舒可心，北京朝阳园业委会主任;中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员;著名业主维权人士。
舒可心大学主修的是计算机，毕业之后在一所大学当助教，之后，进入国营公司负责进出口和技术培训工作，接着又自己开公司，最后开始“玩”房产，一不小心玩成了“专家”。舒可心说目前他很喜欢房地产，很喜欢物业管理中的一些事情，所以才做了这么多公益工作。但也许有一天没有兴趣了，就立刻会从房地产圈里消失……
维权活动上给业主讲解合同条款
《现代物业》:您认为房地产、物业公司和业主三者之间的关系如何?
舒可心:从法律层面上讲 ：业主和发展商是公平的买卖关系，仅此而已;发展商和物业公司只是前期的委托关系，这随着业主委员会的成立而过去;个别业主和物业管理公司没有关系!这个话很难理解，甚至建设部的领导们可能都不理解，不认可。可他们每个个体地区和物业管理公司没有法律关系;而全体业主的代表——业主大会及其执行机构——业主委员会和物业公司是委托/被委托的关系。所委托的事项一般是对物业的公共区域进行必要的维护和保养，对违反《业主公约》(或者叫《物业管理公约》)的行为进行必要的管理。这里，我要加上一个所有人未曾想到过的关系:那就是业主和业主之间的关系。所有个体业主之间，是靠一个多边合同，即《业主公约》的约束。他们之间是合同关系，具体的合同就是《业主公约》。所以，像不交物业管理费，实际上不是和物业公司有什么关系，而是违反《业主公约》的行为。我这个想法，绝大多数的老百姓肯定不认可，政府官员们可能也不认可。我也不想他们今天就认可，但是，很快，他们就会发现，本来就是这么一种法律关系。
从社会和经济层面上讲:发展商、物业公司、业主大会(即全体业主)和业主个体，都是社会中的一份子，谁离开谁日子都不好过。只有双赢(多赢)才是社会发展的方向。想压制谁、打击谁、弄死谁，结果自己也死掉!所以，从社会和经济层面上，共和，是最好的关系!共生，是最好的状态!
《现代物业》:物业和社区又是什么关系?
舒可心:很少有人能把物业和社区说清楚。所以，就无法理解政府为什么这么“保护”物业管理企业。他们的目的实际上是(要通过物业管理企业来)维护社区的稳定，从而维护社会的稳定。不解决政府这个“最大的前提”，什么“权力”都是瞎扯。业主的权力，物业公司的权力，都不能违反稳定这个政府的目的。所以，要把社会的稳定这个任务从物业管理责任中抽出来谈，物业管理实际上就显得很简单了。而社会的问题、社区的稳定，应由国家机器来完成，即税收豢养的政府和警察系统。而且在中国，有居委会可以做这个工作。而业主委员会就只管物业，只监督物业管理公司的工作就行了。哪儿来的(现在讨论的)那么多的责任呢?!搞不懂。再说，请相信一点:物业管理做好了，社区稳定就做好了一半。剩下的事情，比如计划生育，户籍管理，民事调解……，就成了政府职能的延伸了。本应和物业管理无关!可能是现代社区中居委会的缺失而使得政府迫使物业公司在尽居委会的责任吧。
看到《现代物业》杂志中的“现代社区”栏目，也很开心。希望能够从中获得更多的知识。
《现代物业》:您(和其他两位)当时成立三人维权小组的初衷是什么?主要有何维权事迹，工作中有什么困难或阻力?现在看起来，您觉得当初的目的达到了吗?
