某小区在业主入住后，停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放，谁回来得早谁有地方。没有过多久，车场挂出来牌子，称物业管理公司已经申请办下来手续，该停车场变为经营性停车场，每辆车每月要交纳150元的停车费，否则不能进。同时开发商为了促销房屋，在销售的过程中还不断将停车场卖出。
小区内一些业主准备交钱，另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地，随便一申请，立个牌子就能收钱，这到底是凭什么呢。
律师评析
习惯了为汽车付各种费用后，很少有人仔细琢磨停车费的问题，尤其是小区内停车费的问题，让我们简单探讨一下。
一、停车费的性质
其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费;一为保管费用;
停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全， 与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。
停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的代价。
这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的理由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车保管服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头浆糊。
二、小区停车场的土地使用权益
小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。
其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。
以北京为例，北京真是寸土寸金，土地出让金不是按照土地面积计算，而是按照房产建筑面积计算，房子还没有盖，每平方米房屋上已经有1000多块钱的土地成本了。所谓土地成本可不是这栋楼、那栋楼占用土地的成本，而是整个规划建筑区域土地的成本。也就是说，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。
全国其他地方也有按照土地的面积计算出让金的，道理都一样，开发商在销售的时候，是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算，从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本，因为那样开发商早就亏死了。
所以无论在什么地方，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区土地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。
这是物权法的基本原理，只是由于中国目前尚未出台物权法，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去——再挣一次钱。房地产暴利之暴、黑幕之黑，可见一斑。
由于法律规定不到位，造成目前审批停车场的时候，不管小区业主入住多少、多久，政府部门依然还以开发商为产权人，以开发商的土地使用证书为场地产权证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料，就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人——小区全体业主，往往既不知道，也无力掌控。这样的现实，无疑是对全体业主权益的一次又一次侵害。
三、停车费的收益分配
确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢?
还是以北京为例，《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，住户机动车存车时，按照大车每月210元，小车每月150元的标准向物业管理公司交纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区，他的房子小于100平方米，那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多。地面停车经营几乎无成本， 停车费利润多多。 所以，物业管理公司只要能办下来停车场经营的核准手续，就等着发财吧。
对于业主的质询，物业管理公司往往称：我申请、批准的手续没问题，收费是政府定价，所以您就乖乖交钱吧，没商量。
这话不完全对， 物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务而收取的一种保管服务费用。
既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。
但是实际上，物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了土地使用费性质了。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该物业管理公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何， 都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用于公益事业支出。
实践中这样的情形很难做到，无非基于几个原因：1、法律没有明确的规定;2、业主对此了解不多;3、物业管理公司不舍得。随着时代发展，法制进步，这只是个时间早晚的问题了。
四、其他
有些小区是委托一些专业的停车场经营公司办理停车收费事宜的， 其权限完全是受物业管理公司或者开发商的委托而来，因此等同我们前面谈到的物业管理公司，没有什么特殊。
前面我们谈到的开发商出卖停车位的问题，为了保护普通业主的利益，我认为，已经卖出的车位，可以归购买者独有，但是开发商应该按照标准按月交纳停车费，否则就是侵夺全体业主的财产，极不公道。
需要说明的是，本文主要是针对小区内地上停车场而谈，小区的地下停车场有特殊性，不在本文讨论范围之内。
(原载于《现代物业·新业主》2003第06期)
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