7月17日，由《中国物业管理》杂志社、《城市开发》杂志社主办，北京中朗物业管理有限公司协办的“加强秩序维护工作·提升物业服务水平”研讨会在美丽的西山赢府国际商务中心召开。
北京市30多家物业服务企业的负责人和安防科技产品供应商，就6大议题进行了研讨。其中，秩序维护服务自管还是外包？秩序维护服务中怎样开展人防和技防？两大问题引起了热议。
会议由《中国物业管理》杂志社总编辑傅林主持，来自13家相关单位的秩序维护工作负责人作了精彩演讲。北京市物业管理协会秘书长黄潇、海淀区物业管理协会秘书长王劲松等有关领导出席会议并发言。
主办方推出六大议题
傅林（《中国物业管理》杂志社总编辑）：今天，在西山赢府国际商务中心召开“加强秩序维护工作·提升物业服务水平”研讨会，主要是交流秩序维护工作的宝贵经验，针对物业服务企业在实际工作中遇见的问题——物业秩序服务内容的界定和秩序维护人员在物业管理中的角色定位；如何建立、培养专业的物业秩序维护队伍；高科技、智能化的安防设备在物业管理中的应用；物业秩序维护服务的自管与外包；物业秩序维护服务的法律责任与风险规避；国外物业秩序维护管理的现状与发展等等，我们希望通过此次研讨，找到解决问题的策略，达到提升物业服务水平的目的。会议将以嘉宾演讲，沙龙讨论的形式举行，希望诸位嘉宾各抒己见、畅所欲言。
朱津梁（中朗物业管理有限公司总经理）：众所周知，秩序维护工作是任何企事业单位工作的重中之重，物业服务企业秩序维护工作的重要性更是不言而喻。在安全管理中，物业服务如何加强三防：人防、物防、技防？目前，秩序维护队伍分为外包和自管两种方式，这两种方式哪种更具优势？这些都是今天会议研讨的重点，非常感谢《中国物业管理》杂志社为我们搭建了这个平台，欢迎各位畅所欲言，为推动物业管理行业的进步贡献自己的智慧和力量。
人防or技防
薛福志（北京银达物业管理有限公司总经理）：我想，我们在讨论防护方式之前，首先要探讨一个问题：秩序维护工作的界定。《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，公共区域的秩序维护仅仅是安全服务的一个方面。针对物业整体的安全，我们要有一个系统的全面的体系进行控制和制约，即保证了公共秩序的维护，保证了设施设备的安全，同时也保护我们服务人员的安全。
罗周（北京城承物业管理有限公司总经理）：秩序维护的工作要点则可以概括为：严防家贼、日常巡检、盗抢防范、平息冲突、公共应急。城承物业的秩序维护工作首先，关注员工的待遇和生活，做好后勤服务；其次，多方联动，明确秩序维护方案；再次，科技保驾，重视安防设施设备的维护和管理的效益；最后，城承物业合理配置人员，严格核算人员成本，合理配置老、中、青、男、女秩序维护员等。所以说，人防和技防，或者说再加上物防，都要形成一个合理地搭配，多方联动才能做好秩序维护工作。
窦勇志（北京达尔文物业管理有限公司副总经理）：秩序维护工作首先要符合不同业主群体的要求，例如，服务涉外公寓，外籍业主希望看到很少的秩序维护人员，这被视为安全，而服务国内业主的小区则刚相反，业主希望看到众多秩序维护人员不断巡逻。其次，要重视利用技术手段，技防比人防更能节省资源，并且能够减少不必要的风险，但是技术防护手段要不断升级，现在例如门禁卡、录像设备、对讲设备等等经常出现被盗用、仿冒、破坏等现象，秩序维护工作还要防止安全防护系统被破解而形同虚设的现象。
常卫平（北京含光物业管理有限公司总经理）：我们所服务的项目以中低档物业为主，针对自身的基础条件，我们要做的是怎样尽最大努力向高档项目秩序维护水平看齐，低成本运作秩序维护工作的话，怎样做得更好？我们从更换门禁系统开始，从更换对讲机开始，尽自己所能做到更好。
韦盛（广州安居宝数码科技有限公司）：数码科技产品是专业化的技防与社会化力量的人防完美有机的结合体，我们提倡广大物业服务企业利用高科技手段进行安全防护，一方面可以降低人力成本，另一方面可以达到全天候监控的良好效果，避免由于机动的人防而造成疏漏。
现代的安防数码科技产品的理念是，建立大社区的联网系统，从而帮助物业服务企业在秩序维护工作上做得更好。安居宝则通过强大的技术、稳定的产品、雄厚的资本、完善的服务作为坚强后盾，与工程商、保安服务公司以及社会各界的通力合作，致力于营造出一个多方受益的平安和谐社会。
嘉宾发言表示，随着行业不断发展和相关领域科学技术的进步，技防，会逐步发展为秩序维护工作的主要手段，但是，物业服务企业要根据自身的实际情况配备技防设施设备，做到既节约成本、提高效率又达到效果的目的；同时，还要注重所管项目的自身特色，对症下药。
自管or外包
孙京一（北京新中物业管理有限公司安保总监）：新中物业最近也在探讨秩序维护是要自管还是外包，我们分析二者各有利弊。外包可以规避一定得风险，但是，外包是否能够保障服务的品质？