舒可心:三人维权小组，当时是另外两位打算发起这个小组，首先找的不是我，是另外一位业主维权专家。但可能是人家不愿意和他们“同流合污”吧，就又找了我。我觉得我就是我，在什么“组”里我也干我自己爱干的事情，不喜欢的还是不干，结果就“同流合污”了。不过，我们合作挺愉快，我从他们那里获得了非常多的知识、技巧和机会。没有他们，我今天也不会如此出名。说实在的，他们都比我“大牌”，我是沾了他们的光。但是这可不是我当初的初衷，要说初衷，我没有什么初衷，人家找我，我回绝人家，多不好意思。就这么简单。
工作中最困难的，是“全世界”都不理解，可我们又不是在为“全世界”干，我们在为我们自己干，至少我是这样的。再说，没困难要我们干嘛?没挑战要我们干嘛?面对挑战解决困难就是乐趣了。其他没遇到什么困难，做公益，能有什么困难?基本没有。具体事迹还是他们俩比较多，我没做什么。我的主要精力就放在进行社会调查上了，说是去社区协助人家，其实就是进行社会调查，看看各种地方的不同问题，研究如何解决。我大概分别和几十个小区的业主委员会和业主们坐在一起聊天，有的还是去过很多次。当然，都是他们请的，不是我死皮赖脸去的。死皮赖脸的也有，就是偷偷的去某个小区看看，随便找人聊聊。如果再加上我作为各种名目的评委参观过的小区，大概100多了吧。最近我们几个人和其他的作者，联合出了一套丛书，叫什么，我不记得了，好像是《维权7日通》什么的。我写的总序言，挺有意思的。其实，我做得最多的就是业主委员会的研究，几乎起草了我们小区业主委员会的全部制度，并大力推广。可惜，人家不愿意用，我估计个中的原因就是那些制度对业主委员会自己限制太多，对业主委员会主任的限制太多，对业主委员会的监督太多吧。网上公开，可以随便下载，欢迎朋友提意见。我今年被聘请为人民大学的项目研究员，并且和王海先生，陈幽泓教授一起，自费去美国康奈尔大学，7月21日在社区发展论坛2003年年会上作关于中国私有房产制度下的社区治理方面的报告，主要是关于中国私有物业的现状和纠纷状况以及社区治理探讨。我的目的仍然还是学习，看人家怎么做社区建设，怎么做物业管理。
由于当初没有目的，只有工作，所以，工作的目的是达到了。
《现代物业》:您认为业主经常被侵权的主要原因是什么?具体表现在哪些方面，有什么解决措施(建议)?
舒可心:业主经常被侵权，有两个方面。一是法规不健全。就是在房产市场上，房屋的质量以及有关产品的生产、买卖过程中，倾斜于买受人的法规几乎没有。现行的法规是把房屋买受人和发展商置于合同双方的平等地位。这本身就自然产生房屋买受人从开始就需要自己保护自己的问题。不像其他产品，政府在行政规章和立法上，都给买家提供了巨大的保护。二就是基于房产买卖双方的“平等”关系。实际上房屋买受人根本不具备对房产的了解、贸易过程的掌握、交货(交房)时的验收等能力，完全处于“弱势”地位。而可悲的是买受人又不愿意花钱请律师协助其巩固“平等”地位，提高其“平等”地位。太过自信，太过依赖于政府的现行法律能够保护自己。再加上发展商天花乱坠的吹嘘造成的心理期望值过高，必然导致缔约标的物(房产)的部分落空(主要是感觉上的)。当然，发展商违法侵权案件也有，那些都有法可依，不难解决。最难解决的是那些没有法律可以参照的纠纷。
如果要解决，措施无非就是:等待房地产法制化进一步完善，市场机制进一步成熟;理性谈判解决;聘请律师代理签约做好防范。当然，也包括对律师的防范。成立一个受到业主广泛监督的业主委员会，是维护业主共同权益的最佳办法。
《现代物业》:对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台您有什么想法?我们应该为此做些什么?
