作者系秦皇岛市物业管理办公室主任
编者按：
最近，广州市12个楼盘的业主委员会宣布，他们将联合向开发商追讨高达4000多万元的住房维修基金。截至10月15日，又有一批楼盘的业委会加入追讨行列，使广州追讨维修资金的楼盘增至50个。这些业主之所以要和开发商对簿公堂，是发现自己小区的维修基金账号上竟然没有一分钱。物业维修基金相当于一座楼房的“养老金”，随着房屋老化，各种公共设施的维修维护都需要动用这笔基金。另有报道说，广州市40亿元维修资金只使用了1000万元，北京市90多亿元维修资金也只有6个小区支取使用过。数量庞大的住宅维修基金在收集起来后，有的在银行里“睡大觉”，有的则被人挪用。如何收好、管好、用好这笔关乎百姓住房“百年大计”的维修基金，必须引起有关各方的高度重视和深刻思考。
住宅专项维修资金制度是《物业管理条例》确定的物业管理七项基本制度之一。在物业区域内建立统一的专项维修资金，其主要目的是解决在多元化住房产权结构下，共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时，如何在不同类型的产权人和多个业主之间及时筹集所需资金的问题。从1999年1月开始，各地逐步建立了这项制度，并在实践中发挥了非常重要作用，但也出现了不少问题，尤其是管理不规范的问题，已经严重影响到资金的统一管理、有效监督和安全使用。
确定代收代缴单位
专项维修资金由谁来代收代缴，一直是尚在探讨之中的问题。在实际工作中，各地在不同时期也有不同的做法。如有的地方由开发建设单位代收代缴，有的地方则由物业管理公司或销售单位代收代缴，个别地方甚至由业主自行向基金代管部门交纳。但多数地方是由开发建设单位代收代缴，一方面，业主难以自行向基金主管部门交纳，理由是业主买房有先有后，时间有长有短，不能在同一个时间段内将资金归集到位，资金主管部门无法统一建账并划拨使用。另一方面，物业管理公司和销售公司代收代缴也有一定困难，因为他们既无法掌握房屋的建设和交付使用时间，又与业主没有相应的权利义务关系，其代收代缴事项无法落到实处。笔者认为，开发建设单位更有条件进行代收代缴，他们可以在售房时把代收代缴事项写入售房合同，并约定代收代缴专项维修资金的标准、数量、时机及双方的权利义务，及时将资金归集上来。同时，没有售出的房屋，开发建设单位还可以初始产权人的身份垫交，待今后房屋出售后将资金收回。这样既保证了资金归集的方便，又可使一个物业区域内的资金在大致相同的时间段内全部收齐，并将款项按要求限期存入指定的银行账户，待业主大会成立后，将账目转交业主委员会掌握使用。
当然，开发建设单位代收代缴也存在一些问题，现在许多开发商在房地产市场形势利好的情况下，开发项目多，摊子铺得大，资金缺口也大。因此，容易出现挪用代收的专项维修资金进行新项目开发的问题。这就要求主管部门加强监管，防止专项维修资金被挪用和挤占。秦皇岛市的做法是开发商在售房时就与购房人签订代收代缴协议，在办理初始产权登记时一次性将维修资金代缴到位，对个别项目确因未出售房屋太多而开发商垫交有困难的，也要采取抵押或书面协议的方式进行约定，防止开发商在房屋清盘后，不履行代收代缴义务，使专项维修资金流失。另外，许多地方建立了房地产信息网，把开发商的销售信息在网上公开，专项维修资金管理部门也可以利用这一平台，对开发建设单位进行监控，随时掌握专项维修资金的代收情况。
明确交纳范围、标准
1998年建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：“商品住房在销售时，购房者应按购房款的2%-3%的比例向售房单位缴交维修资金”。这对专项维修资金的缴交范围和标准进行了初步规定。2003年国务院颁布的《物业管理条例》又作了进一步明确：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主，应当按国家有关规定交纳专项维修资金”。
但在实际运作中，这些规定仍存在不够完善的地方。在交纳范围上，对一些小区内的产权不够明晰的物业，如地下车库、作为小区服务设施的医疗卫生、金融邮电、行政管理以及进入住宅成本但归口教育部门管理的学校等物业，应该由谁、按什么标准交纳维修资金没有明确。在交纳标准上，现行政策规定为售房款的2-3%，也值得商榷。因为售房款是一个变量，在同一地点，同一面积的住宅，因销售对象和销售时间不同，售房款也有差异，专项维修资金也就多寡不一。这样既容易引起误会和矛盾，也增加了收缴难度。实践中，业主对物业共用部位和共用设施设备的维修义务，通常是按拥有物业的面积进行分担。因此，建议专项维修资金也按物业面积和物业类型由市、县物业管理主管部门确定一个量化标准收取。当维修专项资金用完后，再由业主大会授权业主委员会组织续筹。
建立代管存储机制
专项维修资金由谁管理？这是由专项维修资金的性质和我国物业管理市场的完善程度决定的。首先，开发建设单位不能代管专项维修资金。因为在现阶段，开发商的公信度较差，其自身的更迭较快，加上小区实行建管分离的原则，所以开发商可以代收但不能代管专项维修资金；其次，物业管理公司也不宜代管专项维修资金，既管又用，也会有随意使用和挪用的嫌疑。另外，从缓解物业管理矛盾、建立和谐物业管理的长远利益出发，物业管理公司也应主动回避对专项维修资金的直接管理事宜；再次，业主委员会独自管理维修资金也有一定风险。因为到目前为止，业主委员会的法律地位还不够明确，还不具备独自承担民事权利义务的能力，让这样一个松散的自治组织单独管理一笔数目不菲的资金，风险不可低估。那么，谁代管最合适呢？实践证明，行政主管部门代管才较为妥当，老百姓也较为放心。由市、县物业管理主管部门设资金专户，银行储存，按程序使用，才能最大限度地保障资金安全，防止资金流失。有条件的地方还可以建立专项维修资金网络管理系统，在适当范围内公开资金信息，方便业主随时查询，用公开保证其安全。
严格监督管理使用
强调业主委员会不宜收取和直接保存维修资金，并不意味着作为专项维修资金所有者的业主就不能行使自己的财产权。上文提到的开发商代收、主管部门代管、银行储存，都是从方便收取、保证安全的角度出发的，这些举措都不能代替业主最终行使对自己财产的决定权。因此，在专项维修资金的使用时，必须通过业主大会授权业主委员会批准，没有业主委员会的审定和签字认可，无论是开发商、物业管理公司，还是行政主管部门和银行谁也无权动用专项维修资金。在实际操作中，业主大会可以在选聘物业管理企业时，将专项维修资金的账目和物业维修事项委托给受聘公司，由物业管理公司进行具体项目的工程预算，提出使用计划或预算报告，经业主委员会审定签字后，从主管部门代管的专项维修资金专户提款使用，整个小区的维修资金使用情况和账目每半年公布一次，接受全体业主的监督和咨询。另外，专项维修资金主管部门也要加强使用监管，尤其是对维修项目的验收环节要严格把关，做到施工单位没有竣工验收的不结算，相关业主和业主委员会没有验收意见反馈的不结算，防止烂尾工程出现，损害业主利益。
作者系秦皇岛市物业管理办公室主任
◇编辑：胡克
