作者单位:山东国华物业管理有限公司
业主委员会作为业主与物业管理公司之间联系的桥梁，负有召集业主大会、组织业委会换届选举、与物业管理公司签订服务合同、监督业主公约实施、配合办事处或居委会进行社区管理、了解业主意见和建议等职责。当前，在一些成立了业主委员会的小区中，业主与物业管理公司之间矛盾不断，有的甚至发生“对立”，使小区管理陷入困境和混乱之中。可见，如何有效发挥业主委员会的作用，已成为各级房管部门和物业管理企业必须认真思考的一个问题。
当前业主委员会作用软化的主要原因
1．法律法规不完善，缺乏相关的指导依据。
截止目前，国家现行的相关法律、法规对业主委员会的成立及运作缺乏可操作性的指导依据。当前，大多数业主委员会的成立还处于一种自发式或指定式的无规则运作状态。《物业管理条例》明确要求，同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，但对于如何指导、政府主管部门应当具体履行哪些职能却未予以明确。此外，业主委员会的法律地位还不明确，它既不是法人组织，也不是社团组织。业主委员会究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体，对授权范围内的工作失误该负什么样的责任，我国现行的相关法律法规都没有予以明确。
2．业主法律意识不强，思想观念滞后。
总体上说，业主目前参与小区公共事务决策的积极性不高。对未真正涉及个人切身利益的事情，大部分业主缺乏关注度，态度漠然。这种态度导致业主委员会成员多是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。
其次，不少业主对业主委员会的职能作用缺乏足够认识。有的业主认为，业主委员会就是带领大家“维权”，跟物业管理公司和开发商搞对立，全方位地为业主争取“最大”利益；有的业主认为，业主委员会既不是法人组织，又不是社团组织，对一些重大问题不能完全委托于它。
有效发挥业主委员会作用的意见和建议
1．完善法律法规，努力做到有法可依。
首先是要制订、出台有关成立业主委员会运作的实施细则。目前物业管理公司作为企业法人，国家的有关法律法规和行业主管部门的政策规定均对其进行了相应的约束。业主委员会作为市场经济下的群众自治组织，从组建开始直至成立后的运转也应建立相应的法律法规，以加强对业主委员会运作的指导和监督。
其次是要构建完善的业主自治机制。在物业服务过程中，构建完善的业主自治机制，除了要进一步加快如《物权法》等相关法律法规的立法进程外，业主的自律和综合素质也非常重要。《业主公约》是业主自治自律最重要的合约性文件，但是法律法规并没有赋予任何机构对违反《业主公约》的业主或物业使用人予以追究其责任的权利，这决定了业主自治机制的严重缺陷和不足。因此，政府要在加强对业主委员会运行进行指导监督的同时，完善业主自治机制的实施办法，以促进物业管理行业健康有序的发展。
最后是要确定业主委员会的法律地位。业主委员会法律地位的不确定，使业主委员会没有权威，这导致其在协调物业管理公司和业主之间关系的工作中，常常处于一种较为尴尬的境地。因此，应通过立法，清楚、正确、合理、科学地给业主委员会一个明确的法律地位，赋予业主委员会一定的权利和权威，并规定其应承担的义务及应为自身行为所承担的法律和社会责任。
2．建立监督考核机制，加大政府指导力度。
首先，可以考虑将业主委员会纳入政府管理。政府主管部门在尊重业主委员会自治管理的同时，可将属地街道办事处、居委会作为业主委员会的组建和日常归口管理方。在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员资格的审核等方面发挥权威作用，真正帮小区组建一支高素质、有权威、能正确发挥作用的业主委员会队伍。
其次是要改变业主委员会的选举机制，采取逐层递进监督方式。为切实体现基层业主意愿，可采取每幢楼业主选出楼长，楼长递次选举业主委员会成员的方式。这样缩小了个别业主选择范围，本楼内邻居容易相识，沟通也较方便，便于业主了解参选人员情况，从而选择符合自己意愿的参选人。在业主委员会运作过程中，业主可对本楼的楼长进行监督，楼长则可进一步监督业主委员会成员。
建立激励约束机制，发挥业主委员会作用
为调动广大业主参与小区管理的主动性，更好地发挥业主委员会的作用，可采取以下方式保障业主委员会工作的正常运作。
一是吸纳有专业特长的业主加盟。业主委员会需要履行小区的监督与建议职能，而履行这些职能就必然要求业主委员会成员具有相应的财务管理、安全管理、设备管理、环境管理等多方面的知识。因此，业主委员会可以考虑吸纳小区内有专业特长的业主加盟，并按照市场经济规则支付相应的报酬，以激发广大业主的主动参与意识。
二是明确业主委员会成员的薪酬待遇。因为目前业主委员会成员多是兼职、无偿为业主服务，一些成员以时间少为由很少参与小区的管理和建设，还有一些成员借机向物业管理公司索要好处。为调动业主委员会成员的积极性，应确定业主委员会成员的薪酬标准，对于工作突出的，经业主大会同意应给予奖励，对于滥用职权的委员应按规定给予处罚，让业主委员会成员明白，在被赋予了权利的同时,也承担着相应的责任和义务，“乱来者”将会受到严厉的惩罚。
三是不断完善并坚持制度管理。以人为本是业主委员会有序开展工作的基础，制度管理是一个载体，业主委员会应不断完善制度，向业主公开一系列规范管理的监督制约及奖惩制度，做到工作公开、公正、公平，不凭想当然开展工作，自觉接受主管部门及业主的监督。
加强宣传教育，搞好相关人员培训
为倡导以人为本的人性化物业管理服务，树立市场化的物业消费理念，引导广大业主正确认识物业管理的内涵，加强对业主进行物业管理知识的宣传教育，搞好对物业管理从业人员和业主委员会成员的培训是非常有必要的。
首先是要加强物业管理相关知识的普及宣传。物业管理行业主管部门可以组织开展文艺节目汇演、有奖知识问答、疑难问题咨询、小区图板巡展活动，以群众喜闻乐见的形式，多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对居民进行《物业管理条例》基本内容及相关法律法规的宣传，使广大业主正确了解自身的权利和义务，进一步明确业主委员会的作用，使其在选举业主委员会委员时能正确行使自己的权利，推选出能维护广大业主利益的业主委员来。
其次是要加强物业管理行业内各种信息的宣传。一方面，物业管理行业主管部门应要求物业管理企业加强自律，多与业主、业主委员会交流，争取他们的信任和理解；另一方面，主管部门也要采取有效措施保证新闻媒体公正客观地报道行业内的新闻事件，可以通过有关专家的建议来影响媒体的报道，逐渐在全社会建立一种更加适合物业管理行业发展的环境，让物业管理行业逐步走向成熟和规范。
再次是要提高业主委员会成员的物业管理知识水平。一些业主委员会成员对物业管理的了解还完全停留在业余水平，认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作，只凭个人好恶来对待物业管理公司，稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。因此，政府主管部门应重点加强对业主委员会成员尤其是业委会负责人的物业管理知识培训，以进一步提高业委会成员的法律素质和业务素质，更好地履行职责，为创建和谐社区、和谐社会打下坚实基础。
◇编辑：谢罗群
