岁末年初，回首2008年度中国物业管理行业的发展，国务院及各部委出台法律法规加强物业管理行业的秩序规范；中国物业管理协会作为行业领航机构，在推进法律法规建设方面做出了重要贡献；同时各地方物业管理协会也纷纷出台地方性条例，根据各地实际情况统筹规划。从中央到地方的齐心协力，为中国物业管理行业创造了一个更加良好的法制环境。
《住宅专项维修资金管理办法》
2008年2月1日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）将正式实施，同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号，以下简称旧《办法》）废止。此次颁布实施的新《办法》进一步加大了管理力度，条例得到了细化，可操作性更强，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。
点评：与旧《办法》相比“维修基金”改为“维修资金”，概念更加准确，“资金”不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。缴存额依据标准由“房款”变为“建安费”，从此改变了因为房价的高低区别同一栋楼的住户所缴维修资金不同的非正常现象。公有住房维修资金缴存期限得到明确，使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖。住宅维修资金可购买国债增值，住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，减轻了业主的负担。也规定了业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。挪用维修资金情节严重追究刑事责任。
《节约能源法》（修订版）
2008年4月1日，修订后的《节约能源法》（简称“新《节能法》”）正式实施，新《节能法》对既有建筑节能物业管理影响深远，同时也标志着节约资源已上升为国家意志。新《节能法》从完善节能的基本制度、注重体现市场引导与政府管理的有机结合、以及增强法律法规的针对性和可操作性三方面着力。
点评：新《节能法》鼓励行业协会在行业节能规划、节能标准的制定和实施、节能技术推广、能源消费统计、节能宣传培训和信息咨询等方面发挥作用。据统计资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用，是建设成本的7倍左右，目前国内则达到12倍。在对既有建筑的管理过程中，物业服务企业的节能管理起着关键作用，直接关系到节能工作的成效。所以，物业管理行业的开展节能降耗管理可能成为今后的主导趋势，作为对既有建筑实施专业管理的物业管理，节能法规的出台和实施将对行业产生深远影响。
《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
2008年7月29日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布（建质〔2008〕133号）文件《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步加强住宅装饰装修管理。
点评：此次通知要求各级建设主管部门要坚持完善装修开工申报制度，装饰装修企业要严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》（GB5037-2001）。同时，通知说明物业服务企业等住宅管理单位、居委会和住宅使用者应积极参与监督，形成各方共管的联合监督机制。并且要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。这些内容都能够有效的促进装修质量的提高，减少装修过程中的浪费，并且便于推行建筑节能环保。
新《劳动合同法》及《劳动合同法实施条例》
2008年1月，新《劳动合同法》正式实施，该法律增加了保护劳动者的条款，客观上提高了企业的人力成本，引发了社会大讨论，可以称为2008年度最受关注的法律。2008年9月，《劳动合同法实施条例》出台，对新《劳动合同法》中被社会误解的一些条款，做出具体的规定和说明。
点评：新《劳动合同法》及《劳动合同法实施条例》是协调企业公民和劳动者之间利益的砝码，分别在各自支持的一面加重比例，但是仍然出现了许多问题，这些问题在世界性的金融危机席卷而来的时候，仍然没有得到妥善解决。但是，我们必须看到，重视劳动合同、严格遵照法律程序，能够给劳动者带来持久的好处，是民生政策的大计。从长远来看，用工市场的规范，有利于社会主义企业的整体发展。作为劳动密集型企业，某些物业服务企业开始利用“劳务派遣”的形式规避风险，他们联手劳务派遣公司，将符合签订无限期合同的员工“变”为被派遣工人，中断其工龄以规避无限期合同，这也体现了劳动合同法在实施过程中尚有很多细节需要讨论。
最高法起草物业纠纷案件司法解释并公开征求意见
2008年6月，最高人民法院向社会公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》，社会各界人士可以采取书面寄送或者在网上发表意见的方式,对司法解释稿提出具体的修改建议。
点评：最高人民法院民事审判第一庭针对建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件审判实践中出现的新情况和新问题，起草了这两个司法解释。征求意见稿的推出，引起了社会各界的广泛讨论，并取得了良好的效果。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》是物权法颁布施行后，最高人民法院根据物权法相关规定起草的第一个司法解释。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》是最高人民法院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。
《住宅小区安全防范系统通用技术要求》