舒可心:《条例》终于出台了!看到22页多达70条的《条例》我一口气通读了好几遍。说实在的，年轻的时候学习任何中央文件以及各种报告都没有这么认真过。因为，我和我们这样一群人，为《条例》以及《条例》所涉及的物业管理活动，投入了太多的心力。
比照经历4年时间起草准备的《物业管理条例(草案)》(征求意见稿)我发现，修改的地方实在是太多了。没有进行任何修改的地方，大约只有10处左右。这也让我从心里觉得，原来那种“‘开门立法’可能纯粹只是形式”的想法是错误的。事实证明，经过法定程序，公民的主张完全可以成为国家的意志。让公民自己看到“匹夫”对国家兴旺所起的作用，这其实是《条例》公布的一个最大成功之所在。
《条例》终于出台了。终于有法可依了!我反倒平静了，反倒忽然感觉到了累。就像刚刚打完一场战役的士兵，胜利了，才感觉到伤痛和困乏;也像恋爱中追逐姑娘的少年，追上了，才感觉辛苦和疲惫。
我在4年多的社区公益活动中，看到了各式各样的纠纷，特别是物业管理纠纷，很多都因为没有适当的法律而双方各执一词，上了法院都难获得双方认可的公正。有些甚至发展到严重的刑事案件从而危害了社会的稳定。《条例》的出台，无疑是给物业管理纠纷的各方在解决纠纷依据上，有了一个唯一的标准。有标准才会有是非。
我们应该看到，纠纷的基本起因是猜忌，是各方权利的不明确。而猜忌永远会存在于买卖行为当中;各方权利的明确，也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解。所以，各种纠纷仍然会有。但是一定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少。
我们还应该看到，有法不依是一种在各行各业中的确存在的现象。不能指望《条例》一出台，有关各方就会严格遵守。所以，依法维护我们权益的工作仍然非常艰巨，向全社会宣传《条例》精神，普及法律知识的工作仍然非常艰巨。今后物业管理乃至社区建设和治理中的新事物和新情况，也必将成为新的问题而需要我们研究和解决。“引导业主了解物业管理，提醒开发商重视物业管理，协助物业管理企业规范物业管理，从而实现在良性物业管理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任。
《条例》虽然出台了，可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作。我们仍然可以关注并参与其中的工作，尽一个公民的义务。对《条例》的普及、宣传和实践，也都是我们义不容辞的工作。《条例》本身的完善，也需要在我们的实践过程中，不断总结经验，继续向立法机关提出建议。
总之，物业管理乃至社区治理的道路才刚刚开始，需要业主们的理性和团结，需要政府部门的监督和指导，需要物业管理企业、发展商的诚信和规范。从而实现物业管理之社会价值的最大化，即社会稳定，经济发达。
《现代物业》:您如何看《条例》对业主的权利和义务的描述?
舒可心:作为业主的一份子，我对《条例》中对业主和业主大会的权利和义务的描述有如下看法:
由于《物权法》还没有出台，“所有权决定一切”还没有法律保证，所以《条例》中第十九条的规定，事实上是把业主所有权力当中的“物业管理权”明确地交给了业主。可毕竟这部法律是调整物业管理活动的，在本部法律中说明业主的其他权力也不一定合适。我希望在《物权法》出台以后，能够完整地界定业主的全部权利和义务。尽管如此，我仍然认为在物业管理过程中，《条例》赋予业主的权利是足够的。
从第六条对业主的定义中我们可以看到，作为业主实际上没有什么可以单独行使的权利。这其实是和物业本身的特点相适应的。由于物业管理实际上是对全体业主的共同共有财产进行的管理和服务，故业主单独行使某些权利，势必导致其他业主权益的影响，也不利于物业管理活动的进行。业主对《条例》精神的认可，必将减少由个别业主引发的物业管理纠纷，从而保护多数业主的利益。这方面的问题现在还不显现，将随着业主和发展商的纠纷的解决而逐步增多。《条例》将是有效解决此类纠纷的法律武器。
而第七条中关于业主的义务，实际上是单独业主向其他全体业主所承担的义务，而不是向发展商或者物业管理企业承担的义务。这一点非常重要。一个有共同产权的物业，任何业主的行为，都必须以其他全体业主的行为规范和准则(就是《业主公约》的内容)作为依据。任何超出此范围的“个性张扬”，都是不被允许的。这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点。不了解这一点，就无法安排自己的活动，也无法限制别人的活动。