另外，科技手段也应该引起重视。新中物业服务的中银大厦，通过严格管理和有效使用大厦的技防设施、设备，减少秩序维护人员的劳动强度，提高了安全防范工作的效率，各种技防设备和日常安全工作的有机结合，使大厦的安全防范水平有了进一步的提高。
王永生（北京鲁能物业服务有限责任公司副总经理）：物业秩序维护工作的自管与外包各有利弊，要根据项目的不同灵活选用，或者二者结合。处理好自管与外包的关系，可以合理降低成本，增强企业的竞争力。一定要根据项目的不同定位灵活选择，例如：高档别墅和写字楼要求封闭式管理，而且物业费较高，能够承受自管的人工成本，应该选用自管的方式。中高档住宅门岗可以选择自管人员，园区巡逻岗可以选择外包的形式。普通住宅或回迁小区基本无法做到封闭管理，管理成本较低，应该选用外包的方式更为合理。
孙清江（北京国贸物业管理有限公司项目总经理）：写字楼物业秩序维护服务的内容，不仅要按照合同约定，确保楼宇硬件设施的完好有效，监督按管理规定正确使用设施设备，遵守安全管理规定，维护楼宇的公共秩序。同时，要使使用人或客户无论是正常办公，还是在发生危机的情况下，都能够感受到物业服务企业在维护公共秩序和设施安全方面的专业与敬业。
在物业安保服务的自管与外包这个问题上，国贸物业酒店管理有限公司的认识一直是明确的，就是外包。但前提是建立“合格供方”的筛选体制，形成一套有效的评估模式。
郑翼龙（泛海物业管理有限公司总经理）：今天，我是带着问题来参加研讨会。泛海物业经过一段时期的发展，规模不断壮大，员工数量也持续增多，其中，2/3的员工是秩序维护人员，我们的有困惑，要不要继续保留秩序维护业务？如果继续保留秩序维护业务是成立一个大部门还是分项目管理？这些问题，我们急需找到答案。
孙风雨（北京保全世纪安保公司董事长）：我认为物业秩序维护服务可以采取外包的形式，首先，外包可以帮助物业服务企业规避很多不必要的风险；其次，外包能够节省很多管理资源和人工成本；再次，近几年中国安保行业的快速发展和不断规范，安保公司可以和物业服务企业良好合作。
我国的保安业已经步入了稳定发展的轨道。但是，安保产业仍没有形成统一的保安员学历专业教育和职业培训体系，保安从业人员来源渠道复杂，是导致行业不规范的直接原因。公安部正在力促立法部门在今年加紧制定出台“保安服务业管理条例”，待条例出台后将对全国400多万名保安员进行规范。安保这个行业将步入快速、稳定、规范发展的轨道，将和物业管理行业更加密切的配合。
从以上发言中可以得出结论，目前，大多数物业服务企业认为自管和外包均有利弊，外包可以省心省力省时，但是，外包能否保障自身品牌的美誉度是企业最关心的问题。正如国贸物业孙清江先生所言，我们都看到了外包的好处，但前提是建立“合格供方”的筛选体制，形成一套有效的评估模式。这一点，还需要行业内相互交流经验，齐心攻克难题。
北京秩序维护相关规定即将出台
黄潇（北京物业管理行业协会秘书长）：秩序维护工作是关系到千千万万老百姓切身利益的大问题，也是关系到物业服务企业根本利益的问题，做好秩序维护工作对各方都有益，做好秩序维护工作也需要各方的相互协作。作为行业协会，北京市物协将不遗余力的做工作，推动地区行业发展，推动企业间的交流进步。
在物业管理行业中从业人数最多的是秩序维护员，占从业人数的50%左右。而作为物业管理工作首要内容之一的公共秩序维护，是物业管理工作的重要组成部分。充分认识物业秩序维护管理工作重要性加强物业秩序维护管理工作，提高物业秩序维护管理水平，是动态环境下强化社会治安防控体系建设的必由之路，也是物业管理行业发展新形势的要求。
北京市物业管理行业协会正在积极为规范物业管理行业秩序维护工作而努力，预计2009年年内将有重要的相关条例出台。
王劲松（北京中湾置地物业管理有限公司总经理）：7月10日，崇文区发生地下管道崩塌事故，造成7死1伤，近期，海淀区也发生了1死2伤的安全事故，针对近期安全事故频发的情况，海淀区将进行综合治理，海淀物协也发出了倡议书，号召所有物业服务企业加强安全防范，在这样的背景下，我们今天的会议显得更有意义。
傅林（《中国物业管理》杂志社总编辑）：今天的会议，与会嘉宾针对秩序维护工作中遇见的实际问题进行了热烈讨论，起到了为物业服务企业企业引路的作用。
下一步，我们将推动建立完善的物业管理秩序维护工作研究体系，包括建立秩序维护纠纷案例库、制定秩序维护员手册、研讨秩序维护的风险防范、研讨建立“合格供方”的筛选体制、形成一套有效的评估模式、研讨技防产品的高效利用等等。
作为物业管理行业从业人员，我们就是要在物业管理工作的实践中，不懈努力，善于发现问题，总结经验，提高解决问题的能力，通过研究物业管理秩序维护工作，提高物业管理水平。◇
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