金谷大厦位于常州市广化街，1998年底交付使用，是一个多产权性质的综合性办公楼宇。大厦净高98米，其中地面建筑25层，地下人防工程1层，建筑面积3.7万平方米，现有业主单位（使用人）19家。依据使用要求，金谷大厦配备了中央空调系统、消防控制系统（包括自动喷淋系统、烟感控制系统、火灾扑救反应系统）、给排水设备总成、2路供电系统、3个客梯和1个货梯等，各项共用设备设施较为完善。
笔者所在的物业管理公司在该大厦管理中最重要的一项内容是对共用设施设备的日常管理，包括各系统、各设施的使用、维修、保养、建档等等。而综合性办公楼宇的一个重要特点，就是任何部位出现问题，如空调、电梯、供水、供电、防火报警系统等，都将影响整个办公楼的正常工作。
众所周知，任何设施设备都不可能一直正常运行而不出现故障，随着使用年限的增加，设施设备都会逐步老化，出现大小不一的故障。金谷大厦的本体建筑是按照抗7.5级地震的强度要求建造的，房屋主体的寿命可历百年，即使按不少于50年（商业土地使用期限为50年）的年限，其设施设备也很难保证拥有50年的经济使用寿命。
常州金谷物业管理有限公司自金谷大厦运营开始，就提供综合性的物业管理服务，已历经8年，现就大厦本体及共用设施设备的维修维护问题，谈谈自己的感想。
大厦房屋本体的维修、维护
1.地下停车场、共用楼梯、楼道墙壁的维修
随着大厦使用年限的增长以及业主陆续装修等原因，金谷大厦的楼道墙壁污损不堪，地下停车场墙壁的污损及涂料、油漆剥落的现象尤为严重，虽未影响到使用功能，但其视觉效果影响了金谷大厦这样一个较为高档的办公楼宇的综合品质，大多数业主因此不愿意支付费用，致使全面的粉刷出新无法实施。
2.外墙面的粉刷出新
外墙面是大厦整体形象的重要组成部分，是视觉的第一印象。但随着长年累月的日晒雨淋，金谷大厦外层涂料变得污损破旧。为了维护物业整体品质，达到保值增值的目的，对其外墙面进行清洗和重新粉饰十分必要。2002年，我们做了大量的工作，并由物业管理公司先行填付款项，对外墙立面进行了一次全面粉刷。工程结束后，依据业委会的委托，我们按照产权面积对该笔费用予以分摊归集，使得常州市的一个标志性建筑保持了良好的形象。
3.屋盖的维修与维护
大厦的屋顶一般是平顶，在多雨的南方，防水是不容回避的一个问题。接管至今，大厦的屋面已陆续出现了渗漏，而且呈逐年扩大的趋势。尤其是5楼平台面积较大，有1000多平方米，已到了不得不整修、重新做防水的地步。2005年，我们痛下决心重新安排做屋面防水，但由于此项工程的直接受益人只是4楼业主，因此在归集该维修资金时，遇到了相当大的麻烦，垫支的资金至今尚未到位，由于屋顶是共用部位，维修责任要由全体业主共用承担这一理念，部分业主还没有完全接受。同样，26楼顶层及23楼的半层也已出现类似问题，届时业主的接受程度又将如何，我们又将如何解决“大多数业主不认同”这一难题呢？
各类共用设施设备的维修、维护
1.中央空调的维修、维护金谷大厦配置了英国的约克中央
空调，因是进口设备，对于维修的要求更高，费用相对而言也较高，这在一定程度上加大了我们的负担。该套中央空调系统使用至今，平均每年的日常维修保养费（包括年保费及部分零件更换）大约在15～18万元，并且随着使用年限的增长，该笔费用也在逐年增长。尤其是2005年冬天，一台空调机组出现异常响声，我们果断关机后经专家现场开机检查，发现该机组活塞已经报废，修复需要资金5万元，为此，当年仅中央空调系统一项的维修费用就近20万元。如果巡检中未及时关机，该机组将彻底报废，届时要恢复正常运行，需耗资50万以上，这些都是日常管理中不可避免的问题。
2.电梯的维修、保养
金谷大厦现有楼层26层，日常办公人员近1000人，因业主多为窗口单位，每日进出来访的人员较多，人流量大约在每日600人左右。但在大厦设计之初，仅配备了三台客梯，梯速1.6米/秒，运行十分繁忙。电梯从每日晨7时至晚7时，几乎从未停止运行，致使电梯维保成为我们工作的一个难点。为此，我们请了专业电梯保养公司24小时专人维保，以确保其正常运行。另外由于使用频率持续居高不下，电梯的零部件经常需要更换，如每部电梯的钢缆3年就需全面更换一次，光幕等也经常出现故障，这些费用使公司要付出年均约6万元的代价。由于持续高频运转，2004年10月，其中的一部电梯终于不堪重负，彻底瘫痪。为了尽快恢复运行，解决大厦乘梯矛盾，我们当即采取行动，在对业主进行告知、征集意见的同时安排维修，之后又历经2个月的千辛万苦，收集这笔改造费用。但因其是1995年之前的产品，现在已不再生产，而升级换代的产品与原有系统不匹配，造成了大厦三部电梯不联动，大大降低了电梯的使用效率，但改造另外两步电梯尚需资金20余万元，此项费用的归集又成了一个难题。因业主单位意见不统一，致使改造方案无法实施，对此我们心有余力不足，仅靠物业管理公司的力量暂时无法推动此事。
3.供电系统
金谷大厦的2路供电设备投资也达几百万，现该设备暂时无大的维修投入，每年的日常维保费用约1万元左右，但一旦出现故障，需要更换设备或大修，开支巨大，届时也将是困扰物业管理公司的一个难题。
4.消控中心
消控中心采用的是南通河马的控制系统，该设备在投入之初就不太完善，致使交付的前几年运行一直不太良好，而消防工作又是大厦的重中之重，绝对不能有半点马虎。因此，近几年我们每年要投入不少于5万元来维护这套系统的正常运行，但随着设备的逐年老化，更换这套设备、维持整个大厦消控系统的正常运行将是不可避免的，届时该笔资金的归集又该如何解决呢？
地下管网和供水系统等设备设施目前均在小修范围，暂时无需大量资金投入，是现在大厦在维修、保养方面矛盾较少的。
纵观以上种种情况，可以看出，问题的关键在于现有的非住宅建筑产权性质多数是多元化的，由此派生出的共用部位、共用设施设备的管理与维修费用是无法回避的问题。解决上述问题，各个物业管理公司的做法也不完全统一。因为主管部门尚没有相应的政策出台，物业管理公司一般是依据民法通则中“谁受益，谁承担”的原则分摊相关费用，但在具体的实施过程中，因为利益关系不同，对于费用分摊较难达成一致意见，这就加大了物业管理公司在具体操作中的难度，大量的时间、精力耗费在与业主的反复沟通上，降低了工作效率，有的甚至无法达成统一意见而不能实施，最终使业主的利益受损，物业管理公司的工作得不到认可，甚至被误解。而一个城市的管理水平也会因此受到不同程度的影响。
随着城市化进程的加快，各类非住宅物业大量兴起，这个矛盾将会越来越突出。因此，我们呼吁政府相关部门尽快出台相关的政策法规，制定出切实可行、兼顾各方利益、且可操作的具体实用的规则，从根本上解决非住宅物业共用部位、共用设施设备维修的难题。◇
作者系常州金谷物业管理有限公司总经理
编辑：周维
