新修订的《天津市物业管理条例》开启美好明天

告别2008我们继续迈步向前

2008年对于天津市物业管理行业来说是别具纪念意义的一年。新修订《天津市物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）终于于2008年12月1日起颁布施行，它在贯彻《物权法》和《物业管理条例》精神的同时，又吸纳了天津市近6年来行业发展的实践经验，为解决制约行业发展的深层次问题、规范物业管理市场秩序提供法规依据。这部条例是2008年度本行业最有影响力的地方性法规之一，它标志着天津市的物业管理市场进入了一个新的发展时期。

新《条例》的十大变化

新的一年，新的开始，良好的开端是成功的一半。新《条例》翻开了天津市物业管理发展史上新的一页。

变化之一：强化街道办事处的监管职责，有利于物业管理小区和谐、稳定、发展。

新《条例》将物业管理纳入社区管理范畴，明确规定街道办事处（乡镇人民政府）要明确部门和人员，负责对本辖区内物业管理活动进行指导、监督和协调，并履行10个方面的监管职责。这一规定充分发挥了基层政府组织在监管物业管理服务活动中的作用,对维护社区和谐稳定、构建社会主义和谐社会将发挥重要作用。

变化之二：明确了非住宅物业也要通过招投标选聘“管家”，推进物业管理市场化进程。

新《条例》规定了新建物业，住宅物业建筑面积在三万平方米以上、非住宅物业建筑面积在一万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。这一规定将进一步推进天津的物业管理市场化进程。

变化之三：规定“同一个物业管理区域不得分割管理”，保障了物业服务企业的合法权益。

针对目前天津市高层物业项目不断增多的趋势，为防止出现同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地分割进行物业管理的情况发生，又作出了同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理的规定。这一规定保障了物业服务企业的合法权益。

变化之四：物业服务企业须依规经营，规范了企业的服务行为。

新《条例》规定，物业服务企业应从从业人员的执业资格、承接新项目加强查验、加强对房屋装修的监督管理、对物业加强日常检查定期查勘、定期向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益、退出机制等六方面规范了企业的管理服务行为。这些规定将有效地规范物业服务企业的经营服务行为，维护业主的合法权益。

变化之五：加大对物业服务企业的处罚力度。

新《条例》规定，对物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务、将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理、聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动和不办理合同备案等违反条例规定的行为，物业管理行政主管部门将予以相关处罚。通过加大对物业服务企业违规行为的行政监管力度，将进一步规范物业服务企业管理服务行为，维护市场秩序，保护业主的合法权益。

变化之六：欠费业主不能当选业委会成员，把按时交纳物业服务费作为业主委员会成员必备条件之一。

新《条例》规定，遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费是业主参加业主委员会选举的必备条件之一，也就是说今后欠费业主没有参加竞选业主委员会成员的资格。

变化之七：机动车辆停放有新规。

物业管理区域内机动车辆的停放与管理是目前天津市遇到的热点难点问题之一，为此，新《条例》对小区内机动车停放的管理办法、场地占用费的收取标准、用途等方面的决策权属业主大会，小区内机动车辆的停放、行驶等管理由全体业主集体决策、物业服务企业负责执行。该规定对于减少因机动车辆停放管理而产生矛盾纠纷将起到积极作用。

变化之八：为新建非住宅物业建立“房屋养老金”——新建非住宅物业被列入缴存维修资金范围。

新《条例》规定“有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金”，这一规定将为新建非住宅物业建立“房屋养老金”，延长房屋使用寿命提供资金保障。另外，新《条例》还规定“专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出”。为建立维修资金使用应急机制提供了法规依据。

变化之九：物业管理服务费计费方式业主有选择权。

新《条例》规定：物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。此规定明确了物业管理服务费有两种计费模式，业主可根据自己所在的物业管理项目实际情况进行选择。

变化之十：开发建设单位在前期物业管理阶段违规将受到处罚。

新《条例》对开发建设单位未按照规划、设计建设、移交、登记物业管理用房以及未通过招投标方式选聘前期物业服务企业、出售新建房屋时未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约等6种违规行为明确了行政处罚规定，将进一步规范开发建设单位行为，有效保护购房人的合法权益。

新《条例》创立八项新制度

新《条例》在认真总结天津市物业管理行业六年来取得的成绩和存在问题的同时，又创立了八项新制度，具有很强的实用性和可操作性。新制度的提出不仅与原有制度共同构成了新《条例》的核心框架，更是对下一步全行业如何学习运用好法规指导实践起到指导作用。

一是确立了物业管理联席会议制度。进一步加大了对物业管理活动中出现问题的协调力度，有利于将物业管理纠纷调处在基层、在社区。

二是建立了从业人员持证上岗和继续教育制度。进一步强化了多种手段并举，努力提高从业人员服务意识和职业技能，以此来促进行业整体服务水平的提升。

三是建立了对物业管理共用部位、共用设施设备检查制度。进一步强化了物业服务企业履行合同意识。

四是建立了物业服务中介机构和外埠来津物业服务企业备案制度。进一步加大了对全市物业管理市场的规范和监管。

五是建立了立物业服务企业退出项目管理预警报告制度。对企业违规退出行为将视情况予以相应处罚。

六是建立了机动车场地占用费收取和使用情况公示制度。进一步厘清了业主与物业服务企业的权利义务，为预防和规避物业管理主体之间的矛盾、依法维护全体业主的切身利益权益打下了基础。

七是建立了物业管理用房公示和登记制度。一方面强化了开发建设单位在前期物业管理活动中应尽的义务，另一方面也旨在进一步增加全体业主对自身权属的知情权。

八是建立了物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度。明确规定物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。进一步强化了物业服务企业依据合同为业主提供质价相等服务的透明度。

因此，物业管理新制度建立。对于全力提升物业管理行业社会公信度，进一步规范市场秩序，最大限度地满足广大业主对物业管理服务的需求，将起到积极的推动作用。

新修订的《天津市物业管理条例》颁布实施，标志着天津市物业管理行业建立了一个新的里程碑。物业管理如同一盘棋，一个社区管理好了，和谐有序，整个城市就管理好了！现在，通向文明的桥已经建好了，但怎么让全社会走这个桥，维护这个桥，是需要我们认真思考和研究的。走向文明，需要教育、立法、司法、政府以及全体业主的共同努力！

春季即将来到，春天是一年中最美好的季节，春天，带给人活力，带给人希望。我们物业管理行业也要踏着春天的脚步，以新《条例》出台为契机，调整步伐，继续向新的目标迈进！让我们张开双臂，去拥抱物业管理色彩斑斓的春天吧！◇

编辑：高丹华