物业管理新规凸显四大变化
广州市物价局、房管局联合制定并于去年11月1日起正式施行的《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《2004―2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，给广州的物业服务收费带来了全新而巨大的变化。
计费方式更趋灵活――《实施细则》改变了以往大多数物业实行包干制的局面，增加了计费方式的灵活性和透明度。业主参与性提升――实行政府指导价的物业服务收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；改变了以往由物业管理企业申报、政府价格主管部门逐个物业审批收费的做法，有利于发挥业主作用，推进物业管理市场化进程。
收费标准更趋细化――改变原来按多层住宅和高层住宅区分的做法，收费等级按服务内容和服务质量分为三个等级，浮动幅度为15％，收费标准基本与目前执行的标准持平。改变以往服务内容过于笼统，把物业管理企业的资质等级和物业的硬件设施设备作为衡量收费等级标准的做法。真正做到“分等定级，按质论价”，让业主明明白白消费。
收费行为更为规范――物业管理区域内，物业管理企业接受委托收取供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务收费按法定产权面积计收。收费只能按月计收，除业主自愿外，不得预收。小区的教育、医疗卫生、停车场等配套设施以及业主装修期间和装修垃圾的收费行为有了明确规定。抵制了乱收费现象，规范了收费行为。
公共收益惠顾业主――新政策规定，利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，此举维护了广大业主的权益。新规定还明确了物业服务收费明码标价的具体内容，对不执行明码标价规定的单位，将依据有关规定予以处罚。
记者点评新规则仍存“软肋”
可以说，广州市新的物业服务收费政策的出台将有利于完善广州市物业服务收费规定，逐步引导物业管理走向市场化。然而，这一游戏规则依然存在诸多“软肋”。
首先是高档住宅的认定问题。广州市新的物业服务收费管理实施细则、收费标准，适用普通住宅，高档住宅不适用，然而，目前广州对高档住宅并无统一的界定标准，因此，即令物业公司随意给住宅套上“高档”的帽子，坐地起价，政府也无法进行约束。
其次，新政策规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。然而如何界定物业共用部位、公共设施设备？会所、停车场甚至某些被改变用途作为商铺出租的物业其经营收益有多少属于公共设施经营收益？又有多少归属业主所有？在目前情况下操作难度极大。
再者是服务等级难以界定。“分等定级，按质论价”是新规定中确定的一大原则，尽管新规定也对服务进行了细化，然而，服务质量毕竟是一个很虚的东西，质量好坏始终也说不清楚，有可能物业管理公司认为他的服务达到了一级标准，但业主认为只能是二级，仍然可能发生纠纷。
此外，收费约定难操作。在新规定中，物业收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，然而，由于业主和物业公司是利益的双方，这两者的矛盾显然很难调和，通过约定来确定收费标准难度肯定很大。同时，“在合同中约定”意味着业主需要和物业公司讨价还价，但大多数业主都不是物业管理方面的行家，“谈判”以及在签合同时很有可能向物业管理公司妥协，导致权益受损。
从近期出现的诸多有关物业服务收费纠纷可以看出，广州市新的物业服务收费政策这一游戏规则依然存在诸多“软肋”。
摘自《南方日报》 作者黄博华