从第八条到第二十条，说明了一个物业管理区域内的最高权力机构是业主大会，而业主大会的组成是全体业主。这实际上就是物业管理区域内的全民公决形式。而业主委员会，则是一个执行机构和秘书机构。
就目前的实际情况而言，业主大会的职责是不少的。有些在实际运作当中甚至将很难履行。比如“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等。
《条例》中也考虑到产权人大会召开的可操作性，明确说明“可以采用书面征求意见的形式”和“可以委托代理人参加”。但必须提醒广大业主的是，此种设计虽然方便了业主大会的召开和大会决议的产生，但同时也方便了舞弊行为的出现。所以在上述情况下，应该制定会议的严格监督机制和投票者身份的甄别机制，以保障会议的进行和决议的代表性。
关于业主委员会，第十五条中明确了其主要的职责。《条例》中其他各章中，也有对业主委员会其他职责的表述。其实，作为一个公益团体，能够履行好《条例》中规定的职责就已经非常不容易了。一个运转良好的业主委员会，除了有时间参与业主委员会的工作外，还要求委员们是一群有很高素质和专业知识的业主。这种要求却和业主权利的获得途径(实际上是随着买房而购买来的权利)是不相适应的。因此，业主委员会的权力，在不同业主委员会委员中肯定会产生不同的结果。有权力，就一定有滥用权力。所以，限制业主委员会和委员的权力，把最高权力交给业主大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的。而我作为业委会的委员，也从来没有因为自己的公益活动而受到任何阻碍。权力，是全体业主的权力;工作，是公益者的工作。这就是愿意做业主委员会委员的人士应有的心态。
在第十七条中，《条例》明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”。这是物业管理区域(或者一个社区)长治久安的必要法律保障。一个社区，就是一个小型的社会，而业主公约，就是这个小型社会的“小宪法”。目前很多纠纷的发生，都是由于业主不了解公约，不认可公约，没签署公约造成的。从法律上确定了公约的地位，将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷。而这些纠纷，往往反映在物业管理公司依照公约去限制少数业主行为的过程中。表面上看这些是物业管理纠纷，而实质上是业主之间的纠纷。
《条例》中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述。我认为这些表述是适当的，是符合中国国情的，也可以称作“有中国特色的物业管理”法律制度。业主对此没有必要有抵触心态。相信随着市场经济的逐步完善，业主的物权将会得到越来越多的尊重。
《现代物业》:《条例》的出台将给业主维权带来什么样的变化，您和其他维权人士在这方面的工作有何调整?
舒可心:《条例》的出台，给业主维权带来的变化就是有法可依。以前维权的困难是不能把有关方面的行为，钉在“违法”的位置，而最多是违规，违反行业主管部门规定的制度。因此，法院在案件审理的时候，也很难依法审判。现在不同了，条例是法律，是法院依法判决的依据，也是业主依法维权的依据。当然，条例中未涉及的，业主权益受到损失的其他问题，我们仍然会用规章和行业标准来和有关方面通过谈判来获得业主的利益。
《现代物业》:您对您这份“苦差事”怎么看?您怎么处理工作、生活和休闲娱乐的关系?
舒可心:说句不太客气的话，在中国，以业主身份能对房产、物业管理、社区治理、民主政治等理论和实践做到我这个程度的人，还真没几个。再加上我几乎全部是“公益”做事情，不提出任何报酬，甚至拒绝稿费(钱太少，取钱太麻烦)。所以，我几乎没有任何收入。我这个人就是不好，需要有刺激才能工作。而刺激不能是人民币(很多很多就说不定行了，呵呵)，而必须是……连我自己也不知道。
工作和生活对我来说没有分别。大家所认为的“工作”，对我来说是生活的一部分。工作也是娱乐，而那些所谓的“娱乐”我倒反而觉得没有意思，白花钱。
因此，我实在是忙死、累死、开心死了。工作就是生活了嘛。
(原文载于《现代物业·新业主》2003年第10期/总第16期)
