事件：
“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山，遍地恶臭；化粪池快溢进底楼住户，随时存在沼气爆炸的危险；缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手，业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患及一户一（水）表问题迟迟不能解决，前期物业管理企业撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物业管理企业不愿入驻……”这就是××市××小区的现状。
而就在同年年初，该小区刚刚成立业主委员会，报当地房管局备案，并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。
该小区业主委员会接手小区物业工作后，立即就小区存在的违法建筑（如庙宇、鸽棚）、物业管理用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映，希望能够得到合理解决；同时按照业主大会通过的决定，开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物业的正常工作。但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。这些业主拒缴物业管理费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，更没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。起初拒缴物业管理费的只有极少数的业主，但却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务，这让许多原来缴费的业主逐渐感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物业管理费的行列。而小区业主也由此分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。
眼见小区自治物业管理即将陷入瘫痪，业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下，被迫将欠费业主作为被告，向XX法院提起民事诉讼，请求法院判决被告支付欠缴的物业管理费及滞纳金。
裁定：
一审法院认为，原告业主委员会既非公民，也非法人，更不符合法律（指《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条）规定“其他组织”的要件，因此不属于民事诉讼的当事人，属不适格的诉讼主体；其次，根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理关系的主体是业主和物业管理企业，原被告之间的关系不属于《条例》调整范畴，原告享有什么权利，应尽什么义务也不明确。并且原告本次诉讼的提起，没有取得业主大会的授权，亦不能作为执行业主大会的意思表示。因此，XX法院裁定驳回了业主委员会的起诉。
结果：
法院裁定下达之后，小区内缴费业主与欠费业主之间的斗争更趋于激烈，欠费业主深感鼓舞，缴费业主则感到沮丧，纷纷停止缴费。业主委员会原本希望能够通过法院支持性的判决恢复小区正常的自治管理，同时对其它遗留问题也能够解决，但法院方面的处理结果却让他们大失所望。迫于无奈，业主委员会最终停止了物业管理费的收取，保安、保洁等工作人员先后辞职，小区物业管理彻底瘫痪，于是就出现了本文开头所描述的那一幕。
思考一业主委员会的法律地位问题
关于业主委员会的法律地位问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业委会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说，并不具备诉讼主体资格。业主委员会法律地位存在的空白，使上述案件中的业主维权行为遭遇了尴尬。
思考二业主委员会是民事主体吗？
民事主体是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。在我国现行民事法律框架内，民事主体主要包括三类：自然人、法人、其他组织。显然，业主委员会既不是自然人，也不是法人，那么是不是其他组织呢？1992年颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》，专门解释了什么是“其他组织”。该司法解释第40条规定，民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。这说明，现行法规承认业委会是民事合同主体，可将其推定为《合同法》中的其他组织。但是，各地、各级法院对于业委会的民事主体地位，尤其是其民事诉讼主体地位，却有各自不同认识，相反判例不断见诸报端，上述××小区的案例就是一个典型。
思考三小区业主有无资格实行“自我管理”？
根据《条例》规定，从事物业管理活动的企业应当是具有独立的法人资格、持有物业管理资质证书的企业。而目前我国的业主委员会既不是独立的法人单位，也不具备经营管理和服务的营业资格，包括即将诞生的第一批物业管理师，其个体也没有独立承揽物业管理业务的资格。从这个角度讲，实行业主“自管”，或由业主委员会将物业管理业务直接委托给物业管理师个体来经营，还缺乏法律上的支持和实际操作上的可能。
《条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”也就是说，只有业主选聘物业管理公司，有关各方按规定进行的相关活动，才是《条例》所指的物业管理。而业主“自管”的物业没有聘请物业管理公司，由业主自己实施管理，这种行为也就无法受到《条例》的保护，其权益也将失去法律的保障。
思考四业主到底有没有权利选择“自我管理”方式？
业主到底有没有权利选择“自我管理”方式？建设部副部长刘志峰在2003年7月14日全国物业管理工作会议上的讲话中曾明确提到：“选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如：自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司”。在这次会议上，建设部有关负责人同时强调了物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，本着尊重业主财产权利的原则，《条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。同时，汪光焘部长在同一次会议上还反复强调：“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”。北京市均豪物业管理公司总经理于庆新认为，建设部的此次解释，再次肯定了业主的权利，通过立法的形式进一步保护业主的财产私有权。
作者单位：重庆半岛物业管理有限公司
◇编辑：周维