2008年12月，我国首部《住宅小区安全防范系统通用技术要求》实施，该要求将作为住宅小区安防系统设计、施工的依据。一旦开发商在宣传资料或房屋合同中明确自己所建小区采用了该安防新标准，业主便可以依据标准对其进行评估，不符合要求的可以要求开发商改进。安全防范包括楼栋门口设访客对讲话机；住宅小区应设监控中心，并与城市监控报警系统实现联网；住宅小区周界设置围墙、栅栏等屏障并且高度不低于1.8米，栅栏的竖杆间距不应大于15厘米；对小区出入口、停车库（场）出入口及车辆通行道口实施监视及车辆防盗等管理；出入口以及停车库（场）等地安装视频监控系统，应能识别面部特征等等。
点评：这些安全防范设施的安装，大部分需要开发商在建设的过程中完成，除去居民之外，物业服务企业几乎是最大的受益者。住宅小区因为设施设备落后经常引发盗窃、抢劫等恶性案件，此时，业主大多怪罪秩序维护员保护不利，物业服务企业难免会卷入纠纷之中。住宅小区安全防范设施设备的完善，能够帮助物业服务企业减轻秩序维护的负担。
2008年，地区性物业管理条例纷纷出台
《深圳经济特区物业管理条例》
2008年1月1日起，在《深圳经济特区住宅区物业条例》（1994年）基础上修改的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，《条例》吸收了《物权法》的精神和原则，对深圳市物业管理工作中涉及业主权益的几大核心问题均作了创新性规定。
点评：新版《深圳经济特区物业管理条例》历时四年、先后十二易其稿于2007年9月25日由市四届人大常委会第十四次会议三审通过。条例的出台标志着深圳市物业管理步入了一个崭新的发展阶段。
《长春市物业管理条例》
《长春市物业管理条例》由长春市十二届人大常委会三十八次会议通过，经省十届人大常委会三十八次会议批准，于2008年1月1日起正式施行。条例适用于长春市行政区域内的物业服务管理活动。为了使非住宅服务管理更加有法可依，将非住宅也包括进来。
点评：《长春市物业管理条例》分为总则，业主、业主大会及业主委员会，物业服务与管理，物业的使用、维护和维修资金的管理，附则，共6章66条，对适用范围、行政管理体制、业主和物业服务企业及建设单位的权利、义务、法律责任进行了具体规定，有利于行业规范和发展。
《天津物业管理条例》最新修订
2008年12月1日起，新修订的《天津市物业管理条例》正式实施。天津市制订的14项配套制度也同时推行，使新条例具有很强的实用性和操作性。与原条例对比，在进一步明确街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理活动的监管职责、业主大会表决通过物业管理事项和对物业管理区域内停放机动车辆规定等10个方面s重大变化。
点评：新修订的《天津市物业管理条例》能够与《物权法》和国家刚刚修订的《物业条例》进行法律上的对接，并且把天津市多年来《条例》贯彻落实过程中出现的很多行之有效的配套办法当中可操作的条款放进新修订的《条例》中来，所以，新修订的《条例》对解决天津市物业管理行业当前发展当中存在的热点难点问题，有很多针对性的条款，具有很强的现实功用。
《山东省物业管理条例》（草案）
2008年11月，《山东省物业管理条例》（草案）经山东省人大常委会审议通过，整部法规有很多制度创新，有些甚至是山东省的独创，这次立法广泛征求了政府各部门和社会公众意见，并参考了其他省市的做法。
点评：最大的亮点就是广泛征求民意。因为物业管理条例涉及到千家万户的切身利益，2008年7月，条例草案已经公开征求过各界意见；9月28日通过报纸和网络媒体全文公布，再次征求各界意见；10月30日山东省就草案的相关热点问题在济南市举行了立法听证会，听证内容都是当前物业管理中突出的难题。
《辽宁省物业管理条例》正式通过审议
2008年12月，经过三次审议、向社会公开征求意见以及数次修改之后，《辽宁省物业管理条例》正式由省人大常委会审议通过，并将从明年2月1日起在全省施行，这标志着辽宁省物业管理走上有法可依的轨道。
点评：《辽宁省物业管理条例》对业主和物业服务企业享有的权利和义务作了明确规定，提高了物业管理入行“门槛”，要求物业服务企业应具备相应的资质，从事物业管理的人员应取得职业资格证书等，这些规定都有利于行业规范，能够推动本地区物业管理行业更快更好的发展。
《西宁市物业管理条例》
2008年5月1日，《西宁市物业管理条例》实施，其中值得关注的有业主不得擅自改变规划部门批准的房屋权属证书载明的用途，住宅改商铺需征求其他业主的意见等内容。
点评：新条例对关系到物业服务企业生死存亡的物业费问题有了更严格的规定，物业费收取应合理、公开的执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准，住宅类物业服务收费实行政府指导价，价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布；非住宅类物业服务收费实行市场调节价，业主委员会代表业主与物业管理企业约定服务合同。
《广东省物业管理条例》（最新修订）
2008年12月，广东省十一届人大常委会第七次会议表决通过了新修订的《广东省物业管理条例》，新条例将于2009年3月1日起施行。
点评：新条例的亮点在于确确实实为广大业主的利益考虑，解决物业管理过程中存在的问题。例如，该条例将业委会成员构成由5至11人修改为5至15人，并将“每届任期三年”改为“不超过五年”；小区内车位、车库，建设单位应首先出租给业主；满足业主需要后方可出租给他人，租期合同限不超过6个月等等。
广州出台《住宅小区物业管理节能环保规范》
2008年9月，广州市质量技术监督局批准发布《住宅小区物业管理节能环保规范》。该规范由市物业管理行业协会提出，4家物业管理公司组成标准联盟完成起草，将于2009年1月1日起实施。
点评：规范的制定和实施对于提高广州市物业管理行业节能环保水平、促进广州市节能降耗工作将起到积极的作用。
2008年度出台的法律法规与物业管理行业直接或间接相关的内容还很多，以上只是其中一部分，相信随着法制体系的不断完善，物业管理行业会更加规范。◇
（本文图片由上海明华物业公司提供）
编辑：高丹华
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