治不愈的热点难点“顽疾”。
《实施办法》依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》，对涉及物业服务收费的各种行为，联系我市实际，与时俱进、依法依规做了科学合理规范，能够实实在在解决现行物业服务收费管理存在的“空白”和合理性、操作性不强等问题。
二、《实施办法》有哪些新特点
答：《实施办法》与现行物业服务收费管理办法相比，更具时代性、规范性、操作性。《实施办法》共分二十九条，全部沿用了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，只是对其中有原则规定的内容，结合我市实际做了具有操作性的细化规定，如对“空置房收费减免”的原则规定，规定了量化的减免比例。
《实施办法》坚持市场导向、放管结合的价格改革原则，对能由市场形成的价格，还权于市场，交给业主自治。如规定，非普通住宅及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
《实施办法》坚持问题导向，对近年来物业服务收费管理方面存在的热点难点问题，如物业服务收费减免、装修涉及的管理与电梯使用费、停车收费等问题，都做了明晰具有操作性的规定，使解决这些热点、难点问题有了可靠依据。
三、政策解读
(一)物业服务收费定价形式有哪些？实行政府指导价的都有哪些收费项目？每种定价形式由谁来定？
答：《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。
实行政府指导价的收费项目有“普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费”等三大类收费项目。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布；各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。
普通住宅小区是指建筑容积率1.0以上的住宅小区，其前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在“规定的收费标准”内约定。普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在“规定的收费标准”内约定；普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在 “规定的收费标准”内约定。
实行市场调节价的包括非普通住宅物业服务费、车位租赁费、车位服务费及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、车位服务费。非普通住宅物业服务费、车位租赁费，由开发企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方协定。车位服务费由物业服务企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方约定。
(二)物业服务收费政府指导价是如何制定的？何时出台？
答：根据《实施办法》第八条规定，“普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”
我市的《物业服务等级标准》由市住房和城乡建设局会同市物价局，根据山东省物业服务等级规范，结合烟台的实际情况制定。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。
市区普通住宅物业服务收费政府指导价，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准、物业服务成本等因素，参照省内其他城市的价格水平合理制定。其他县(市)的物业服务收费政府指导价格，由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据当地的实际情况制定，经当地政府批准后实施。
《烟台市物业服务等级标准》和市区物业服务收费政府指导价(含车位租赁费、停车服务费)近期将公布实施。
(三)在小区共有道路或者其他场地上停车是否可以收费，具体都有哪些规定？
答：《实施办法》第十五条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车；车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行”。
车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。
(四)已购买了地下车位或已交纳了车位租赁费，为什么还要交纳车位服务费？
答：《实施办法》第十四条规定，“物业管理区域内业主共用(有)车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定”。
车位租赁费和车位服务费属两个不同的收费主体。首先车位产权属开发企业所有，其租赁费由业主或车位使用人向车位产权人交纳。而车位服务费是物业服务企业为车位使用人提供停车服务所收取的费用。停车服务费包括车库、车位共用部位的照明、长期通排风设施的运行，施划进出车辆导向线、停车泊位以及设施设备运行、维护和车位(地下车库)保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
(五)《实施办法》对物业服务收费、停车收费在减免政策上都有哪些规定？
答：在物业服务收费上的减免，有两条：一是分期分批开发造成小区配套不完整的减免。《实施办法》第十条规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业”；二是对空置房屋的减免。《实施办法》第十三条规定，“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收”。
对停车收费的减免，《实施办法》第十四条规定，“已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收”。
(六)非业主车辆进出小区的，在收费方面都有哪些具体的规定？
答：《实施办法》第十七条对非业主的车辆进出小区的管理有2种规定：
一是做出了不得收费的规定，“物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用”。
二是做出了可以收费的规定，“除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定”。
(七)物业服务企业在为小区业主办理出入证时，是否可以收取工本费？具体有哪些规定？
答：《实施办法》第十六条规定，“物业服务企业实行出入证(卡)管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示”。
加强车辆进出、停放管理，维护小区秩序是物业服务内容之一，相关费用已包含在物业服务费之中，因此，初次办理出入证的应当免费。补办的属特殊情况，由于增加了物业服务企业的管理成本，适当收费合情合理，具体收费标准，实行市场调节价，由物业服务企业根据印刷成本，合理确定。
应部分业主或车辆使用人的要求，物业服务企业在保证其他业主或车辆使用人，免费持有普通出入证(卡)进出小区外，可本着自愿选择的原则，为其提供较为先进的智能卡(蓝牙卡)等设备，并收取工本费。
(八)业主在装修时应注意哪些问题？对装修垃圾清运和装修材料运送使用电梯是否收费？
答：《实施办法》第十九条规定，“业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定”。
在清运建筑垃圾方面规定，业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。
在运送装修材料方面规定，业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。
(九)有的物业服务企业在向业主收取了物业服务费后，另外向业主收取电梯运行、公共照明电费？还有的向业主收取消防设施、检测和电梯维修等费用，这种做法是否合理？
答：这种做法不合理，属重复收费。因为，电梯运行、公共照明电费和维护、检测费用属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中。
《实施办法》第九条还对共用部位和公用设施设备的维修、更新和改造费用的列支范围，都做出了明确的规定。规定“物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。也就是说，电梯维修、更新、改造等费用，以及其他共用部位和公用设施设备的维修、更新、改造费用，应由物业服务企业通过向政府有关部门提出申请，通过专项维修资金予以解决，不得另外向业主重复收取费用。
(十)小区二次供水加压费由谁承担？
答：不少业主向我局咨询，物业服务企业向小区业主收取二次供水加压费用的做法是否正确。对此，《实施办法》第十八条明确规定，“供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用”。目前，我市住宅小区二次供水设施设备很多没有移交给专业供水企业，二次供水所用的设施设备由物业服务企业代管，二次供水所发生的电费，按照“据实分摊，公示执行”的原则执行。待我市市区居民二次供水管理办法出台后，价格主管部门将会同城市供水主管部门研究制定二次供水设施运行维护收费办法。
(十一)按照合同约定，物业服务企业已经向业主收取了全年的物业服务费，《实施办法》出台后，能否要求业主补交差额部分？
答：这个问题实际是一个新老办法的衔接问题。按照《实施办法》第二七条规定，“本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行”。
据此，物业服务企业与业主或物业使用人已经签定物业服务合同(协议)，合同(协议)还没有到期的，在合同(协议)约定期内，物业服务及收费标准仍然按合同(协议)约定执行。
以下两种情况，应按现行的《实施办法》和收费标准执行。一是物业服务合同(协议)已经到期的，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准；二是物业服务合同(协议)没有注明有效期的，原合同(协议)自本《实施办法》公布之日起作废，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准。
