——访北京市政协常委、北京三替城市管理公司董事长李少华
11月15日，北京市2006年冬季供暖工作正式开始，尽管供暖工作并不属于物业管理的范畴，但客观上不少物业管理企业仍然承担了不少供暖方面的工作。如往年一样，这些承担了供暖工作的物业管理企业面临着许多问题：暖气费收缴率低；业主室内温度达不到16摄氏度；部分物业管理企业还面临着如何促进供暖改革以摆脱供暖包袱的问题。
在2004年北京市“两会”上，北京市政协常委、北京市工商联副会长、北京三替城市管理公司董事长李少华经过大量走访和实地调查后提出的提案《关于城市社区供暖收费矛盾日趋恶化的建议》，为物业管理企业解决上述问题提供了一些建设性意见，受到“两会”代表好评，并被北京市政协评为“优秀提案”。近日，本刊记者就这些问题采访了李少华。
供暖费用：物业管理企业在垫支
记者：有人说，“在供暖问题上，物业管理企业是在做自己份外的事情”。作为长期从事物业管理工作的企业老总，您是否认同这种说法？
李少华：我赞成这种说法。在供暖的问题上，物业管理企业确实承担了很多不应该承担的责任。目前，北京市主要的供暖方式有两种：一是公共供热；一是一个或几个小区的物业管理企业使用小区锅炉集体供热。这两种方式大约占到了全市居民供热的70%。
在第一种供热方式下，一般来说，供暖单位都要求物业管理企业100%地代收代缴暖气费，但物业管理企业从居民那里收到的暖气费往往不足90%，剩下的超过10%的暖气费只好由物业管理企业来垫付。
在第二种供热方式下，物业管理企业作为供暖单位，如果不能从居民那里收到暖气费，就等于是自己拿钱给没交费的那部分居民供暖，这事实上是对不交费居民在经济上的补偿。我想这个责任本来是不应该由物业管理企业来承担的，而现在由物业管理企业来承担是完全不合理的。
供暖费收缴难：改革供应体制是根本
记者：有媒体报道说，北京市冬季供暖开始以后，有不少小区的供暖费收缴率很低。您认为暖气费收缴率低的原因有哪些？遇到类似问题的物业管理企业应该如何克服这一难题，维护自身权益？
李少华：北京市冬季供暖的暖气费收缴率低，这是一个客观事实。具体原因有很多，例如部分居民确实没有支付能力、找不到业主、个别人恶意拒缴等等。承担了供暖工作的物业管理公司遇到这种问题，一般都通过两种办法解决：一是让业主委员会来帮忙追缴，一是通过诉讼。但在现实中，这两种办法都很难奏效。首先，业主委员会是一个比较松散的机构，没有任何强制性，而且一个小区里面一般都有20%左右的人长期不在，业主委员会也找不到，怎么催缴暖气费？通过诉讼也不是一个好办法，诉讼本身程序繁杂，而且容易加深和激化物业管理企业与业主之间的矛盾。就算企业诉讼成功了，今后的物业管理工作也会更难以开展。
我想，要从根本上解决这一问题，还是应该改革目前的暖气供应体制，走水、电的运行模式，实行分户计量，由供应单位直接向居民收取暖气费，实行不缴费者不供暖的政策。当然，对于一些实在无能力支付暖气费的居民，政府也应该拿出一定的费用予以补贴。
供暖温度：不达标不全是物业管理企业责任
记者：每年冬季供暖开始以后，不少业主都会反映自己家的室内温度达不到政府规定的最低16摄氏度的标准，并以此为由拒缴暖气费或要求退暖气费。您认为室内温度达不到16摄氏度的原因有哪些？物业管理企业遇到这类投诉时该怎么处理？
李少华：在供暖过程中居民家里的温度达不到16摄氏度，原因是多方面的。譬如居民房屋建筑材料的保温性能不好、门窗密闭不到位、供热管道老化以及房屋自身的质量问题等等，都有可能导致室内温度低于16摄氏度，不一定全都是承担供暖工作的物业管理企业的责任。
当然，作为承担供暖工作的物业管理企业，在居民家室内温度达不到16摄氏度的情况下，首先应该检查自己的服务是否及时到位，检查小区锅炉是否正常运行，尽量按照市政府的要求使居民家里的室内温度达标。从企业自身角度讲，如果室内温度不达标，承担供暖工作的物业管理公司向居民收取暖气费会比较困难。如果一些业主以此为理由要求退费，应该分析不足16摄氏度的原因是什么，责任如何界定划分？我想这是一个需要用科学的手段和方法来进行研究和计量的问题，政府应尽快制定出一套类似问题的处理办法。
供暖立法：分清各方责、权、利
记者：我们注意到您在2004年《关于城市社区供暖收费矛盾日趋恶化的建议》的政协提案中曾提到，“应该健全供暖法制体系”。您认为目前有关供暖问题的法制体系有哪些不完善之处？应该从哪些方面予以完善？
李少华：供暖问题是居民、政府和承担供暖工作的物业管理企业都非常关心的问题。我认为，目前有关供暖问题的法制体系，其最大缺陷在于没有把居民、政府和承担供暖工作的物业管理企业各方在供暖问题上的责任、权利和义务划分清楚，造成每年的供暖过程中都出现了大量的矛盾纠纷。人大应该通过立法把各方的责、权、利划分清楚，明确政府、承担供暖工作的物业管理企业和居民各自应该承担什么样的责任义务，享受什么样的权利。这其中，一定要贯彻权利和义务对等的原则，不能只享受权利而不承担义务。
具体来讲，政府应该在供暖政策和供暖价格等宏观方面把好关，协调、理顺承担供暖工作的物业管理企业和业主之间的利益关系；承担供暖工作的物业管理企业则应该研究如何用科技化的手段来管理好自己的企业，让供热达到均衡，使每户居民都能享受到高质量的供暖服务；作为居民，义务就是及时缴纳供暖费，权利则是享受符合标准的供暖服务。我想，人大只有通过立法把政府、承担供暖工作的物业管理企业和居民各自的责任和权利划分清楚，各方的关系才能够理顺，有关供暖问题的各种矛盾和纠纷才会减少，建设和谐小区才有希望。
供暖改革：供暖费用纳入社保
记者：作为北京市政协常委和有着丰富物业管理经验的企业老总，您对于政府进一步做好北京市的冬季供暖改革工作还有哪些建议？
李少华：首先，我认为政府可以考虑将供暖费用纳入社保体系。目前，部分市民在经济上确实有困难，享受着最低生活保障，但这部分钱只能够满足他们最基本的日常生活支出。如果再向他们收取供暖费用，必然会导致他们生活上出现困难，甚至出现抱怨抵触情绪。但如果让一些承担供暖工作的物业管理企业来承担这部分居民的供暖费用则又是不合理的。暖气属于基本的生活必需品，牵扯到市民的切身利益，政府可以考虑将供暖费用纳入社会保障体系，保障低收入居民的供暖和社会的稳定。
其次，我觉得适当调整供暖价格也是很有必要的。近几年，煤、天然气等能源的价格都在不断上涨，但北京市各小区的供暖费标准已经多年没有上调过了。国有物业管理企业供暖，亏损的费用可由政府补贴，但民营物业管理企业供暖，亏损的费用只能自己承担。北京市各小区的供暖费用原本拖欠现象就相当严重，加上供暖费用的收取标准又低，不少承担供暖工作的物业管理企业都是艰难度日。因此，我认为政府可以考虑适当调整供暖价格。此外，政府在考虑提前或延长供暖时间时，也应该考虑制定相应的补贴政策，从而使物业管理企业提前或延长供暖的费用得到补偿。◇
编辑：胡克
